山东省东营市中级人民法院

民事裁定书

(2005)东民四终字第X号

上诉人(原审原告)：刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，胜利油田供应处职工，住（略）。

委托代理人：郭清海，山东鲁北律师事务所律师。

委托代理人：李某某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

被上诉人(原审被告)：周某某，男，X年X月X日出生，汉族，胜利油田教培处第七中学退休教师，住（略）。

上诉人刘某某因与被上诉人周某某房屋买卖合同纠纷一案，不服东营区人民法院(2004)东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某某的委托代理人郭清海、李某某，被上诉人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审确认以下事实：2003年7月31日原、被告签订房屋买卖协议，约定：被告自愿将坐落于东营市东营区X路海兴小区X号楼X单元X楼西户的房产出售给原告，房屋产权证号为（略），房屋建筑面积为104.28平方米，附地下室2间，双方的成交价格为（略）元，被告于2003年9月4日将房屋交付给原告使用，待油田住房交易中心办证，双方及时办理房产过户手续，过户费用由被告负担，房屋不能过户，被告在180天内退回原告购房款（略）元，原告在收齐房款1个月内将房屋退回被告，双方如有违约，赔偿违约金（略）元。协议附页约定：2003年7月31日原告交定金（略）元，2003年8月3日原告交房款（略）元，2003年8月4日交房款（略）元，交清房款后，被告的住房证属于原告，被告应在2003年9月4日前将房屋交给原告使用，如原告违约，定金（略）元不退回，被告违约赔偿原告（略）元。协议签订后，原告于2003年8月4日将房款（略）元全部付清，被告于2003年9月10日将房屋交付给原告。2004年3月8日原告要求与被告办理房屋过户手续，被告要求原告支付该案房屋25年的房贴每月217元，原告未同意，被告没有同原告办理过户手续。2004年3月8日中国石化集团胜利石油管理局住房交易中心发给被告售房市场准入证，被告符合在油田住房交易市场售房条件。

原审法院认为，根据有关法律规定，未依法领取权属证书的房屋不得转让。本案中的涉案房屋被告对其只享有部分产权，无全部产权，涉案房屋未办理房产证书，原、被告双方签订的房屋买卖协议应为无效合同，原告要求被告支付违约金并办理过房手续的主张，不予支持。原告应将房屋返还给被告，被告将收取的原告房款返还给原告。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第四款、第五款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款之规定，作出如下判决：一、原告刘某某于本判决生效之日起十日内将坐落于东营市东营区X路海兴小区X号楼X单元X楼西户的房产返还被告周某某。二、被告周某某于判决生效之日起十日内返还原告刘某某房款（略）元。案件受理费1260元，原、被告各负担630元。

上诉人刘某某上诉称，(一)原审判决认定事实错误。涉案房屋已经取得油田住房交易中心发放的《售房市场准入证》，根据油田的特殊规定，该房屋实际上已经具备权属证书，应认定双方的房屋买卖协议有效。(二)原审判决程序违法。上诉人在原审的起诉请求是要求被上诉人协助办理过户并支付违约金，一审法院认为上诉人的诉讼请求不成立可以驳回，但不应当判决上诉人返还房屋，这与民事诉讼法不告不理的原则相违背，而且审判期限超过6个月。总之，上诉人与被上诉人之间的买卖有其独特的油田政策调整，符合法律规定。请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人周某某辩称，上诉人称涉案楼房已经有房产证不属实，该房屋至今未领取权属证书。按照法律规定，未领取房产证的房屋不能买卖，双方签订的房屋买卖协议应为无效。上诉人上诉无理，原审认定事实清楚，判决结果正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院经审查认为，本案是上诉人与被上诉人作为油田内部职工，在协议买卖油田内部房屋过程中发生的纠纷，属内部交易行为。其交易行为的依据是胜利石油管理局根据企业内部情况制定的《胜利油田职工已购住房内部交易管理暂行办法》，该办法是胜利油田结合企业改制进行的住房体制改革。因此，双方当事人之间的争议属于因执行企业内部规定发生的纠纷，不属于人民法院受理民事案件的范围，双方当事人可到有关部门申请解决。故原审对本案予以受理，并做出实体处理不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百零八条、第一百五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百八十六条之规定，裁定如下：

一、撤销东营区人民法院(2004)东民初字第X号民事判决；

二、驳回上诉人刘某某的起诉。

一、二审案件受理费各50元，均由上诉人负担。

本裁定为终审裁定。

审判长胡松河

审判员杨秀梅

审判员于秋华

二OO五年六月三日

书记员周某辉