湖南省湘潭市中级人民法院
民事判决书（正文）
（2010）潭中民一终字第X号
上诉人（原审原告兼反诉被告）彭某乙，男。
委托代理人刘某，女。
上诉人（原审被告兼反诉原告）张某，男。
委托代理人肖某，湖南某律师事务所律师。
上诉人彭某乙因与上诉人张某租赁合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2010）韶民一初字第X号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2010年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员谭铁强担任审判长，审判员肖锋、任莉参加评议，书记员郭新蓉担任记录，于2010年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人彭某乙的委托代理人刘某，上诉人张某及其委托代理人肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年3月3日，原告彭某乙与韶山市某公司签订了《承包经营合同》，合同约定该公司一楼、二楼及三楼北头交原告彭某乙管理和使用，承包时间自2003年7月1日至2012年12月31日止。2003年底，原告彭某乙经韶山市某公司的同意与被告张某签订了《转租合同》，合同约定：转租范围为某大楼一楼四个门面（靠清溪信用社，含后面仓库），转租期限自2004年1月1日起至2009年12月31日止；每年租金为x元，从2008年1月1日起，每年的租金在上述基础上递增5%；装修部分“来修去丢”，不得损坏；在经营期内，彭某乙主营超市商品，张某主营家电，双方不得改变经营项目冲击对方利益；并约定违约金为5万元，造成损失的，应赔偿损失。合同签订后，原、被告按合同约定履行义务。2009年1月13日、8月3日原告彭某乙分别收被告张某租金x元，合计x元。2009年11月12日，原告通过邮政快件送达通知给被告张某，要求被告张某做好交房准备。《转租合同》期满后，被告张某未按《转租合同》的约定将门面交还给原告。后经原、被告双方协商，未能达成协议。2010年1月7日原告诉至法院，同年1月22日被告提起反诉。
原审法院认为：原、被告签订的《转租合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告已按照合同约定履行，《转租合同》合法有效。合同期满后，被告应当依照合同约定和法律规定交还租赁门面给原告。原、被告对某大楼属于韶山市某公司所有无争议。原告与韶山市某公司签订《承包经营合同》后，依据该合同取得了某大楼的管理和使用权，因此，对被告辩称原告主体不适格的理由，不予采信。原告与韶山市某公司签订的《承包经营合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，对被告主张《承包经营合同》无效的理由，亦不予采信。经审理，韶山市某公司与本案没有法律上的利害关系，不符合将其追加为本案第三人的条件，被告要求追加韶山市某公司为第三人的请求，不予支持。原告超市经营电某煲之类小型家电，属于超市经营的常规商品，并未对被告经营家电某品造成影响，被告认为原告违反合同约定的理由不成立，因此对被告要求原告支付违约金并赔偿损失的请求，不予支持。原告要求被告赔偿损失x元，未提供充分的证据证实，其请求不予支持。依据《转租合同》的约定，2009年度租金应为x×1.052=x.5元，被告理解为x元与合同约定不符，被告应依照合同补交2009年度租金2362.5元。原告主张某告支付滞纳金x元缺乏合同依据和法律依据，不予支持。被告主张某照《转租合同》第九条的约定，因改制致使本协议不能履行的，不承担违约责任，故被告方未违约。被告曲解此条规定，因《转租合同》已履行完毕，合同期内，韶山市某公司未进行改制，因此被告主张某违约、不承担违约责任的请求，不予支持。被告未按《转租合同》的约定返还门面，构成违约，应依据《转租合同》的约定承担支付违约金的民事责任，被告应当支付违约金x元给原告。因转租期限届满，双方未续签协议，被告要求确认租赁期限至2010年12月31日的请求，不予支持。关于装修补偿费用，《转租合同》约定“来修去丢”，且韶山市某公司未在合同履行期限内改制，因此，对被告要求确认其享有装修补偿权的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，遂判决：一、由被告张某在本判决发生法律效力后一个月内腾出韶山市五金交电某工公司一楼四个门面返还给原告彭某乙；二、被告张某于本判决发生法律效力后三日内给付原告彭某乙欠付的租金2362.5元及违约金x元，合计x.5元；三、由被告张某支付自2010年1月1日起至返还之日止的租金（按x元×1.053÷365天=142.72元/天计算）；四、驳回原告彭某乙的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张某的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，反诉受理费1050元，合计4350元，减半收取2175元，原告彭某乙负担600元，被告张某负担1575元。
宣判后，彭某乙与张某不服上述判决，均向本院提起上诉。彭某乙上诉的主要理由是：一、原判认定上诉人彭某乙要求张某支付滞纳金x元缺乏合同依据和法律依据是错误的。《转租合同》第十一条第三款明确约定：“乙方（张某）不按时缴付租金或水电某，甲方（彭某乙）还有权按年租金总额以每天5%收取滞纳金，直至实际付清之日止。”因此，彭某乙主张某纳金既有合同约定，同时也符合合同法第114条的规定；二、该争议门面是商业门面，张某一天不还，彭某乙就迟一天利用，就会减少一天的收入，彭某乙超市平均收入每月为x元，参照上述标准，彭某乙只要求张某按每月x元赔偿四个月，已远远低于彭某乙的实际损失。故上诉人彭某乙要求赔偿损失，既有事实依据，又有合同和法律依据。特请求：1、撤销原判的第四项；2、判令张某支付滞纳金x元；3、判令张某赔偿彭某乙损失x元；4、一、二审诉讼费用由张某全部承担。
张某上诉的主要理由是：一、原审审判程序不合法，根据有关规定，被告提出反诉，人民法院应依法组成合议庭对案件进行审理，因此本案不应采取独任审判；二、原审认定事实不清，缺乏依据：1、原审认定双方对某大楼属于韶山市某公司所有无争议是错误的。彭某乙并未提交过某大楼的产权证书，也没有提交过韶山市某公司的房屋租赁证及相关合同，彭某乙与韶山市某公司之间的约定不合法，彭某乙没有依法取得某大楼的管理和使用权，无权要求张某搬离目前经营的门面，且应增加韶山市某公司为第三人；2、原审认定张某未按《转租合同》约定返还门面，应当支付违约金x元理由不足。张某在合同期内没有任何违约现象，即使双方约定了如到期不按时交还门面视为违约，该违约金也明显过高，人民法院应依法适当予以降低。张某至今未搬有以下原因：彭某乙擅自经营电某锅、电某、电某扇等家电某品，违反了《转租合同》第八条的规定；2009年11月韶山市政府通过决议，正式决定启动韶山市某公司等单位的改制工作，故张某的行为不算违约；3、原审判决认定张某应依照合同补交2009年度租金2362.5元，租金的计算方法错误，且未详细审查证据，不管2008年后的哪一年，租金都是x元×1.05=x元；三、原审对于2003年合伙退股协议及彭某乙、杨某军二人串谋欺诈等没有表态；四、原审法院判决一个月的搬迁期限过短。遂请求撤销原判，改判驳回彭某乙的诉讼请求并判令由其承担一、二审诉讼费用。
张某针对彭某乙的上诉请求和理由答辩称：彭某乙要求支付滞纳金没有法律依据，张某已按合同约定全部支付了租金，对有争议的租金部分也不应适用滞纳金。彭某乙所称的损失也只有租金损失而已，不能根据其经营收入来计算。
彭某乙针对张某的上诉请求和理由答辩称：原审适用简易程序审理是合法的，韶山市某公司与本案没有利害关系，不是必要的共同诉讼人，没有必要追加韶山市某公司为本案的第三人。彭某乙与张某签订的《转租合同》是合法有效的。
上诉人彭某乙和上诉人张某在本院二审期间均未提交新的证据。
本院二审审理查明，原审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人彭某乙与上诉人张某于2003年底签订的《转租合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据本院查明的事实，对本案双方当事人争议的焦点问题认定如下：
一、关于滞纳金是否应予认定的问题。彭某乙与张某在《转租合同》的第十一条第一款已明确约定了“违约金为5万元”，同时第三款又约定“乙方（张某）不按时缴付租金或水电某，甲方（彭某乙）还有权按年租金总额以每天百分之五收取滞纳金，直至实际付清之日止”，该两款均系违约责任的条款，而滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理规定而承担的行政责任形式，从本案的实际情况看，合同中约定的滞纳金条款等同于违约金的性质，守约方有权选择其中之一要求违约方承担违约责任，两款不宜同时适用。彭某乙对一审已经认定的违约金5万元并无异议，应视为其选择了要求张某承担该款违约责任。另外，在已适用违约条款的基础上，再适用该滞纳金条款也有失公平。
二、关于张某是否还应赔偿彭某乙其他经济损失的问题。因彭某乙与张某在《转租合同》中约定的租赁期限至2009年12月31日止，故在此期限后，《转租合同》自行解除，张某应当即时将所租赁的韶山某大楼一楼四个门面移交给彭某乙，因张某拒不按合同约定履行，继续强行占有该门面，存在违约，故应当赔偿彭某乙经济损失，但一审法院已判令张某承担了从2010年1月1日起至门面返还之日止的租金，该租金即应当视为系彭某乙所遭受的经济损失。彭某乙要求按其超市收入的平均利润酌情计算其损失，因依据不充分，不予支持。
三、关于原审程序是否合法的问题。张某上诉称本案不宜适用简易程序，根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条的规定，只有存在下列情形的，才不得适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。而本案并不属于上述情形之一，也无法律规定对被告提出反诉的案件不能适用简易程序，故原审程序是合法的。
四、关于韶山市某公司是否应列为第三人的问题。张某在一审中已提交了证据证实彭某乙与韶山市某公司签订有《承包经营合同》，彭某乙将一楼的四个门面转租给张某经过了韶山市某公司的同意，上述合同均未违反法律规定。韶山市某公司是否享有争议门面的产权，不属于本案审理的范围，因为本案不是因产权问题而引发的争议。彭某乙取得了承租权和转租权，转租期届满后，其有权要求张某按合同约定撤离门面，韶山市某公司不是本案租赁合同纠纷的当事人，与本案亦不存在法律上的利害关系，不应追加为本案的第三人。
五、关于原审认定5万元违约金是否恰当的问题。彭某乙与张某签订的《转租合同》中明确约定违约金为5万元，该约定系双方当事人的意思自治，并不违背法律的相关规定，且因张某故意违约，过错责任较大，严重违背了诚实信用原则，原审法院以彭某乙的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，对双方合同中约定的5万元违约金予以确认没有错误，符合当事人的真实意思表示，应予以确认。
六、关于租金的计算方法问题。根据《转租合同》第三条第一款的约定，每年租金为x元，从2008年1月1日起，每年的租金在上述基础上递增5%，应理解为后一年即是在前一年所交租金的基础上增加5%，张某认为以后每年均是在x元的基础上增加5%与合同约定不符，且不符合门面租赁的市场客观规律，故一审判令其补交2009年度租金是正确的。
七、关于原审认定的其他事实是否正确的问题。张某提出彭某乙经营家电某品违反了《转租合同》的约定，因彭某乙开办的超市经营电某锅等小型家电某品，属于超市经营的常规商品，彭某乙并未改变经营项目，不存在对张某经营的家电某品造成冲击。张某还提出因韶山市某公司改制其行为不算违约的问题，本案并不是因韶山市某公司改制而引发的纠纷。根据合同的约定，只有因改制而影响原合同履行的，才不负违约责任，而现在原合同已履行完毕，张某违约是其故意行为造成的，与改制无关。另外，本案审理的是两上诉人之间的租赁合同纠纷，张某所称的2003年合伙退股协议等均与本案无关，本案不予审理。合同临近到期，张某就应当做好搬迁准备，从合同到期至目前为止，张某又继续经营了近七个月的时间。一审法院判令张某在一个月内搬迁已经充分考虑了其搬迁需要，搬迁时间是相当充裕的，张某要求给予三个月以上的搬迁期不符合客观实际。
综上所述，上诉人彭某乙与上诉人张某的上诉理由均不成立，本院均不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2914元，由上诉人彭某乙负担1805元，上诉人张某负担1109元。
本判决为终审判决。
审判长谭铁强
审判员肖锋
审判员任莉
二O一O年七月十二日
书记员郭新蓉
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
