原告：吴某，男，1955年出生，汉族，无固定职业，户籍所在地（略），现住（略）。

委托代理人：孙某，浙江某律师事务所律师。

被告：陈某，男，195瞿海搴担胁词蒇妒x\某食品店业主（个体工商户），住（略）。

原告吴某为与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，于2011年5月4日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员龚媛媛适用简易程序审理。本案于2011年5月26日公开开庭进行了审理。原告吴某的委托代理人孙某，被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某起诉称：2009年5月⒃弧姹└⒍读狻孔樾橐肥弧菀剿挤ㄔ憾唬姹蚋嬖懈獬蛔谖妒x\南路的房屋（除三楼后间保留，四某、阁楼堆放杂物不在出租之列，其余整幢出租约160平方米）；租赁期限为二年，二年后如需续租，被告应提早十天通知原告，在原告同意下另签协议；未经原告同意不能转租，转让。因需自用该房屋，原告自2010年8月10日起就将租期届满后不再续租房屋并要求被告腾退房屋的意思表示多次通知被告，但被告不同意，要求长期租赁房屋。另外，原告发现被告在租赁期间内，未经原告同意将房屋转租给他人。现原、被告所订租赁合同的租期已满，被告拒不腾退，显属无理。请求判令：弧姹⒏戳诩颂渥诼胁词蒇妒x\南路的房屋；2、被告承担自租期届满之日起至腾退之日止的各项损失（暂以每月x元计）。

被告陈某答辩称：1、原、被告签订《租房协议书》是实，但是原告称租赁期间为两年不符合事实，在租房时，原告同意被告一直租赁至房屋拆迁为止，房屋租金每两年增加一次，每次在前一次租金基础上增加百分之十。2、被告将承租房屋转租给他人，原告是同意的。请求驳回原告的诉讼请求。

原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：

1.房屋所有权证（产权证号为鄞房权证石字第D（略）号）、国有土地使用权证［产权证号为鄞（中）国用（2001）字第165莺停楹銮悼魉髅桓菀茫杂ひ髦涿凰馊澄嬖┒担妒x\南路房屋的所有权人，但原告对租赁房屋享有出租、收取租金，及收回房屋等权利的事实；

2.租房协议书一份，用以证明原、被告签订了租房协议书并约定了相关权利义务的事实；

3.通知（复印件）、国内挂号信函收据及国内特快专递邮件详情单、律师函（复印件）各一份，证明原告多次告知被告房屋租期届满后将不再续租，并通知被告于租期届满后及时腾退租赁房屋的事实；

4.照片两份和租房协议书一份（复印件），证明被告未经原告同意将承租房屋予以分割并转租他人的事实。

被告未向本院提交书面证据。

审理中，本院依职权调取了下列证据：调查笔录一份，用以证明原告所提交情况说明系吴某红出具的事实。原告对上述证据无异议。被告对上述证据有异议，认为原告与其签订租房协议时称租赁房屋系原告自己所有，租赁期限截至房屋拆迁为止，房租每两年提升百分之十。

对于原告提交的证据1，被告质证后无异议，本院对其中房屋所有权证和国有土地使用权证予以确认；对于情况说明，结合本院调取的证据，本院予以确认。对于原告提交的证据2，被告质证后无异议，本院予以确认。对于原告提交的证据3，被告质证后认为：通知所列2010年8月25日晚上9时和2011年4月27日这两次协商不符合事实，其余协商均有发生，但具体时间不清楚，实际情况是被告为续租之事，自2010年8月起，多次主动找原告协商，但原告均不同意续租；律师函确实在2011年5月前收到过。本院认为通知系原告自行制作且系复印件，无法核对其真实性，故本院不予确认，但对原、被告自2010年8月起就续租之事多次进行协商，被告要求续租，原告明确表示不再续租的事实予以认可；因国内挂号信函收据无法反映邮寄物件的具体内容，故本院不予确认；对于国内特快专递邮件详情单，因其邮寄时间系2011年4月11日，早于律师函的落款时间，故本院亦不予确认；对于律师函，本院予以确认。对于原告提交的证据4，被告质证后对其真实性没有异议，但认为系原告同意其转租，才签订该协议的，本院对上述证据的真实性予以确认。对于本院依职权调取的证据，因被告对被调查人关于租赁期限的陈某有异议，故本院仅对被调查人于2011年5月3日出具情况说明一份，授予原告出租、收取租金，及收回房屋等权利的事实予以确认。

本院根据原、被告的陈某以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：

2009年5月嬖敫挥姹└┣抖狻孔樾橐肥弧菀桑嬖妒x\南路X号整幢房屋（三楼后间、四某、阁楼保留）出租给被告，每年房租为（税后）x元整，先付后用，一次性付清；约定：租期内被告不得破坏房屋结构及设施，如有损坏按价赔偿，在租赁期内，被告除本店招牌外，顶上、二面均不得做任何广告；租期内：水、电、电话、有线电视、物业等费用均由被告自理，原告先收取押金5000元整，如违约，收取10%违约金；在租期内，被告不得非法经营谋利，遵纪守法，如发生意外，后果自负，在租期内，不得分割转让，如果转租要经原告同意；房屋与公路间的空地基公路留地，被告不得作为加工坊及营业性作坊，搞好公共卫生，如有违约，原告有权干涉，否则，由此产生的后果均由被告自负；二年后续租，其房租增加百分之十，再过二年，租金在第二次续租租金的基础上，增加百分之十；下次付款，需提前十天付清，否则视为被告违约，原告可收回房屋，并没收押金，租期期满后，被告需及时清空归还，如需续租，应提早十天通知原告，在原告同意下另签协议；如果原告有其它需要，则与被告协商收回房屋，租赁期内，如遇城建拆迁等不可抗拒的因素，协议终止，被告退租时不得拆除在房屋内的一切装潢。协议签订后，被告按约向原告支付了押金5000元和租金x元（系2009年5月1日-2011年5月1日两年的租金）。自2010年8月起，原、被告就房屋续租事宜多次进行协商，被告要求继续租赁，原告不同意。为此，原告于2011年5月前向被告发送律师函一份，明确告知其租期届满后将不再续租，并要求被告在2011年5月2日及时搬迁。