湖南省岳阳市中级人民法院

民事判决书

（2011）岳中民一终字第X号

上诉人（原审被告）肖某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人（原审被告）张某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

两上诉人共同委托代理人何劲松，湖南省湘阴县文星法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）吴某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人杨某红，湖南省湘阴县文星法律服务所法律工作者。

上诉人肖某、张某因租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2011）湘民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人肖某、张某及其委托代理人何劲松，被上诉人吴某及其委托代理人杨某红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2006年4月20日，原、被告签订了一份《租房协议》，约定将原告吴某所有的四缝门面承租给两被告共同经营。租赁期从2006年4月20日至2011年4月20日，共计五年，每年租金x元，一次性给付。期限届满后，被告对某述门面有优先承租权。租赁期限即将到期前，原告于3月20日向被告发出“到期收回门面，不再续租。到期后自行处理货物，不能滞留在门面内”的书面通知。期限届满后，两被告以积压商品货物较多且享有优先租赁权为由，拒绝交付门面。原告遂向法院提起诉讼。

原审法院认为：原、被告均已按合同约定的内容履行了合同义务，现约定的租赁期限已届满，原告有权收回门面。原告已在一个月前向两被告发出书面通知，被告以门面内的商品货物较多，合同约定被告享有优先租赁权为由，拒不交还门面没有法律依据。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条规定，判决被告肖某、张某在本判决书发生法律效力之日起二个月内腾空门面交付给原告吴某。

上诉人肖某、张某不服上诉判决，向本院提出上诉称：1、上诉人与被上诉人合同约定，门面租赁期最少五年，五年后根据上诉人的经营情况，继续按原合同内容租赁，且合同明确约定了优先租赁权，一审法院没有按合同的约定进行裁决错误。2、上诉人在一审当庭进行答辩并提起反诉，但原审法院没有审理其反诉请求，原审法院程序违法，请求本院依法改判。

被上诉人吴某当庭书面答辩称：1、上诉人以合同条款来约束被上诉人纯属滥用法律。双方签订的租赁合同约定了五年的经营期限，现门面经营期限已届满，根据法律规定，该合同已自然终止。被上诉人在合同届满前一个月已向上诉人送达解除合同的《通知书》，已履行告知义务，被上诉人解除合同符合法律规定。2、上诉人提起反诉不符合法律规定。3、上诉人对某同理解错误，合同到期后，如有其他承租人，在同等条件下，上诉人才有优先租赁权。4、合同到期后，上诉人要求被上诉人承担装修费或承担商品未处理完的处理责任，且上诉人要求分享非产权而形成的市场价值利益及直接购买被上诉人的门面，均于法无据。故请求二审法院依法维持原判。

上诉人肖某、张某为了支持其上诉理由，向法庭申请黄国伟出庭作证，拟证明被上诉人吴某在签订合同时亲口表态门面自己不经营，并表示同意上诉人续租门面的事实。经法庭准许，证人黄国伟在法庭陈述签订合同时考虑当时营业状况不好，租赁到期后可优先肖某继续租赁。经法庭组织质证。被上诉人吴某发表如下质证意见：证人黄国伟的陈述与合同约定不符，对某证言不予认可。被上诉人吴某在二审期间未向法庭提交新的证据。

本院对某黄国伟的证言作以下认证：因租赁合同约定承租人由优先承租权，但没有明确约定租赁期限延长和租赁期限到后由肖某、张某承租，其证言与书面合同约定不符，对某黄国伟的证言不予采信。

经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：上诉人肖某、张某与被上诉人吴某之间签订协议系门面租赁合同，被上诉人吴某享有对某面的物权，上诉人肖某、张某根据协议只在约定的期限内享有对某门面的占有、使用权。上诉人肖某、张某在期限届满后要求继续租赁门面，应当经被上诉人吴某的同意，即使原租赁合同约定肖某、张某由优先租赁权，也是在同等条件下租给他人承租时才有优先承租的权利，现被上诉人吴某并未将门面出租给第三人，不存在上诉人所称的优先租赁权的问题，这是上诉人肖某、张某对某议第二条的错误理解。本案双方签订的协议约定期限届满，相关权利义务履行完毕，该合同终止，被上诉人吴某有权收回出赁的门面。原审判决上诉人肖某、张某腾空门面交付给被上诉人吴某正确。上诉人在一审中未提交反诉状，未缴纳反诉费，且所称的反诉不符合反诉的要件，其认为一审剥夺其反诉的权利，程序违法的理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人肖某、张某的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3500元，由上诉人肖某、张某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈玉香

审判员万大洋

代理审判员胡中岳

二○一一年十月十八日

书记员綦燕