东营市东营区人民法院

民事判决书

(2005)东民初字第X号

原告山东省东营市供销合作社联合社。住所地：东营市东营区X路X号。

法定代表人杨某某，主任。

委托代理人孙瑞玺，山东达洋律师事务所律师。

委托代理人信鸿狄，山东达洋律师事务所律师。

被告东营市华帅房地产开发有限责任公司。住所地：东营市东营区X街X号。

法定代表人田某，执行董事。

委托代理人马长生，山东天地恒律师事务所律师。

原告山东省东营市供销合作社联合社与被告东营市华帅房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙瑞玺和信鸿狄、被告委托代理人马长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告山东省东营市供销合作社联合社诉称，2000年4月21日，原、被告签订《国有土地租赁使用合同》，约定：原告同意将位于东营市X路(现为东营市东营区X路)X号沿街X平方米的土地租赁给被告，被告在该土地上建设南北走向的五层办公营业楼，其中一、二层建设商业设施，三、四、五楼建设写字楼，计划投资375万元，原告无偿使用三、四、五楼北部50％的面积。2000年6月26日，双方又签订《土地租赁补充协议》，第四条约定原告同意原合同规定原告使用的面积由被告租赁使用，期限三年，年租金8万元，按季度平均交纳。合同签订后，原告依合同的约定将国有土地交付被告使用，被告进行了投资和开发建设，但存在严重违约行为，未按约定向原告支付租金，并未经原告同意擅自将租赁物转租他人。请求依法判令解除原、被告双方签订的《土地租赁补充协议》第四条；被告支付原告租金（略）．56元及自起诉之日起至租赁物返还之日止的租金；被告返还三、四、五楼北部50％的面积的租赁物；诉讼费及其他诉讼费由被告负担。

被告东营市华帅房地产开发有限责任公司辩称，《国有土地租赁使用合同》、《土地租赁补充协议》、《土地开发补充协议》属于1份合同，其实质是房地产联合开发合同，《土地开发补充协议》第四条实际约定原、被告双方对《国有土地租赁使用合同》第三条的变更，其性质不属于房屋租赁合同，由于原告以种种理由拒绝给被告办理35年的房产证，构成实质性违约，被告有先履行抗辩权，有权不支付租金。本案不适用《合同法》中有关租赁合同的相关条款，基于所涉房屋现状决定了原告无法行使权利，本案中三、四、五楼北部50％的面积不是孤立存在的，而是依附于被告的其他房屋面积，除了一个出入的大门以外，没有任何其他通道，因此，原告无法行使其权利。请求依法驳回原告的诉讼请求。

庭审中，到庭当事人对以下事实无异议：

2000年11月14日，东营市国土资源局与原告签订东土合字(2001)第X号《国有土地使用权出让合同》，约定：东营市国土资源局出让给原告宗地3524．11平方米，年限50年，用途是按照批准的总体规划建设结合用地项目，项目总投资375万元，原告领取国有土地使用证，如约开发利用土地且投资达到总投资375万元的25％后，有权将受让的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。

2000年4月21日，原告山东省东营市供销合作社联合社(出租方，甲方)与被告东营市华帅房地产开发有限责任公司(承租方，乙方)签订《国有土地租赁使用合同》，约定：甲方将位于东营市X路(现为东营市东营区X路)X号沿街X平方米的土地租赁给乙方使用，乙方同意在该土地上建设南北走向的五层办公营业楼，其中一、二层建设商业设施，三、四、五楼建设写字楼，计划投资375万元；甲方无偿使用三、四、五楼北部50％的面积；土地租赁期限为合同生效之日起至2035年4月22日，期满后甲方无偿收回，同等条件下乙方享有租赁和承让的优先权。

2000年6月26日，原、被告双方又签订《土地租赁补充协议》，该协议除对沿街办公营业楼的建设问题作出约定外，其中第四条规定：甲方同意按原合同规定甲方使用的面积由乙方租赁使用，期限三年，年租金8万元，按季度平均交纳，期满后再研究决定。

《国有土地租赁使用合同》签订后，原告将约定的土地交付被告使用，被告在交付的土地上进行了投资和开发建设，所建办公营业楼已于2003年4月投入经营。

被告东营市华帅房地产开发有限责任公司工商登记材料载明的股东为田某、闫爱春、张俊红、郭淑琴，因未参加年检，被告于2002年11月1日被工商行政管理部门吊销企业法人营业执照。

2004年2月4日，原告向东营市中级人民法院提起诉讼，请求确认《国有土地租赁使用合同》及《土地租赁补充协议》为无效合同，东营市中级人民法院经审理认为，原、被告签订的《国有土地租赁使用合同》实质是房地产联合开发合同，双方在订立合同时的真实意思是被告在原告提供的土地上投资建设房地产后对约定的面积有35年使用权，该合同合法有效。《土地租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该判决已生效。

以上当事人无争议的事实，本院予以确认。

当事人对以下事实有异议：一、被告是否将《土地租赁补充协议》第四条约定由被告租赁的租赁物转租；二、该案所涉三、四、五楼北部50％的面积的范围。

针对第一个争议的事实，原告提供《楼房租赁合同》复印件1份，该合同约定：出租方为东营区华鹏科技开发有限责任公司，承租方为焦炳义，出租方将坐落在东营市X路X号的原华帅综合楼(现为华鹏大楼)出租给乙方使用，租期15年，自2003年4月18日至2018年4月18日。原告以此证明华鹏大楼与原、被告签订的《国有土地租赁使用合同书》所约定的五层办公营业楼系同一栋楼，被告将《土地租赁补充协议》第四条约定的租赁物进行了转租；既然转租，证明租赁物已达到了使用条件，被告应当按照合同规定支付租金。被告认为，该证据为复印件，无法确定其真实性；该证据与本案无关联性；该合同的标的物是原华帅综合楼，该楼是否与本案所涉楼房具有关联性有待查实。

原告提供东营市公证处(2004)东证民字第X号公证书及特快专递邮件回执，该公证书对原告于2004年12月9日向被告邮寄送达《催促支付租金并敦促解除转租合同通知书》的内容及过程的真实性进行公证。原告以此证实原告以特快专递形式向被告邮寄送达公证书载明的通知书，被告法定代表人田某于2004年12月9日签收，原告催促被告解除转租合同并支付租金，如不履行将解除《土地租赁补充协议》第四条。被告认为，因原告未能履行办理土地使用证的义务，属于违约在先，因此原告不具有合同解除权。

原告提供被告于2004年12月13日给原告的回复函，该证据载明因原告不按约定办理被告35年的房产证，被告希望通过缓交租金的形式来督促原告及时办理房产证，同时被告将租金交与原告；关于房屋转租，该楼整体出租原告是明知也是同意的。最终希望双方协调解决。原告以此证明被告自认其未向原告支付租金并将租赁物转租。被告认为，该证据中第一项内容说明原告没有履行《土地开发补充协议》办理35年房产证的义务，因此不享有合同解除权，第二项内容被告将房屋转租前于2003年1月8日事先得到了原告的认可。

被告提供2001年3月1日原告山东省东营市供销合作社联合社(甲方)与被告东营市华帅房地产开发有限责任公司(乙方)签订《土地开发补充协议》，该协议第五条约定：乙方投资建设的综合楼主体完工三个月内，甲乙双方共同办理乙方的35年房产证，到期该楼产权归甲方所有，综合楼门前北部约240平方米的土地使用问题，双方协调解决。被告以此主张原告违反此条约定，构成实质违约，被告有先履行抗辩权不支付租金。原告认为，对证据的真实性无异议，但该协议不是《国有土地租赁使用合同》补充协议，而是原告另行转让给被告土地签订的《国有土地使用权转让合同》的补充协议，与《土地租赁补充协议》第四条的约定非同一法律关系。

针对第二个争议的事实，原告提供对被告原总经理王新民调查情况的录音和录音记录及证人的某份证明，证明原、被告签订的《国有土地租赁使用合同》中约定的三、四、五楼北部50％的面积是指三、四、五楼各楼层一半的面积。被告认为，第一，王新民属于证人证某的性质，根据法律规定证人应某出庭作证。证人谈某其是被告原总经理身份时他没有任何证据，王新民无权解释合同条款，录音材料不应当作为本案的证据使用。三、四、五楼北部50％的面积是指三、四、五楼各楼层25％的面积(北侧)。

根据原、被告举证、质证情况，本院对上述证据分析认证如下：

原告提供的《楼房租赁合同》虽是复印件，但与被告于2004年12月13日给原告的回复函相结合，该证据与本案有关联性，具有证明力，本院予以采信。原告提供的公证书及特快专递邮件回执，该证据具有真实性、合法性，符合法律规定，具有证明力，本院予以采信。原告提供的录音资料，因该证据是原告合法取得，具有证明力，本院予以采信。被告提供的《土地开发补充协议》，原告对其真实性无异议，该证据具有证明力，本院予以确认。

根据认证情况，本院对以下事实予以确认：

被告东营市华帅房地产开发有限责任公司于2003年4月将东营区X路X号南北走向的五层办公营业楼投入经营，并将该楼整体出租给东营区华鹏科技开发有限责任公司，东营区华鹏科技开发有限责任公司于2003年4月18日将该楼整体转租给焦炳义。被告未按《土地租赁补充协议》第四条的约定向原告支付租金。

2001年3月1日，原告(甲方)与被告东营市华帅房地产开发有限责任公司(乙方)签订《土地开发补充协议》，第五条约定：乙方投资建设的综合楼主体完工三个月内，甲乙双方共同办理乙方的35年房产证，到期该楼产权归甲方所有，综合楼门前北部约240平方米的土地使用问题，双方协调解决。

本院认为，该案焦点为：一、被告是否有先履行抗辩权；二、本案是否适用《中华人民共和国合同法》有关租赁合同相关条款；三、原、被告签订的《国有土地租赁使用合同》中约定的三、四、五楼北部50％的具体面积。

关于焦点一，本院认为，抗辩权是对抗他人行使权利的权利，先履行抗辩权是指合同的当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后一方有权拒绝其履行要求。或者先履行的一方履行债务不符合合同的约定，后履行一方也有权拒绝其相应的履行要求，先履行抗辩权成立条件是存在于同一合同并且是双务合同中，双方债务均届期满。被告提供的《土地开发补充协议》中约定了被告承让原告土地，并且按合同支付原告资金余额，且由原告负责做院内居住平房职工的工作等内容，从内容分析，该《土地开发补充协议》约定的土地与原告租赁合同所涉土地无关，因此《土地开发补充协议》与《国有土地租赁使用合同》及《土地租赁补充协议》不是同一合同，被告不享有先履行抗辩权。

关于焦点二，本院认为，本案是否适用《中华人民共和国合同法》有关租赁合同相关条款。东营市中级人民法院生效的判决书已确认原、被告签订的《国有土地租赁使用合同》实质是房地产联合开发合同，双方在订立合同时的真实意思是被告在原告提供的土地上投资建设房地产后对约定的面积有35年使用权，该合同合法有效。《土地租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《土地租赁补充协议》第四条已明确约定原合同规定的原告使用的面积由被告租赁使用。合同是平等主体和自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同转移的是财产使用收益权，如果物的所有人或依法享有使用权的人将其对物的使用权有偿转让，则为租赁。原、被告签订《土地租赁补充协议》第四条的约定符合租赁合同的特征，应受《中华人民共和国合同法》租赁合同相关条款的调整。

关于焦点三，本院认为，关于原、被告签订的《国有土地租赁使用合同》中约定的三、四、五楼北部50％的面积由原告使用，原、被告对“三、四、五楼北部50％的面积”范围的理解产生分歧，依照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因该楼是南北走向，依照上述原则，“三、四、五楼北部50％的面积”应理解为三、四、五楼各楼层全部面积的50％，而不是三、四、五楼各楼层全部面积的25％，与原告提供的王新民录音资料相结合，也能证实。

综上，本院认为，原、被告签订的《国有土地租赁使用合同》及《土地租赁补充协议》合法有效，被告在租赁原告土地上所建办公营业楼已于2003年4月使用经营，被告未按约定支付租金，且将该办公营业楼整体出租，将原告租赁给其使用的面积未经原告同意进行了转租，且被告无正当理由未支付租金，原告可以要求与被告解除《土地租赁补充协议》第四条的约定。原告请求的租赁费应计算至本判决生效之日。被告因未参加年检被吊销企业法人营业执照，是工商行政管理部门依照规定对其作出的行政处罚，其民事责任主体资格并未丧失。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原、被告双方签订的《土地租赁补充协议》第四条；

二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金（略）．56元(2003年4月至2005年1月20日)及自2005年1月21日起至本判决生效之日止的租金(按《土地租赁补充协议》第四条约定租金计算)；

三、被告于本判决生效之日起十日内将在租赁原告土地上(东营区X路X号)建设的南北走向的五层办公楼三、四、五楼各楼层50％的面积(北侧)返还原告；

四、驳回原告其他的诉讼请求。

案件受理费4398元，由被告负担。此费用原告已向本院预交，限被告于本判决生效之日起十日支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。

审判长郭桂荣

审判员齐教元

审判员张俊峰

二00五年七月十日

书记员赵琳