上诉人（原审原告）汤XX，女，1967年7月1XX日出生，汉族，个体户，住长沙市X区XX巷XX号。
被上诉人（原审被告）谢XX，男，x年10月8日出生，汉族，退休干部，住XX县X乡XX路XX巷XX号。
被上诉人（原审被告）陈XX，女，x年XX月9日出生，汉族，退休干部，住XX县X乡XX路XX巷XX号。
被上诉人（原审被告）谢XX，又名谢X，男，X年X月X日出生，汉族，职工，住XX县XXXX路XX巷XX号。
被上诉人（原审被告）黄XX，女，X年X月X日出生，汉族，住XX县X组。
上诉人汤XX与被上诉人谢XX、陈XX、谢XX、黄XX承租人优先购买权纠纷一案，不服湖南省XX县人民法院（2010）宁民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭对该案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2000年9月谢XX、陈XX夫妇从XX县国土管理局购买XX县X镇XX路XX号市场XX栋（2000）XX号和（2000）XX号5、X号门面及楼上房屋（X号门面土地使用权证证号为宁（2）国有（2000）字第x号、使用户主为陈XX；X号门面土地使用权证证号为宁（2）国有（2000）字第x号、使用户主为谢XX）。谢XX、陈XX夫妇将此两空门面委托其儿子谢XX、谢XX进行管理。2009年10月XX1日，汤XX与谢XX、陈XX夫妇的长子谢XX签订《门面出租合同》，约定由汤XX承租陈XX家庭位于XX县X镇XX路XX号市场XX栋X号门面及楼上相应房屋，租赁期为两年。黄XX于2009年10月在XX县XX信息公司发布栏上看到XX县X镇XX路XX号市场XX栋X、X号门面及其楼上房屋出售的信息，且在XX县XX信息公司业务员曾XX的陪同下到汤XX承租经营的店铺看房子。因在此期间曾XX还多次带领其他购房人到汤XX承租经营的店铺看过房子，店铺工作人员及承租人认为购房人常去看房影响其做生意流露了不满情绪。2009年12月XX县XX信息公司仍张贴有XX县X镇XX路XX号市场XX栋X、X号门面及楼上房屋出售公告，黄XX扯下公告再次与屋主谢XX商谈购房事宜。2010年4月26日黄XX与谢XX、陈XX、谢XX、谢XX就XX县X镇XX路XX号市场XX栋X、X号门面及楼上房屋签订买卖合同，合同约定谢XX、陈XX为甲方，黄XX为乙方。其主要内容为：1、经双方共同协商，甲方同意将位于XX县X镇XX路XX号市场XX栋X、X号门面及楼上房屋转让给乙方。2、甲方将XX县X镇XX路XX号市场XX栋X、X号门面及楼上房屋转让给乙方，其价格为七十万元整，乙方预付定金五万元，如甲方终止买卖，甲方除退还定金外，应赔偿同等金额的违约金给乙方。如乙方终止买卖，定金不退。XX、自签订合同之日起，XX县X镇XX路XX号市场XX栋X、X号门面及楼上房屋产权归乙方所有，甲方必须配合乙方签订租赁转让协议。即日起，乙方承接房屋租金。甲方与房屋门面承租方合同到期后，乙方有权收回房屋使用权。4、定金交付后15日内，甲乙双方共同办理好房屋过户手续。一切费用由乙方承担。但甲方有责任协助乙方办理过户手续。5、甲乙双方到房产局办理产权过户。甲方签字后乙方先后付总金额的陆拾万元给甲方，余额伍万元在一切手续办理好后一次性付清。6、自协议签订日起，房屋产权归乙方所有，甲方所有在此之前的一切产权纠纷及债权债务等民事责任与乙方无关。合同签订后，黄XX当即给付谢XX、陈XX夫妇定金五万元，谢XX向黄XX出具了五万元的收条，并交付了宁土合（2000）XX号《XX县国有土地使用权出让合同》、宁规字x#《建设工程规划许可证》及宁（2）国有（2000）字第x号《国有土地使用权证》和宁土合（2000）XX号《XX县国有土地使用权出让合同》、宁规字x#《建设工程规划许可证》、宁（2）国有（2000）字第x号《国有土地使用权证》。同时为方便房屋登记过户，谢XX、陈XX夫妇还将其身份证原件交给了黄XX。2010年5月5日，黄XX向谢XX、陈XX夫妇提供的陈XX在XX县X村信用合作联社营业部的账户上汇入x元购房款。其余的x元以X号门面2010年4月27日至2011年5月8日的房租作抵，合计60万元，谢XX、陈XX夫妇当场向黄XX出示了收黄XX购房款60万元的收条。5月8日，黄XX又将五万元购房款交与谢XX，谢XX亦当即向黄XX出示了收条。事后，黄XX持相关证件办理房产登记手续，相关部门告知黄XX必须谢XX、陈XX夫妇到场签字。黄XX遂通知谢XX、陈XX夫妇因遭其再三拒绝，黄XX于2010年8月向法院起诉谢XX、陈XX夫妇要求继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋产权登记过户等手续。2010年5月9日，汤XX向谢XX、陈XX、谢XX送达《要求购买门面的书面材料》，表明要求购买门面的主张。2010年7月14日，汤XX再次送交《再次要求购买门面》的书面材料。2010年9月2日承租人罗蔚、汤XX提起优先购买权诉讼，因罗蔚、汤XX以不能作为共同诉讼当事人为由申请撤诉，2010年11月22日罗蔚、汤XX分别就租赁房屋提起优先购买权诉讼。
原审法院认为：本案争议的焦点是使用功能相对独立的房屋整体出售，局部承租人优先购买权的确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。”同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：……(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,……”由此可见，承租人的优先购买权仅限于租赁房屋同时承租人要在一定的时期内有明确的购买意思表示。本案出租人是将相毗邻的二栋商住楼整体出售，而各局部承租人主张各自的优先购买权，如支持承租人各自优先购买权，必然导致出租人权利受到限制，影响出租人的交易，还有可能损害出租人的权益，明显有违物权法发挥物的效用，保护权利人的物权的立法目的。同时本案出租人虽未明确地履行通知义务，但出租人通过信息中介公司发布房屋出售信息是现代二手房商业销售的一种通常手段，特别是中介公司工作人员在半年的时间内频繁带人到承租人经营场地看房，可以认定承租人应当知道其租赁的房屋出租人正在对外出卖，承租人没有向出租人表达购买的意愿，事实上是对租赁房屋优先购买权的放弃，综上汤XX要求确认XX县X镇XX路XX号市场XX栋X号门面及楼上房屋享有优先购买权的诉讼请求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。即便承租人的优先购买权受到侵害，亦不能直接对抗房屋买卖合同的第三人即买受人，汤XX请求买受人黄XX返还宁土合（2000）XX号《XX县国有土地使用权出让合同》、宁规字x#《建设工程规划许可证》及谢XX的宁（2）国有（2000）字第x号《国有土地使用权证》，更无法律依据。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，第二十四条之规定，判决：驳回汤XX的诉讼请求。一审案件受理费5400元，减半收取2700元，由汤XX负担。
上诉人汤XX不服该判决，上诉称：一、原审判决认定事实不清，具体表现在：1、原审判决认定本案出租人是将毗邻的二栋商住楼整体出售是主观臆断；2、原审判决认定被上诉人将自己房屋委托中介公司出售属于主观推测；二、原审判决适用法律错误。故请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审审理查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：……(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,……”承租人的优先购买应为承租人要在一定的时期内有明确的购买意思表示。根据一审法院于2010年10月27日对XX县XX信息公司业务员曾XX做的调查笔录，曾XX曾频繁带人去到承租人经营场地看房，且将门面出售的信息四处张贴，并于网上也发布了门面出售信息，可以认定承租人应当知道其租赁的房屋出租人正在对外出卖，但承租人没有在一定时期内向出租人表达购买的意愿，事实上是对租赁房屋优先购买权的放弃，综上，汤XX要求确认XX县X镇XX路XX号市场XX栋X号门面及楼上房屋享有优先购买权的诉讼请求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故汤XX可以请求谢XX等承担赔偿责任。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5400元，由汤XX承担。
本判决为终审判决。
