原告张某甲，女，X年X月X日出生。

委托代理人李力，河南力诚律师事务所律师。

被告张某乙，女，X年X月X日出生。

委托代理人王清喜，河南剑源律师事务所律师。

委托代理人吕洪兴，河南剑源律师事务所律师。

原告张某甲因与被告张某乙房屋租赁合同纠纷一案，原告张某甲于2009年3月24日向本院提起诉讼，本院于2009年6月15日作出受理决定，2009年6月15日将受理案件通知书及举证通知送达原告张某甲，2009年6月15日将应诉通知书及举证通知送达被告张某乙。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年7月29日公开开庭进行了审理，原告张某甲及其委托代理人李力，被告张某乙的委托代理人王清喜、吕洪兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某甲诉称，原告系个体经营户，2008年5月起，在焦作市X路X号经营“焦作市解放区恋家快捷酒店”。2008年7月13日，被告张某乙的亲戚张旭辉与原告商议，租赁原告的酒店进行经营，并签订了租赁合同。2008年9月，被告张某乙找到原告，称张旭辉不想干了，她愿意接着干，并愿意遵守张旭辉与原告签订租赁合同的全部内容。原告同意后，被告张某乙在租赁合同上签字，以示代表张旭辉成为租赁人，随之张某乙开始经营酒店。根据租赁合同第三条约定，被告租期为3年，从2008年8月8日至2011年8月7日。合同第四条约定，每年租金为x元，租赁期内不得上涨或下浮租金，租金为半年一交。第二次交费时起，每次交款提前一个月支付，按照约定，2009年1月8日，被告该交下半年的房租，但提前几天，被告即锁了店门不知去向。被告未交租金，电费欠3397元未交，水费欠536元未交。被告不交租金给原告造成很大损失，故依照租赁合同约定以及法律规定，要求解除与被告的租赁合同，并要求被告偿还原告已垫付的水、电费共计3933元，并支付违约金。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求：一、判令解除原、被告双方所签的租赁合同；二、判令被告偿还原告代其交纳的水电费3933元，支付违约金x元；三、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原、被告认可原告已事实上接收了该租赁房屋，该租赁合同已经事实上解除，原告申请撤回诉讼请求第一项，本院予以准许。

被告张某乙辩称,开始是原告与张旭辉签订的合同，后来经原告同意由张某乙接手经营，被告也给原告交有x元的押金，被告要求张旭辉参加诉讼。关于违约金应该按照协议第十条约定的5‰计算，水电费被告不应该承担。

本院根据原、被告的诉辩意见，确定本案争议的焦点为：1、本案所涉租赁合同的性质和效力如何，原告要求违约金适用条款和被告抗辩的违约金适用条款哪条符合法律规定；2、原告主张水电费的证据是什么。

原告张某甲为支持自己的主张，提交如下证据：1、营业执照、身份证，以此证明原告的诉讼主体资格；2、租赁合同，以此证明该合同有被告的签名确认，且规定有租赁期限和租金，合同第十条、第十四条还规定了迟延履行的违约金和对整个合同违约的违约金；3、餐具明细3张，以此证明被告租赁了该房屋和物品；4、原、被告之间的通话录音，以此证明被告承认他接替张旭辉与原告履行合同的义务，录音中也反映出被告锁门不交租金违约的情况；5、发票两张，以此证明原告替被告垫付水电费的情况；6、电费结算清单，以此证明查电表的度数；7、被告电工张牛的证明，以此证明被告锁门走后欠电费水费的情况;8、原告为证明被告拖欠水电费和违约锁门走人的事实，申请证人张牛出庭作证，张牛陈述其原系原、被告二人的水电工，每月负责和被告张某乙一起查看所用的水电费的量然后报给张某甲，2008年年底左右张某乙将门锁上走人，至今未交纳经营期间所使用的水电费。张某乙走后，原告通知张牛查看电表，被告所欠的电费为3397元，水费是536.25元。

被告对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对于证据1无异议；对于证据2的真实性无异议，该合同显示是张旭辉和张某乙共同签订的；对于证据3的真实性无异议，但该物品也系张旭辉和张某乙共同接收的，后原告已经将物品收回；对于证据4内容确实是张某乙的话，但证明不了原告的诉讼主张，合同中并未约定具体交纳房费的履行期限；对于证据5、证据6不予质证，该两组证据系复印件，无法证实其真实性，并且该票据无法证明原告诉讼请求中水电费的数额；证据7内容不真实，证人应该出庭作证，本案所涉饭店一直没有改名；对证人证言有异议，证人张牛所述的水电费数额只是听原告张某甲所讲，他也证明了原、被告之间租赁合同并未解除，原告现又将房屋租给别人属于违约。

被告张某乙在诉讼中没有提交证据。

本院根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，对本案证据和事实确认如下：一、关于原告提交的证据1、证据2、证据3，被告对其真实性均无异议，该证据能够证明与租赁合同有关的情况，本院予以认定。关于原告提交的证据4，被告认可是其本人的录音，对该录音本院予以认定。关于原告提交的证据5、证据6、证据7，被告均提出异议，该三份证据与本案具有关联性，本院作为参考；二、本院查明的事实为：2008年5月起，原告张某甲开始在焦作市X路X号经营“焦作市解放区恋家快捷酒店”。2008年7月13日，原告和张旭辉签订租赁合同一份，合同约定，原告将恋家快捷酒店“恋家食府”改名为“湘村人家”并租赁给湘村人家独立经营；租赁期限为2008年8月8日至2011年8月7日；租金为每年x元，租金半年交一次，第二次交费时起，每次交款提前一个月支付；合同第五条约定，甲方在合同签字生效时收乙方房屋和设施押金x元，押金在合同期满后，乙方未违反合同条款的前提下，如实退还给乙方；合同第六条约定，甲方负责为乙方单独安装水、电表，按照市场价格按月收取乙方的水、电费；合同第十条约定，乙方在租赁期间内必须按规定时间向甲方交纳房屋及设备租赁费、水、电费、税金，逾期不交乙方有权收取租金千分之五的违约金；合同第十四条约定，本合同条款，双方共同遵守，任何一方违约向另一方交纳违约金x元。合同签订后，原告张某甲为该酒店单独设立的水、电表，张旭辉开始经营，后张旭辉不想继续经营，张某乙表示愿意接替张旭辉承租该酒店。经原告同意后，被告张某乙在租赁合同上签字，与原告张某甲形成新的租赁合同关系，并承接了张旭辉的权利义务，随之张某乙开始经营酒店。2009年1月，被告即锁了店门不知去向，后原告张某甲将房门打开，并代被告张某乙交纳水电费3933.25元，原、被告之间的租赁合同事实上已经解除。

本院认为，经原告同意，被告张某乙作为新的租赁人在租赁合同上签字，原、被告之间形成新的租赁合同关系。租赁合同系原、被告之间的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据合同约定，被告应该提前预交租金，被告未按照合同约定交纳，应该承担违约责任。该租赁合同存在第五条、第十条、第十四条三个违约条款，其中第十条约定不明确，无法计算具体违约金的数额；根据本案合同签订和履行的具体情况，被告按照第五项约定承担违约责任符合有关规定。故原告求要求被告按照合同第十四条承担违约责任，理由不足，本院不予支持。原告要求被告偿还水电费3933元，其提供的票据和证人证言相互印证，且根据被告经营和违约的实际情况，能够证明被告拖欠水电费的事实，被告也没有提供相反的证据予以反驳，该项诉讼请求本院予以支持。故原告的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告张某乙于本判决生效后十日内支付原告张某甲代为交纳的水电费3933元；

二、驳回原告张某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1248元由被告张某乙负担。原告预交的诉讼费，本院不予退还，待执行判决时，由被告张某乙径行付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审判长刘同智

审判员程志猛

审判员张光军

二○○九年十一月十日

书记员张玲