原告卜某，女，X年X月X日出生，汉族，益阳市X区X路X号。

委托代理人龙中阳，湖南万维律师事务所律师。

委托代理人蔡某，原告卜某之夫。

被告益阳市鸿业房地产开发有限公司，住所地益阳市X路。

法定代表人刘某，该公司执行董事。

委托代理人贺向明，湖南义剑律师事务所律师。

委托代理人蒋敏，北京市德恒律师事务所长沙分所律师。

被告崔某，女，X年X月X日出生，汉族，益阳市X区X路X号。

第三人彭某乙，男，X年X月X日出生，汉族，益阳市X区X镇X组。

原告卜某与被告益阳市鸿业房地产开发有限公司（以下简称被告鸿业公司）、被告崔某、第三人彭某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月30日进行了第一次公开开庭审理，原告卜某及委托代理人龙中阳、蔡某到庭参加庭审，被告鸿业公司的委托代理人贺向明、蒋敏到庭参加庭审，被告崔某经本院合法传唤未到庭参加庭审；于2011年5月5日进行了第二次公开开庭审理，原告卜某的委托代理人蔡某到庭参加庭审，被告鸿业公司、崔某经本院合法传唤未到庭参加庭审，第三人彭某乙到庭参加庭审。本案现已审理终结。

原告卜某诉称，被告鸿业公司将位于益阳市X区东北方的金源春一号综合楼门面04、X室（原为8-10轴）于2005年6月30日销售给了原告卜某，原告卜某对两间门面已装修且实际使用至今。2009年4月30日，原告卜某在办理该门面产权证手续时发现两被告就该门面已签订了商品房买卖合同，并办理了相应的预售登记，但被告崔某并未支付相应的门面款项。现请求人民法院判令1、解除两被告于2005年10月28日签订的《商品房买卖合同》及解除依此合同办理的商品房预售登记；2、确认原告卜某与被告鸿业公司于2009年4月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效，该合同标的物X室、X室门面归原告卜某所有，被告鸿业公司应继续履行合同，办理产权登记。

被告鸿业公司辩称，原告卜某与被告鸿业公司所签订的《房屋买卖合同》是假的，原告卜某也没有支付房款，即使原告卜某占某房屋并不代表原告卜某拥有所有权，应驳回原告卜某的起诉。

被告崔某在原审时辩称，被告崔某对诉争的门面不主张权利，同意解除门面的预售登记，对被告鸿业公司已收取的x元购房款将保留权利另行主张。

第三人彭某乙述称，第三人彭某乙对原告卜某诉求的04、X号门面主张权利。

经审理查明，被告鸿业公司于2004年3月至2005年4月开发位于益阳市X路X路以北的商住楼X号项目（当时定名为金源春综合楼）。2005年1月21日，被告鸿业公司在益阳市房地产管理局办理了商品房预售登记许可证。

2005年10月28日，两被告签订《商品房买卖合同》，被告鸿业公司将金源春综合楼（一）的第壹幢壹层8-10轴号房（即为04、X室门面）出售给被告崔某，并办理了预售登记。

2008年12月30日，第三人彭某乙与被告鸿业公司签订《房屋买卖合同》约定被告鸿业公司将金源春综合楼壹号楼的由西往东南05#、06#门面出售给第三人彭某乙，建筑面积117平方米，房屋总价x元。

2009年3月17日，被告鸿业公司向原告卜某之夫蔡某出具承诺书，证实蔡某已垫付04、X号门面的维修基金4325元。2009年4月30日，被告鸿业公司与原告卜某签订《房屋买卖合同》，约定被告鸿业公司将金源春综合楼一楼X、X室出售给原告卜某，建筑面积129.6平方米、房屋总价x元。2009年6月18日被告鸿业公司向原告卜某出具《关于金源春一号楼X、X号门面买卖情况的说明》证实04、X号门面出售给黄志明后，黄志明将两间门面转让给卜某，房款已结清，且已实际交付使用，待解除崔某的预售登记后办理房屋产权证。

另查明，原告卜某与被告鸿业公司签订的《房屋买卖合同》中约定门面的建筑面积和坐落位置与益阳市房产局备案的的房屋平面图一致，而第三人彭某乙与被告鸿业公司签订的《房屋买卖合同》中约定门面的建筑面积和坐落位置与益阳市房产局备案的的房屋平面图不一致。但原告卜某和第三人彭某乙均承认诉争的是相同的两间门面。

另外，被告鸿业公司在庭审中承认被告鸿业公司曾将本案当事人诉争的两间门面与被告崔某做过预售登记，后来又将诉争的两间门面出售给了第三人彭某乙；原告卜某至今占某使用诉争的两间门面。

以上事实有原告卜某提供的《房屋买卖合同》及原告卜某和被告鸿业公司的陈述等证据予以证实。

本院认为，虽然原告卜某占某门面在先，签订《房屋买卖合同》在后，但签订合同之前被告鸿业公司已收取原告卜某之夫蔡某垫付的维修基金的行为，可以认定被告鸿业公司当时已认可原告卜某占某使用两间门面的事实。况且原告卜某与被告鸿业公司之后签订的《房屋买卖合同》内容、形式均不违反法律规定，合同签订后被告鸿业公司又书面认可房款结清并已交付门面，因此原告卜某与被告鸿业公司签订《房屋买卖合同》是对签订合同之前双方已发生的民事法律行为的确认，应为有效合同。综上，原告卜某提供的相关证据能够形成完整的证据链，客某反映原告卜某合法购买、占某、使用合同约定的两间门面的事实。虽然被告鸿业公司抗辩原告卜某与被告鸿业公司所签订的《房屋买卖合同》是假的，原告卜某也没有支付房款，但被告鸿业公司没有提供相关证据证实，本院不予采信。

被告崔某在原审时同意与被告鸿业公司解除诉争门面的预售登记并不主张权利，且被告鸿业公司亦予认可，故本院予以认可。但原告卜某不是两被告签订《商品房买卖合同》的合同主体，不能行使解除权，故本院对原告卜某要求解除两被告签订的《商品房买卖合同》，解除商品房预售登记的诉求不予支持。

第三人彭某乙与被告鸿业公司签订《房屋买卖合同》、支付房款的事实均得到被告鸿业公司的认可，虽然合同中约定门面的建筑面积和坐落位置不符合益阳市房产局备案的房屋平面图，但被告鸿业公司承认销售给第三人彭某乙的门面与原告卜某主张权利的门面一致，可认定被告鸿业公司多次买卖本案诉争的两间门面的事实。

原告卜某、第三人彭某乙分别与被告鸿业公司签订《房屋买卖合同》均为有效合同，均未办理产权登记，所形成的合同之债具有相对性和平等性，通常两份债权无优先之分，但同一标的房屋只能存在一个所有权，不能由多个债权人对同一房屋分别享有所有权。虽然第三人彭某乙签订合同、交付房款在先，但出卖人即被告鸿业公司向原告卜某交付房屋在先，原告卜某实际占某使用在先，但出卖人已向原告卜某交付门面的行为应为履行交房的合同义务，因此可以认定被告鸿业公司分别与原告卜某、第三人彭某乙签订合同后以自己的实际行为选择了合同履行对象为原告卜某，而放弃了第三人彭某乙为合同合同履行对象。虽然原告彭某乙支付的合同对价高于第三人卜某支付的合同对价，但两者对价之差不违背市场行情。另基于不动产房屋的权利外观显征是登记而非交付，原告卜某和第三人彭某乙主张门面均无权利的外观显征的情况下，既考虑到原告卜某与被告鸿业公司所签合同中约定门面的建筑面积和坐落位置与益阳市房产局备案的房屋平面图一致，第三人彭某乙与被告鸿业公司所签合同中约定门面的建筑面积和坐落位置与益阳市房产局备案的房屋平面图不一致的事实，本院相信原告卜某较之第三人彭某乙所签合同更具完备性、客某、审慎性；又考虑到原告卜某实际占某使用的行为已具备准物权的效力，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则优先保护原告卜某的权利为宜，故本院对原告卜某要求确认与被告鸿业公司于2009年4月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效，该合同标的物04、X室门面应归原告卜某所有，被告鸿业公司应继续履行合同，办理产权登记的诉求予以支持，而对第三人彭某乙对上述两间门面主张权利的要求不予支持，但第三人彭某乙可另行向被告鸿业公司主张合同履行不能的权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、原告卜某与被告益阳市鸿业房地产开发有限公司于2009年4月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效。

二、被告益阳市鸿业房地产开发有限公司开发的金源春综合楼一楼X、X室归原告卜某所有，被告益阳市鸿业房地产开发有限公司于本判决生效后10日内为原告卜某办理金源春综合楼一楼X、X室房屋产权登记手续。

三、驳回原告卜某的其他诉讼请求。

四、驳回第三人彭某乙的诉讼请求。

本案案件受理费4200元，由被告益阳市鸿业房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。

审判长刘某红

审判员司马慧

审判员陈立平

二0一一年七月二十九日

书记员龚才英