原告李某。

委托代理人秦某某。

被告谭某甲。

委托代理人鲍某某。

委托代理人谭某乙。

被告谭某丙。

委托代理人谭某乙。

原告李某诉被告谭某甲建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2011年3月3日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员余艳独任审判，于2011年4月13日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案转入普通程序，依法组成由代理审判员余艳担任审判长，人民陪审员覃仕志和黄奕召参加的合议庭，于2011年8月5日公开开庭审理了本案。2011年8月25日，本院依职权追加谭某丙为被告。2011年9月1日，本案第三次公开开庭审理。书记员黄延卿担任记录。原告李某及其委托代理人秦某某、被告谭某甲的委托代理人鲍某某及被告谭某甲、谭某丙的共同委托代理人谭某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某诉称，原、被告于2009年9月21日签订屋地转让协议，协议内容为被告将西街屋地转让给原告，总价款13万元整，被告收原告定金1万元，被告必须负责把所有屋地证件转到原告户上，所有转让费由被告负责。证件交到原告手上，原告连定金先交6.5万元，余下6.5万元到2011年前付清。以上协议双方不得反悔。协议签订后，原告即将定金1万元交给被告，被告也将贵国用（2001）字第X号国有土地使用证复印件交给原告，被告夫妇并告知原告可以看日子建房了。原告遂按被告意思与相邻的邻居商量，请勾机拆旧屋平整地面，落好十六根柱脚，挖好前排水沟及化粪池，花费了3万元左右。但至今被告未履行协议约定的将土地使用权过户到原告名下并将证件交给原告的义务，且口头通知原告暂停建房。原告多次催促，被告均以各种理由推托。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求人民法院判决被告履行协议，将转让的屋地过户到原告名下并将证件交给原告。

原告为其主张提供的证据有：

1、《屋地转让协议》及贵国用（2001）字第X号土地使用证（复印件）各一份，以证实双方签订的宅基地买卖协议合法有效；

2、《收条》一份，以证实原告向被告交纳定金1万元；

3、照片七张，以证实原告已在涉案宅基地上打地基下石柱；

ぁ酥啡程浤酥と灾裕ひ抵な酥啡程浤y作为证人在《屋地转让协议》上签名，并且ㄔ鸲唤桓姹蟾罚程浤y与谭某丙一同将1万元定金存入银行；

5、证人韦某某证人证言，以证实签订《屋地转让协议》时谭某丙在场的事实。

被告谭某甲、谭某丙辩称，《屋地转让协议》不具备合同的基本形式要件，合同未成立。同时双方签订《屋地转让协议》未经宅基地共有人谭某丙的书面同意，转让的宅基地属国有划拔性质，未经有关部门批准不能转让。被告谭某甲在签订《屋地转让协议》时神智不清。请求驳回原告的诉讼请求，认定双方签订的《屋地转让协议》无效或不成立。

被告为其答辩提供的证据有：

1、《房屋转让协议书》草稿一份、车票三十七张，以证实被告多次与原告协商宅基地转让事宜，被告方一直在积极地进行准备工作；

2、《收据》一张，以证实被告要求原告在没有办理宅基地过户转让手续前，不得在宅基地上建房及进行其他准备工作；

3、《宅基地转让协议书》一份，以证实被告为协议的履行进行了积极的准备，但是由于原告突然消失，导致协议无法履行；

4、《房屋转让协议书》、《申请书》等宅基地转让手续样本四张，以证实被告与原告到土地管理所咨询相关宅基地转让手续事宜，被告为本案的宅基地转让进行了积极的准备工作；

5、《屋地转让协议》一份，以证实转让宅基地未经谭某丙同意，同时双方当事人对应该先交钱再办过户手续还是先过户再交钱约定不清，《屋地转让协议》就标的物、数某、质量等未作明确约定，亦无落款时间，合同成立及生效的时间不明，不具备法定的形式要件，合同不成立；

6、贵国用（2001）字第X号国有土地使用证一本，以证实涉案宅基地的性质属划拔土地；

7、贵国用（2001）字第X号国有土地使用证复印件一份，以证实被告并不同意原告下石脚；

8、《个人购（建）房借款合同》（附抵押物清单）一份，以证实涉案宅基地在2003年时已价值11万元；

9、贵港市人民医院门诊病历二本、贵港市中医院门诊病历一本、CT片六张，以证实签订《屋地转让协议》时被告谭某甲神志不清，分辨能力有限；

10、谭某丙身份证、户口本及《证明》各一份，以证实谭某丙的身份情况及其与谭某甲为夫妻关系。

经过开庭质证，原告对被告证据1-4有异议，认为拟写《房屋转让协议书》草稿是被告的单方行为，并无双方签字，宅基地买卖协议应以双方签名的为准。车票不能证实被告多次与原告协商宅基地转让，被告只回来过一次与原告协商；《收据》落款名字不是原告所签，同时该证据不能证实被告所主张的内容。2009年10月8日前原告已拆掉旧屋平整好地基，落好十六根柱脚，并挖好前排水沟及化粪池；被告证据3属单方证据，原告不予认可，同时该《宅基地转让协议书》已变更了原《屋地转让协议》的内容；被告证据4不能证实被告主张的内容。原告只和被告去过一次樟木乡建设站，没有和被告一起去过土地管理所，原告只单独去过几次土地管理所。

原告对被告证据5-10的真实性无异议，认为双方签订的协议合法有效。谭某丙虽然没有书面同意出卖宅基地，但谭某丙在签订协议时在场并收取了定金，故被告出让宅基地是经谭某丙同意的。协议有双方当事人的姓名及标的，价款明确，并约定了合同的履行方式。被告交给原告的土地使用证复印件明确了转让的标的物及宅基地面积，同时该交付土地使用证复印件的行为表明被告同意双方签订转让协议后原告马上可以使用宅基地。被告所主张的2003年涉案宅基地价值仅仅是评估价，必须实际卖出才是涉案宅基地的真正价值。被告提交的病历上载明的治疗时间并不在签订协议期间，同时被告该证据仅能证实被告谭某甲患有高血压，不能证实签订协议时谭某甲神志不清，签订协议时谭某甲是清醒的。

被告对原告证据1、2没有异议。对原告证据3表示无法辩认。对原告证据4、5，被告庭后书面提出证人韦某某在原、被告签订《屋地转让协议》时并不在场，原告与韦某某为生意上的合作伙伴。

本院结合双方的举证和质证，认证如下：

原告对被告证据5-10的真实性无异议，被告对原告证据1、2的真实性没有异议，本院对上述当事人均无异议的证据的真实性予以认定。原告证据3及被告证据1-艟ナ降し葜裕蕉狈碌耸腥煊橐荆罕栽隙錾笔碌耸腥煊橐囊サ降し葜痪璨嫌ㄈ６嬖じ酥啡程浤y与原、被告无利害关系，作为原、被告签订协议时的见证人出庭接受双方当事人的质询，其陈述客观真实，本院予以采信。原告证人韦某某，无证据表明原、被告签订协议时其在场，被告方否认其当时在场，本院对其证言不予采信。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

被告谭某甲、谭某丙为夫妻关系，原告李某与被告谭某甲为邻居关系。被告谭某甲、谭某丙有位于贵港市X乡X街的宅基地一块欲出售，恰原告亦有购买意向，双方遂于2009年9月21日达成《屋地转让协议》，约定被告将西街屋地转让给原告，价款为13万元，定金为1万元。被告负责将屋地过户到原告名下，并承担所有过户费用。屋地过户后证件交到原告手上，原告先交6.5万元（含定金1万元），余下6.5万元在201澳肚甯Ｇ嬖罡忱衬澳患姹犯程衬谀樾弦┥嬖蟾绱罡忱倌叭炯副ぐ酥啡程浤y各自作为原告方及被告方的见证人在协议上签名。当时被告谭某丙在场，但未在协议上签名。协议签订当天，原告向两被告支付定金罚程衬槟词招跏惶乓徽嬖崭词罚程盍舜烦程浤y的摩托车至银行，将1万元定金存入银行。同时，被告交给原告贵国用（2001）字第X号国有土地使用证复印件一份，上注明“此复印件仅供咨询使用”、“只有原件才起法律作用”、“此复印件仅供参考”等字样。签订协议几天后，被告请人拆除了涉案宅基地上旧房的屋顶，原告则请人拆除了墙壁，挖好地基，打下砼柱墩（石脚）欲建房。其后，原、被告双方曾到土地管理部门就宅基地转让过户事宜进行咨询，但未办理宅基地过户登记手续。因被告通知原告停止建房，双方发生纠纷，原告遂于2011年3月3日向本院提起诉讼，请求判如所请。被告在第一次庭审中确认原、被告2009年9月21日签订的《屋地转让协议》合法有效，并辩称，根据双方约定，原告应先交6.5万元（含定金），余下6.5万元于2011年前支付完毕。被告一直催促原告交纳买地款，以便办理屋地转让的相关手续，但原告一直予以拒绝，已构成根本性违约，被告同时提出反诉，请求解除双方签订的《屋地转让协议》，反诉被告李某承担合同违约责任（定金1万元）。本案转入普通程序后，被告在第二次庭审中变更第一次庭审中的主张，要求驳回原告的诉讼请求，认定双方签订的《屋地转让协议》无效，或不成立。表示不坚持其在第一次庭审中提出的反诉请求。

另查明，涉案宅基地使用权类型为划拔，土地使用证号为贵国用（2001）字第X号，用地面积为222.17平方米。2003年3月20日，被告谭某甲以该地（作价x元）为抵押，向中国农业银行贵港分行覃塘支行申请借款4万元，该款已于2008年6月1日还清。

本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《屋地转让协议》是否成立并合法有效2、本案宅基地转让款的支付方式双方当事人约定是否明确原告应否在办理过户手续前支付6.5万元（含定金）

本院认为：