上诉人(原审被告)常德汇元经济开发总公司，住所地常德市X区X路。

法定代表人曾某，该公司董事长。

委托代理人黄道田，湖南南天门律师事务所律师。

委托代理人张某某，女，X年X月X日出生。

被上诉人(原审被告)常德市紫东大酒店有限责任公司，住所地常德市火车站广场东侧。

法定代表人马某，该公司董事长。

委托代理人廖瑞华，湖南劲鸣律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)匡某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人赵某明，湖南洞庭律师事务所律师。

委托代理人蔡沛男，常德市X区洞庭法律服务所法律工作者。

上诉人常德汇元经济开发总公司（以下简称汇元公司）因与被上诉人匡某、常德市紫东大酒店有限责任公司（以下简称紫东大酒店）租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市X区人民法院(2010)武民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人汇元公司的委托代理人黄道田、张某某，被上诉人紫东大酒店的委托代理人廖瑞华，匡某的委托代理人蔡沛男、赵某明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，匡某从汇元公司处购得座落于常德市X区南坪火车站美食文化传播中心的房屋一套。2004年12月30日，匡某与汇元公司签订了返租协议，约定租赁期限10年，即自2006年1月1日起至2016年1月1日止，年租金为x元，年租金的支付方式为每年的6月30日支付下一年的租金。如汇元公司迟延支付租金，则按合同约定的年租金的1倍向匡某支付违约金。合同还约定匡某享有15天的酒店免费入住权，如不入住则按当日房价的20%返款给匡某。现汇元公司迟延支付租金，双方发生争议，因协商未果，匡某诉至法院。

另查明，汇元公司已有2009年6月30日、2010年6月30日二个支付日未支付年租金，尚欠匡某租金x元。免费入住返款，以汇元公司认可的200元/天的住宿标准，汇元公司每年应向匡某支付的入住返款为600元（200元/天×15天×20%）。本案双方签订的合同已履行5年，匡某入住被告酒店4天，则汇元公司应支付给匡某免费入住返款2840元。

原审法院认为，匡某与汇元公司签订《物业租赁管理合同》系双方真实意思表示，也不违反相关法律法规禁止性的规定，应认定为该合同合法有效，双方均应按合同约定享受权利履行义务。紫东大酒店虽是匡某租赁物的实际使用人，但紫东大酒店与匡某无租赁合同，匡某与汇元公司有书面的租赁合同，且合同并没有到期，故该租赁合同继续有效。紫东大酒店作为实际承租人在本案中身份为第三人，汇元公司是本案的责任方。故对匡某要求汇元公司支付租金x元的诉讼请求，予以支持。因紫东大酒店是本案的第三人，对匡某要求其支付租金及违约金、入住返款的诉讼请求，不予支持。关于免费入住返款的问题，系双方合法有效的约定，汇元公司据此应按合同履行年限及每年15天、每天40元的标准向匡某支付该款，对匡某要求汇元公司支付入住返款2840元的诉讼请求，予以支持。关于违约金的问题，合同约定违约金以年租金的1倍支付，明显高于匡某因汇元公司迟延支付租金所造成的损失，酌定以年租金10%的计算标准为宜。紫东大酒店辩称部分业主合同中有仲裁条款，但其没有在答辩期内提出，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、常德汇元经济开发总公司应于判决生效之日起十日内支付给匡某租金x元，并按年租金x元的10%向匡某支付违约金1092元；二、常德汇元经济开发总公司应于判决生效之日起十日内向匡某支付入住返款2840元；三、驳回匡某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费300元，由常德汇元经济开发总公司负担。

一审宣判后，汇元公司不服，向本院提出上诉。其上诉称：原审判决认定事实不清，匡某在诉状中提出紫东大酒店以“常德市火车站美食文化城项目经理部”的名义与其签订《关于商品房买卖合同补充协议》，与汇元公司之间没有任何法律上的关联性，原判认定紫东大酒店为本案第三人且与本案无关联，是混淆法律关系，损害了国有财产利益。请求撤销原判，依法改判汇元公司不承担责任。

被上诉人紫东大酒店答辩称：匡某与上诉人汇元公司签有租赁协议，协议表明紫东大酒店与匡某之间无租赁关系，匡某与上诉人汇元公司之间形成了租赁关系。国有资产和民营资产应受到法律的平等保护。

被上诉人匡某答辩称：上诉人汇元公司的上诉理由均不能成立，租赁协议主体合法，是双方真实意思表示，原审判决适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。

二审期间，上诉人汇元公司向本院提交了如下证据材料：1、2002年12月8日，汇元公司、常德市卓强物贸中心（以下简称卓强物贸）签订的《常德火车站美食文化城联合开发合同书》，拟证明合同双方联合开发常德火车站广场以东、南坪路以北的一宗土地。2、2004年3月11日，汇元公司、卓强物贸、常德蓝天建筑有限公司（以下简称蓝天公司）、常德兴广龙房地产开发有限公司签订的《常德火车站美食文化城联营合同书》，拟证明合同各方当事人共同投资对常德火车站美食文化城的开发建设与经营，并对投资、利润分配等进行约定，汇元公司不再投资，不参与项目运作，不承担项目风险，不承担项目税费，不管项目盈亏，不承担法律责任，只收回原有国有资产的投资。3、2004年3月11日，汇元公司、卓强物贸、蓝天公司签订了《常德火车站美食文化城联营开发合同书的补充协议》，拟证明从签订合同之日起，以汇元公司名义对外签订的一切合同协议产生的法律、经济责任均由卓强物贸、蓝天公司邓生权承担，常德火车站美食文化城项目在经营管理中的一切民事责任均由上述单位和个人承担。4、2006年4月17日，汇元公司、卓强物贸、蓝天公司签订的《常德火车站美食文化城联营开发合同书的补充协议》，拟证明卓强物贸、蓝天公司用其开发的常德火车站美食文化城的505.26平方米房屋，抵偿汇元公司的土地投资251万元。5、2010年10月22日，紫东大酒店向武陵区法院出具《证明》一份，拟证明在一审诉讼中，马某代表紫东大酒店承认房屋系其承租，房屋租金一直系其支付，并表示现有与汇元公司签订的租赁合同可以与其签订。

经庭审质证，被上诉人紫东大酒店对上诉人汇元公司提交的五份证据材料有异议，认为五份证据材料均应在开庭前提交，证据材料1、2、3、4与本案没有关联性，证据材料5只能说明房屋是由马某在承租经营，支付了租金，不能证明紫东大酒店与匡某有直接租赁关系。

被上诉人匡某对上诉人汇元公司提交的五份证据材料虽认为未在开庭之前提交，但对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为与租赁合同无关。

合议庭评议后认为，上诉人汇元公司提交的五份证据材料均在举证期限内提交，对其真实性予以认可，对其关联性予以部分认定。

被上诉人紫东大酒店及被上诉人匡某均未向本院提交新的证据材料。

经审理查明，2004年12月30日，匡某与汇元公司签订了一份《物业租赁管理合同》，匡某将其所有的位于常德市X区火车站东侧的常德市火车站美食文化城第三座四层X号房出租给汇元公司，合同约定租赁期限10年，即自2006年1月1日起至2016年1月1日止，年租金为x元，租金的支付方式为匡某于每年的1月1日向汇元公司领取下一年租金。匡某每年可享有15天的酒店免费入住权利。如汇元公司迟延支付租金，匡某有权终止合同，收回房屋，汇元公司应按合同总租金的100向匡某支付违约金。

另查明，紫东大酒店成立于2006年4月6日。紫东大酒店为匡某房屋的实际使用人。匡某已获得的房屋租金系紫东大酒店支付的。

还查明，紫东大酒店以年租金x元的标准向匡某支付租金，匡某已两年未收到租金共计x元。以紫东大酒店认可的200元/天的住宿标准，匡某每年应得免费入住返款为600元（200元/天×15天×20%）。合同履行已5年，匡某入住酒店4天，其应得免费入住返款为2840元。

再查明，二审庭审后，紫东大酒店向本院出具了一份书面材料，载明：所有与常德汇元经济开发总公司签订的《关于商品房买卖合同补充协议》、《物业租赁管理合同》的业主，均与常德汇元经济开发总公司没有事实上的租赁关系，各业主的房屋实际上是我公司管理、使用和收益，其房屋租金均由我公司支付和承担。为此，我公司自愿履行上述《协议》、《合同》约定的义务，对其此前的房屋租金和今后的房屋租金，均由我公司全部承担，直至合同期满为止，常德汇元经济开发总公司不负责上述房屋租金。匡某的特别授权代理人蔡沛男对紫东大酒店出具的书面材料所载明的内容表示认同，并有房屋业主代表薛球阶、欧某、罗德银签字认可。

本院认为，本案为租赁合同纠纷，匡某与汇元公司签订的《物业租赁管理合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，享受权利。汇元公司与匡某之间形成了租赁关系，汇元公司应当承担向匡某支付租金的民事责任。但本案在审理过程中，紫东大酒店明确表示自愿承担此前的房屋租金和今后的房屋租金，直至合同期满为止。且匡某的房屋一直由紫东大酒店实际占有、经营，并获得受益，匡某已领取的房屋租金亦是紫东大酒店支付的，另匡某对紫东大酒店承担相关义务亦表示同意。据此，汇元公司应享有的权利和应承担的义务由紫东大酒店享有和承担。紫东大酒应向匡某支付租金和入住返款，并承担相应的违约责任。关于迟延支付租金如何承担违约金的问题。匡某与汇元公司有明确约定，若汇元公司迟付租金，则匡某有权终止合同，收回房屋，汇元公司应按合同总租金的100向匡某支付违约金。但汇元公司违约后，匡某并未提出终止合同，收回房屋，且违约金的约定金额明显高于因汇元公司违约所造成的实际损失，故酌定以年租金的10的标准进行计算，年租金为x元，紫东大酒店应向匡某支付违约金1091.8元。关于免费入住返款的问题。在双方签订的合同中有明确约定，匡某要求支付入住返款的诉讼请求，应予以支持。汇元公司上诉称，匡某与常德火车站美食文化城项目经理部签订的《关于商品房买卖合同补充协议》与汇元公司无法律上的关联性。经查，该项目经理部系汇元公司牵头成立，项目部对外签订的协议应视为汇元公司所为，且匡某并未与常德火车站美食文化城项目经理部签订协议，故对此上诉主张，不予支持。

本案在审理过程中，因出现了新的事由，紫东大酒店自愿承担本应由汇元公司承担的责任，且匡某亦表示同意。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：

一、撤销湖南省常德市X区人民法院（2010）武民初字第X号民事判决；

二、常德市紫东大酒店有限责任公司应在本判决生效之日起十日内支付给匡某租金x元，并向匡某支付违约金1091.8元；

三、常德市紫东大酒店有限责任公司应在本判决生效之日起十日内向匡某支付入住返还款2840元；

四、驳回匡某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，共计600元，由常德汇元经济开发总公司负担。

本判决为终审判决。

审判长朱梅安

审判员李明君

审判员熊淑兰

二○一一年七月二十日

书记员陈小莲

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承

租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当

事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以通知；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物

转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》

第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举

证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误某判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误某、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予以支持。