重庆市第四中级人民法院

民事判决书

（2010）渝四中法民终字第x号

上诉人（原审被告）：刘某某，男，土家族，X年X月X日生，个体户（略）。

上诉人（原审被告）：谢某某，女，X年X月X日生，个体户（略）。

刘某某、谢某某的委托代理人：张云霁，重庆云霁（略）事务所（略）。

刘某某、谢某某的委托代理人：任容，重庆云霁（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）：黔江土家族苗族自治县两河供销社。

法定代表人：毛某某，该供销社主任。

委托代理人：李方剑，重庆光界（略）事务所（略）。

上诉人刘某某、谢某某与被上诉人黔江土家族苗族自治县两河供销社（以下简称黔江两河供销社）返还原物纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2010年7月6日作出（2009）黔法民初字第X号民事判决。上诉人刘某某、谢某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年9月16日对上诉人刘某某、谢某某及其委托代理人张云霁、任容，被上诉人黔江两河供销社的委托代理人李方剑进行了询问，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2000年，黔江两河供销社在企业改制过程中，有处置其资产的意思表示，并通过市场信息适时发布，刘某某、谢某某知晓后，找到黔江两河供销社的法定代表人毛某某协商，希望能购买其位于黔江区X镇场上的农药门市部门面两间。双方达成初步协议后，由于农药门市部的门面无法处置给刘某某、谢某某，双方遂准备将诉争门面作为代替原门面房。2000年3月1日刘某某、谢某某向黔江两河供销社当时担任保安职务的罗龙乾缴纳了l000元房屋定金（毛某某出差在外)，罗龙乾通过电话联系到了毛某某，毛某某告知其不收取该定金，而罗龙乾当时却未将该笔定金交还给黔江两河供销社，待毛某某出差回来后，罗龙乾又向其缴纳这笔钱时，被毛某某要求退回给刘某某、谢某某，但罗龙乾却一直将这笔钱自己保存至今，而刘某某、谢某某却一直认为已经向黔江两河供销社缴纳了房屋定金的事实。2001年，毛某某同意暂时让刘某某、谢某某居住诉争的门面，但当时亦未达成买卖协议。2006年5月15日黔江两河供销社在安置职工资产过程中，将刘某某、谢某某使用的该门面房安置给本社职工李石泉(权)，为收回被刘某某、谢某某一直使用的门面，黔江两河供销社多次找到刘某某、谢某某协商无果，2008年12月12日黔江两河供销社书面通知刘某某、谢某某办理后仍未有效果。

原告黔江两河供销社诉称：2001年经黔江两河供销社的同意，刘某某、谢某某临时使用黔江两河供销社所有的位于黔江区X镇两河供销社旅社底楼门面一间。2003年初黔江两河供销社要求刘某某、谢某某返还房屋用于安置职工李石泉(权)。该方案落实后，黔江两河供销社多次找到刘某某、谢某某要求返回房屋，而刘某某、谢某某均不返回所占用的房屋至今，请求判决刘某某、谢某某返还所占用的房屋。

被告刘某某、谢某某辩称：2000年黔江两河供销社已将其所有的农药门市部的两间门面卖给了刘某某、谢某某，由于当时不能腾出来，才让刘某某、谢某某居住在现在所争议的房屋。目前该房屋尽管已安置给了李石泉，但黔江两河供销社卖给了他人属“一房二卖”。目前刘某某、谢某某为居住该房屋花去若干费用安装水电、进行装修，且刘某某、谢某某为买房曾贷款x元，如果黔江两河供销社当时说清不卖，刘某某、谢某某贷款的利息早收回了。而且刘某某、谢某某为此放弃了购买别的们面的机会。并且黔江两河供销社已被吊销了营业执照，无诉讼主体资格。该门面若要腾退，不管是谁收回，必须补偿x元费用才能腾退。

一审法院认为，双方争执焦点是刘某某、谢某某是否应该腾退该争议的门面房屋。刘某某、谢某某认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，刘某某、谢某某已交了订金，黔江两河供销社就应该履行过户手续，应该起诉债权而不是物权的理由不能成立。首先，双方就买卖房屋达成的意向协议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一款的规定，黔江两河供销社并不具有房地产开发企业资质，适用该司法解释有误。其次，刘某某、谢某某认为自己向黔江两河供销社缴纳了1000元订金即算买卖协议成立也不符合事实，罗龙乾不是黔江两河供销社的法定代表人，不具有履约的主体资格，其出具的收据未加盖公章，事后也未得到黔江两河供销社的追认，刘某某、谢某某向罗龙乾付款的行为不代表双方的买卖协议的达成及履行。再次，刘某某、谢某某在诉争房屋居住多年，即使自认为是交了订金，也应该在合理的时间内与黔江两河供销社继续交涉，完成房屋买卖协议，而刘某某、谢某某怠于事态的发展，致多年后黔江两河供销社将诉争房屋安置给其职工后，才提出自己已购买了该房屋，该结果实为刘某某、谢某某自身的消极行为所致。从黔江两河供销社决定将诉争房屋安置给本单位职工李石权并积极将房屋收回后交给李石权，说明黔江两河供销社并未同意将房屋卖给刘某某、谢某某。另外，黔江两河供销社主张物权的保护，在刘某某、谢某某举证不了双方的房屋买卖合同成立的前提下，黔江两河供销社对诉争的房屋行使收回的权力应得到保护，其主张刘某某、谢某某腾退侵占门面的主张，应予支持。至于刘某某、谢某某未举示相关证据在诉争门面的投入情况，无法查清事实，刘某某、谢某某可另行与黔江两河供销社协商或诉讼处理。故黔江两河供销社基于诉争门面的产权人身份，请求刘某某、谢某某腾退该门面的主张，符合法律规定，为保护单位、个人的合法财产不受侵害，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第四款之规定判决：被告刘某某、谢某某于判决生效之日起30日内腾退出原告黔江土家族苗族自治县两河供销社所有的位于黔江区X镇X街两河供销社旅社门面房屋一套(被告所占用处)。案件受理费80元，减半收取40元，由被告刘某某、谢某某承担。

刘某某、谢某某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回黔江两河供销社的诉讼请求。主要事实和理由：一、黔江两河供销社已经被依法吊销营业执照，不具备诉讼主体资格。二、黔江两河供销社已经收取了刘某某、谢某某购买房屋的租金1000元，用黔江两河供销社旅社底楼一间门面代替农药门市部营业房作为其出售给刘某某、谢某某的房屋，并将该房屋交付给刘某某、谢某某使用至今。刘某某、谢某某于2008年12月12日才知道该房屋被出售给李石权，此后刘某某、谢某某多次要求与黔江两河供销社签订房屋买卖合同被拒绝。刘某某、谢某某已为购买房屋贷款数万元，并对房屋进行装修，共计支出x元，故应当认定双方的房屋买卖关系成立，原判认定事实错误。三、本案属于合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》的规定裁判，原判适用《中华人民共和国物权法》等规定判决，属于适用法律错误。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持刘某某、谢某某的上诉请求。

被上诉人黔江两河供销社辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明：黔江两河供销社于2004年11月8日被依法吊销营业执照，但至今没有被注销其企业法人资格。刘某某、谢某某现占用的房屋是黔江两河供销社原旅社的房屋，共有门面一间以及门面以上的两层住房，每层楼建筑面积约20平方米，在门面的后面有楼梯直同楼上房屋。刘某某、谢某某向黔江两河供销社的原保安罗龙乾交纳的定金1000元是当时双方争对黔江两河供销社的农药门市部有买卖的意思表示而交纳的费用。刘某某、谢某某无证据证明双方曾经对刘某某、谢某某现占用房屋进行买卖协商以及房屋买卖的价款等有关买卖关系成立的事实。刘某某、谢某某一直没有向黔江两河供销社交纳过房租费。刘某某、谢某某以黔江两河供销社为被告提起的承租人优先购买权诉讼，一审法院于2010年3月3日开庭进行了审理后，刘某某、谢某

本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，因黔江两河供销社于2004年11月8日被依法吊销营业执照，但至今没有被注销其企业法人资格。根据2000年1月29日法经[2000]X号函《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》的规定，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚，企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭，因此企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动，刘某某、谢某某提出黔江两河供销社没有诉讼主体资格的主张，本院不予支持。虽然黔江两河供销社与刘某某、谢某某对黔江两河供销社所有的农药门市部有签订买卖合同的意思表示，且刘某某、谢某某交纳了1000元的签订合同的定金，但刘某某、谢某某没有证据证明，双方曾经对刘某某、谢某某现在占用的房屋即黔江两河供销社所有的旅社门面进行过买卖的协商，更不能证明刘某某、谢某某主张的房屋买卖所必须的价款等主要条款进行协商或者达成合意，并且刘某某、谢某某曾以房屋承租人的身份向法院提起承租人优先购买权诉讼，说明刘某某、谢某某认可双方是房屋租赁关系，故双方的房屋买卖关系不成立。因双方争议的房屋属于不动产，应当依法进行房屋所有权过户登记才发生产权变更，而双方争议的房屋所有权至今仍登记在黔江两河供销社名下，即使双方的房屋买卖关系成立，但房屋所有权没有发生变更，刘某某、谢某某对该房屋也不能享有所有权，故黔江两河供销社作为房屋所有权人，对该房屋享有排他的物权，黔江两河供销社请求刘某某、谢某某搬出自己所有的房屋，符合相关法律规定，应予支持。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，刘某某、谢某某的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由刘某某、谢某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张登明

代理审判员谭中宜

代理审判员徐婷婷

二○一○年九月二十六日

书记员孙文凤