上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2006)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告、反诉原告)许某甲。

上诉人(原审被告、反诉原告)卢某。

上诉人(原审被告、反诉原告)许某乙。

法定代理人卢某(系许某乙之母)，即本案上诉人之一。

三上诉人共同委托代理人周鹤亭。

三上诉人共同委托代理人许某强。

被上诉人(原审原告、反诉被告)郑某。

委托代理人夏某某。

上诉人许某甲、卢某、许某乙因买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2005)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢某并作为上诉人许某乙的法定代理人，上诉人许某甲及其各上诉人的委托代理人周鹤亭、许某强，被上诉人郑某及其委托代理人夏某某、晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2005年2月2日，被告许某甲、卢某、许某乙(甲方)与原告郑某(乙方)就上海市X室系争房屋买卖一事签订《上海市房地产买卖合同》，原告以人民币(以下币种均为人民币)（略）元的价格购买被告所有的上述房屋。合同约定：甲方于2005年4月30日前腾出房屋通知乙方进行验收交接。签约后，乙方应支付甲方定金（略）元，并于同年2月7日支付甲方购房款（略）元。2005年2月28日前支付甲方（略）元。其余房款（略）元，乙方应于甲方产证下达三天内提供贷款资料并配合办理转按揭手续，如因乙方自身原因或国家政策限制造成乙方不能贷足以上款项，乙方应在交易登记前支付现金补足款项。该合同签订后，甲方返悔不卖，应双倍返回乙方定金，并退回乙方已付的购房款；如乙方反悔不买，甲方没收乙方定金。甲方应退回乙方已付的购房款。交房前物业管理费、水、电等费用由甲方承担。交房后上述费用由乙方自理。乙方同意自甲方交房后甲方贷款利息由乙方承担。合同签订后，原告按约支付了房款。2005年4月30日，被告将系争房屋交付原告。原告为支付被告贷款利息打入被告许某甲银行账户6000元。同年7月27日，被告取得涉案房屋的上海市房地产权证。因此时已无法办理转按揭手续，双方即对因由何方归还涉案房屋的抵押贷款发生争议，被告另提出应由原告承担系争房屋交易中应支付的营业税。因双方无法协商一致，故原告涉讼，被告亦提起反诉。

原审原告郑某诉称，双方签订系争房屋买卖合同约定，原告以（略）元的价格购买。因该房当时为期房，不能进行交易，需等被告办出产权证后进行交易。2005年8月23日，被告将系争房屋的房产证交给中介公司。当月25日，原告告知被告：因不能办理转按揭，甲方须先还清贷款才能进行交易。被告不同意要原告还清贷款并由原告承担全额营业税。原告认为被告拒不归还贷款致房屋不能交易是被告拒不履行合同的真实表示，构成违约，故原告诉请：解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；被告返还原告双倍定金（略）元、购房款（略）元和贷款利息6000元。

原审被告许某甲、卢某、许某乙均辩称，双方签订的买卖合同违约方应是原告，归还银行贷款义务应由原告承担，故不同意原告的诉讼请求。

原审反诉原告许某甲、卢某、许某乙诉称，按合同约定，尾款（略）元反诉被告应于产证下达三天内提供贷款资料并配合办理转按揭手续，如因反诉被告自身原因或国家政策限制造成其不能贷足以上款项，其应在交易登记前支付现金补足款项。无法办理转按揭后，反诉被告要求反诉原告先将银行贷款还清既无法律规定，也无合同依据。现反诉原告诉请：解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；扣除反诉被告给付的购房定金（略）元后返还反诉被告房款（略）元。

原审反诉被告郑某辩称，同意解除买卖合同，是否违约应由法院查明事实后作出认定。

原审审理中，许某甲等称，按照有关规定，营业税应由被告承担。郑某称，其愿按每天80元的标准向被告支付房屋使用费，对此，被告表示同意。

原审认为，关于本诉，《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。该合同约定，“乙方应于甲方产证下达三天内提供贷款资料并配合办理转按揭手续”，现因转按揭不成，双方就因由何方先行归还贷款以清除涉案房屋设定的抵押权发生争议。因双方对转按揭不成后应由何方归还贷款清除抵押并无约定，故原告以被告拒绝还款致交易不成构成违约要求追究被告违约责任缺乏法律及事实依据，原审法院对原告要求被告双倍返还定金（略）元的诉讼请求不予支持。现本案当事人均要求解除合同，可予准许。合同解除后，双方依合同取得的财产应互相返还。被告应将原告给付的房款（略）元连同利息及原告为支付被告贷款利息而打入被告银行账户内的6000元返还原告，原告应将被告交付的房屋返还被告。审理中，原告自愿按每日80元的标准支付被告房屋使用费并无不当，可予准许。关于反诉，有关解除合同本院不再赘述。反诉原告以反诉被告不归还银行贷款以清除抵押致合同不能履行为由，认为反诉被告违约亦无合同及法律依据，故对反诉原告要求扣除反诉被告给付的购房定金（略）元后返还反诉被告房款（略）元的诉讼请求，亦不予支持。

原审法院审理后，作出判决：一、解除原告郑某与被告许某甲、卢某、许某乙就上海市X室房屋买卖一事签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告许某甲、卢某、许某乙应于本判决生效之日起10日内返还原告郑某房款人民币（略）元；三、被告许某甲、卢某、许某乙应于本判决生效之日起10日内给付原告郑某房款人民币（略）元的利息(人民币（略）元的利息自2005年1月25日起算，人民币（略）元的利息自2005年2月3日起算，人民币（略）的利息自2005年2月8日起算，人民币（略）元的利息自2005年3月4日起算，按银行同期贷款利率计算，均算至被告实际履行日止)；四、被告许某甲、卢某、许某乙应于本判决生效之日起10日内返还原告郑某支付的贷款利息款人民币6000元；五、原告郑某应于本判决生效之日起10日内将上海市X室房屋返还被告许某甲、卢某、许某乙；六、原告郑某应于本判决生效之日起10日内给付被告许某甲、卢某、许某乙房屋使用费(按每日人民币80元计，自2005年4月30日起算至原告将上海市X室房屋返还被告日止)；七、对原告郑某其余的诉讼请求不予支持；八、对反诉原告许某甲、卢某、许某乙要求扣除反诉被告郑某给付的购房定金人民币（略）元后返还反诉被告郑某房款人民币（略）元的诉讼请求不予支持。

许某甲、卢某、许某乙不服，上诉称，其同意原审本诉判决。双方签订的系争房屋买卖合同合法有效，该房已实际交付被上诉人郑某使用，郑某按约履行了部分付款义务。由于银行的相关房屋转按揭政策发生变化，双方对应由谁先支付系争房屋的银行贷款，以清除原设定的银行抵押权问题上发生争议。由于郑某在原审中变更诉请，要求解除上述合同，故上诉人提出反诉，要求扣除郑某已付定金的情况下，解除双方的合同。原审认定的当事人以“不归还银行贷款以清除抵押致合同不能履行”为由，而主张对方违约的诉请，系郑某的诉讼理由，并非上诉人一方的反诉理由。原审中，双方并未达成解除合同履行的协商一致意见，双方要求解除合同的事实和理由等均不相同。郑某违反了上述合同和补偿条款的约定以及有关的法律规定，未以现金形式履行合同并毁约，应对其适用定金的相关法律规定。据此，上诉人认为原审判决认定事实错误、适用法律不当，请求本院依法撤销该判决第二、三、八项，该判支持上诉人的原审反诉请求。

郑某辩称，由于上诉人违约在先，未完成银行抵押权的撤销，故原审中要求解除合同，上诉人的理解错误。相关的政策变化后，上诉人应承担房屋交易的营业税。原审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。

经本院审理查明，原审判决认定的事实无误。

本院认为，当事人双方基于自己的真实意思表示签订的约定各自民事权利和义务的合同，依法有效，双方均应全面履行。系争房屋的买卖合同中虽然约定了如该房有关银行转按揭贷款不能办理时，由被上诉人郑某以现金形式支付该项贷款的相应款项，但是该合同并未约定郑某要以应支付的上述款项为上诉人一方清除系争房屋上原银行抵押权。而提供无法律瑕疵的相关房屋进行交易，是作为出让方的上诉人依法应先行履行的义务。故上诉人认为被上诉人未以现金形式支付给银行用以返还上诉人的贷款，已先行违约的理由不足，本院不予采纳。原审中，以不归还银行贷款以清除抵押致合同不能履行而主张对方违约的，确系被上诉人一方，原审认定不当，本院予以纠正。由于双方当事人分别作为起诉方，均诉请解除上述合同，故上诉人认为双方对解除合同的履行并未达成一致意见无事实依据，本院不予采信。上诉人一方未能依法先行清除系争房屋上原有的银行抵押，且原审中明确表示没有能力付清抵押款项，故其认为被上诉人一方违反合同和法律的规定，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币5660元，由上诉人许某甲、卢某、许某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长郑某萍

代理审判员吴煜

代理审判员吴俊

二00六年三月二十四日

书记员仇祉杰