上诉人（原审被告）xx公司，住所地（略）。

法定代表人沈某某，公司负责人。

委托代理人贺某某，湖南xx（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）周某某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审原告）臧某某，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住（略）。

两被上诉人共同委托代理人王某某，湖南xx（略）事务所（略）。

两被上诉人共同委托代理人曾某某，湖南xx（略）事务所（略）。

上诉人xx公司（以下简称xx公司）因与被上诉人周某某、臧某某商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2010）岳民初字第xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，2007年7月7日，周某某、臧某某与xx公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，由周某某、臧某某购买xx公司开发的望兴景园1#栋X单元X号商品房一套，该房屋建筑面积135.82平方米，购房价款总额为x元。合同第十五条约定：“出卖人（xx公司）应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（周某某、臧某某）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，周某某、臧某某依约向xx公司支付了全部房屋价款x元。2007年9月22日，xx公司向周某某、臧某某实际交付房屋。原审另查明：周某某、臧某某所购买房屋的国土使用权分户证相关资料未报产权登记机关备案。

原审法院认为，一、关于国土使用权分户证办理及违约金的问题。周某某、臧某某与xx公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，该院确认其真实、合法、有效，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。合同第十五条约定，xx公司应在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。xx公司实际交房时间为2007年9月22日，故xx公司应在2009年3月22日前将办理周某某、臧某某所购买房屋的国土使用权分户证相关资料提交权属登记机关备案登记，但至今xx公司仍未按合同约定履行该义务，已构成违约。因周某某、臧某某现主张xx公司继续办理备案登记，未主张退房，故xx公司应按合同约定继续履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，并承担延期办证的违约责任。根据合同约定，违约金为房屋总价款的1%，即为4140元。二、关于周某某、臧某某提出的交付土地使用权证的问题。周某某、臧某某提出的该诉请需基于将来发生的事实，具有不确定性。且土地使用证的颁发系具体行政行为，周某某、臧某某作为行政行为相对人完全可以自行从国土行政管理部门取得该权证，故该诉请该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、限xx公司在判决生效后60日内将办理周某某、臧某某所购商品房的国土使用权分户证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、限xx公司自本判决生效之日起三日内向周某某、臧某某支付逾期办证违约金4140元；三、驳回周某某、臧某某的其他诉讼请求。如果xx公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由xx公司负担，此款周某某、臧某某已垫付，由xx公司在本判决生效之日起十日内将其应负担的诉讼费支付给周某某、臧某某。

上诉人xx公司不服原审判决，向本院上诉称，一审第二项判决缺乏事实根据，且本案已超过诉讼时效。本案所涉合同第十五条中“权属登记”属于约定不明，该格式合同系房产部门提供，一审判决不应作出不利于我方的解释，将其理解为房产权证和国有土地使用权证。诉讼时效应适用两年的规定，对方起诉应在xx公司未办证两年内提出，虽在一审中未提出此抗辩理由，法院也应根据事实和法律进行审查。

被上诉人周某某、臧某某未提交书面答辩意见，其在二审时口头答辩称，一审判决正确，权属登记应该包括房产证和国有土地使用权证，应由出卖人即xx公司向房产部门提交资料进行备案登记。关于诉讼时效问题，xx公司在一审中并未提出，一审判决也未涉及，因此，二审法院不应对此进行审理。

本院查明的事实与原审一致。

本院认为，本案争议的焦点在于：第一，权属登记是否包括国有土地使用权登记；第二，诉讼时效问题。关于权属登记是否应包括国有土地使用权登记的问题。由于我国一直贯彻地随房走的政策，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”以及《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，本案《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”应当既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记。故xx公司称合同中的“权属登记”系约定不明，应仅为房屋产权登记的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题。由于xx公司在一审中未提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，其在二审中提出，应不予支持。故xx公司的该上诉理由亦不能成立。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审上诉费50元，由上诉人xx公司承担。

本判决为终审判决。

审判长刘英

审判员杨雅

审判员熊伟

二○一一年二月二十八日

书记员周某子

附：判决书法律条文原文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。