原告上海xx房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区X路X号。

法定代表人胡xx，董事长。

委托代理人沈xx，女，上海xx房地产经纪有限公司工作。

委托代理人陈xx，男，上海xx房地产经纪有限公司工作。

被告刘xx，男，汉族，住安徽省淮北市。

被告贾xx，女，汉族，住安徽省淮北市。

被告刘x云，男，汉族，住安徽省淮北市。

被告刘x弘，男，汉族，住安徽省淮北市。

上述被告贾xx、刘x云、刘x弘之共同委托代理人许xx，安徽xx律师事务所律师。

上述被告贾xx、刘x云、刘x弘之共同委托代理人沈x，安徽xx律师事务所律师。

原告上海xx房地产经纪有限公司诉被告刘xx、贾xx、刘x云、刘x弘居间合同纠纷一案，本院于2011年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海xx房地产经纪有限公司之委托代理人沈xx、陈xx，被告刘xx，被告刘x弘及被告贾xx、刘x云、刘x弘之委托代理人许xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海xx房地产经纪有限公司诉称，2010年12月21日，经原告居间，被告与买受方李x就上海市浦东新区xx路X弄X号X室房屋（以下简称涉案房屋）签订了《房地产买卖居间协议》，并签订了《房地产买卖协议》，约定李x向被告购买涉案房屋，房屋转让价款人民币18,650,000元（以下币种相同），双方并就买卖条件达成一致。居间协议及买卖协议系李x先于2010年12月20日签名，被告刘xx于2010年12月21日签名，被告贾xx、刘x云、刘x弘的签名均为被告刘xx代签。四被告系一家人，在签署居间协议时被告刘xx提供了四被告的身份证复印件，且刘xx与贾xx有过电话沟通，并提供了贾xx的银行账号，刘xx以短信方式将该账号发送给了居间经办人即本案原告代理人陈亮余，原告有理由相信被告贾xx、刘x云、刘x弘是同意出售房屋的，对刘xx代签居间协议、买卖协议也是认可的，被告刘xx的行为已构成表见代理，故原告也确实没有找过其他三被告。被告贾xx收到定金50万元后，并未及时将钱款退还，而是在收到钱款后三、五日内退还，可见签订协议时四被告对出售涉案房屋的意见是一致的，只是之后因为被告之间对出售房屋的意见不一致，所以才反悔退款。根据居间协议约定，被告应在签订居间协议后11日内按照协议所述内容和买受方补签上网备案的《上海市房地产买卖合同》，但被告拒不签署，为此原告分别于2010年12月24日、27日向被告发函，通知被告签订房地产买卖合同，仍未果。原告已促成了双方买卖协议的成立，被告应向原告支付佣金，居间协议中对居间服务费用的金额、支付时间、支付方式等确实没有任何约定，故原告主张按合同法及居间交易习惯，以成交价的1%计算居间服务费用为186,500元。被告拒付佣金的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求：判令被告支付原告居间服务费186,500元。

被告刘xx辩称，被告刘xx、贾xx系夫妻，被告刘x云、刘x弘系双方之子。涉案房屋的权利人为四被告，而居间协议及买卖协议上被告贾xx、刘x云、刘x弘的签名都是本被告代签的，本被告只是涉案房屋的产权人之一，无权擅自处分整套房屋，故本被告所签的居间协议、买卖协议均不具有法律效力。本被告确有出售房屋的意向，因当时缺乏法律意识，认为只要自己签字并且代其他被告签字即可，且原告也告知本被告作为一家之主，代其他被告签字也是有效的，故四被告的签名都是本被告所签。贾xx的账号系在签署协议时由本被告以短信方式提供给原告方的经办人陈亮余，但本被告只是向贾xx询问了银行账号，并未告知贾xx涉案房屋出售事宜。签完协议第二日即2010年12月22日，本被告将卖房事宜告诉了妻子贾xx，并告诉了两个儿子，但他们想在上海发展，坚决反对卖房，本被告做了很多工作，四被告仍无法达成一致，贾xx并立即将定金50万元退了回去。为此本被告将该情况告知了陈亮余，同时告知其若继续履行协议，必须直接与其他三被告沟通，但原告并没有和其他三被告沟通，故本被告也无法履行居间协议。本被告收到原告2010年12月24日要求被告签订买卖合同的通知后，即书面回函给原告，声明本被告所签居间协议因涉案房屋产权共有人存有异议而无效。此外，原告主张按涉案房屋成交价1%要求被告支付居间服务费用，缺乏依据，居间协议对居间服务费并无约定，被告亦不应当支付。原告在明知涉案房屋产权人为四被告的情况下，仍要求本被告一人签订居间协议，不符合法律程序，本被告履行了法律义务，但原告没有找其他三被告签订协议，系其没有履行完法定的合同义务，且居间协议对居间服务费用并无约定，故要求驳回原告的诉讼请求。

被告贾xx、刘x云、刘x弘共同辩称，本三被告就涉案房屋从未有过出售意向，对被告刘xx出售房屋并不知情，也从未授权刘xx出售房屋。四被告为涉案房屋的共同权利人，对于共有财产的处分必须经共有人共同同意，而居间协议及买卖协议均是被告刘xx一人所签，并未征得本三被告的一致同意，刘xx系无权处分。而原告作为专业的房屋中介公司，明知刘xx无权擅自处分，仍然有意为之，具有明显的恶意，故刘xx并不构成表见代理，其擅自处分的行为是无效的。在得知刘xx办理房屋出售事宜后，被告贾xx及时将定金退给了汇款人，亦可说明本三被告并不同意卖房。此外，原告主张按涉案房屋成交价1%要求被告支付居间服务费用，缺乏依据，居间协议对居间服务费并无约定，被告亦不应当支付。被告刘xx并未经本三被告授权卖房，其擅自处分行为无效，且居间协议对居间服务费用亦无约定，故要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2010年12月20日居间方原告（丙方）、买受方李x（乙方）及出售方被告（甲方）就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲、乙双方经丙方居间买卖涉案房屋，转让价款18,650,000元，甲、乙双方同意在本协议生效后11日内按照《房地产买卖协议》所述内容至丙方处补签网上《上海市房地产买卖合同》，居间协议乙方落款日期为2010年12月20日，甲方落款日期为2010年12月21日，甲方签名处四被告之签名均系被告刘xx所签。同日买受方李x（乙方）与出售方被告（甲方）就涉案房屋签订《房地产买卖协议》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房款18,650,000元，并对房款支付方式、交易条件等进行了约定，该协议乙方落款日期亦为2010年12月20日，甲方落款日期亦为2010年12月21日，甲方签名处四被告之签名亦均系被告刘xx所签。2010年12月21日、22日分别自卡号为x、x的工商银行账号向被告贾xx卡号为x的工商银行账号内汇入钱款5万元、45万元，合计50万元，2010年12月24日、27日被告贾xx将该二笔钱款退回到汇入账户。2010年10月24日原告向被告发出书面通知，要求被告至上海签订房地产买卖合同。2010年12月28日被告刘xx向原告发出无效合同声明，声明房屋共有人反对卖房，刘xx所代签居间协议视为无效，该声明刘xx落款为打印字样。2011年1月原告提起本案诉讼。

以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、工商银行业务凭证、通知、邮件回执、上海市房地产登记簿，被告刘xx提供的无效合同声明及邮件回执，被告贾xx、刘x云、刘x弘提供的转账汇款凭证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。

本院认为，涉案房屋的产权登记在四被告名下，虽然四被告系家庭成员，但家庭成员就如何处分房屋这一重大财产存有分歧，亦符合常理，故在出售房屋时，也应征得家庭成员的一致同意。原告作为专业的房产经纪公司，明知产权登记在四被告名下，仍然与被告刘xx一人签订居间协议，显然未尽到审慎的居间义务。被告贾xx、刘x云、刘x弘并未对被告刘xx的售房行为予以追认，且贾xx将所收款项在短时间内退回，亦可说明被告贾xx、刘x云、刘x弘并不同意卖房。原告主张被告贾xx、刘x云、刘x弘对刘xx出售房屋是知情并同意的，但对此并未提供充足的证据予以证明，本院不予采信。其次，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。原告作为居间方，其义务是为买卖双方提供订立合同的居间服务，尽力促成交易，而非强制交易。居间协议约定买卖双方须在该协议生效之后11日内签订房地产买卖合同，实质上是要求被告与出售方必须强制性地完成交易，显然违反了公平合理的原则。而被告与买受方签订的买卖协议，虽然具有买卖的相关条款，但也只是初步的买卖意向，并非正式的买卖合同，且买卖协议签订日期与居间协议签订日期一致，特别是在房屋存在其他权利人的情况下，更具有强制交易的可能性，故原告作为居间方并未促成双方买卖合同的成立。再次，原、被告就佣金支付及支付数额并无约定，故原告要求被告按成交价1%支付居间服务费，依据不足。综上，原告要求被告支付居间服务费186,500元，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：

驳回原告上海xx房地产经纪有限公司的诉讼请求。

案件受理费人民币4,030元，减半收取计人民币2,015元，由原告上海xx房地产经纪有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员储刘明

书记员丁叶