原告长沙人人物业管理有限公司。

法定代表人李某某。

委托代理人汪某。

被告陈某某，女，汉族。

委托代理人汤某。

原告长沙人人物业管理有限公司（以下简称人人物业公司）诉被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员姜铮适用简易程序公开开庭进行审理，代理书记员喻艳担任记录。原告人人物业公司的委托代理人汪某，被告陈某某及其委托代理人汤某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告人人物业公司诉称，原、被告双方签订了物业管理协议，合同对双方的权利义务做了具体规定。被告违反合同约定，从2008年10月至2010年6月，累计共拖欠应缴的物业管理费2971.5元。针对被告的违约行为，原告通过各种方式进行了催缴，但被告仍拒不履行合同约定的义务。为维护原告合法权益，请求法院依法判令被告支付原告物业管理费2971.5元；判令被告支付违约金7000元；判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告陈某某辩称，被告欠交原告物业管理费是因为原告违约在先，没有按照合同履行其管理义务，没有阻止其他业主侵占公共部分。被告所居住的房屋位于水木轩小区X栋X号，该房屋的X楼设有专门的连通平台，而该平台系消防专用。X楼的业主在购买房屋后，致其他业主利益不顾，擅自封闭该连通平台的出口，致使其他业主利益受到损害，生命、财产安全受到威胁。原告作为物业管理公司，未及时制止其他业主的行为，未履行相应的管理义务。被告曾多次向原告提出，要求其督促侵权业主恢复连通平台的出口，但原告至今未处理。为此，被告在原告未履行其管理义务的情况下，只有以拒交物业管理费的方式来维护自身的合法权益。

经审理查明，2007年7月7日原告与被告签订了一份《物业管理协议》，协议约定了由原告为被告所有的长沙市开福区四季美景•水木轩第X栋嘉兰阁X号房提供物业管理服务，并向被告收取物业管理服务费用及代收代缴（如水、电费等）费用，被告应依据协议按时向原告交纳物业管理服务费用及由原告代收代缴的费用。物业管理服务费用从2007年7月8日起交纳，交纳时间为每月8日至15日，费用标准按建筑面积每月每平方米1.1元计取。合同还约定，被告如违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并有权采取停水、停电等多种有效强制措施，并从逾期之日起每日按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。同时，协议约定了双方权利与义务、物业管理服务质量、违约责任等。协议签订后，原告向被告提供了相应的物业管理服务。后由于该栋的其他业主将起消防安全作用的连通平台出口私自堵塞，被告曾多次与原告协商，要求原告及时处理该问题，但原告至今未予处理。被告遂以原告未履行相应管理义务为由从2008年10月1日至2010年6月30日拒绝向原告支付物业管理费2971.5元。现原告要求被告支付所欠物业管理服务费未果，遂诉至本院。

另查明，原告所居住的该栋房屋的设计图纸上标明X楼、X楼的单元楼道间均设有连通性的通道。本案在审理中，被告申请证人出庭作证，证人证明该栋房屋的连通性通道被所居住的其他业主堵塞。

上述事实，有《物业管理协议》、物业费交纳凭据、催费函、长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证、房屋设计图纸、证人证言、当事人陈某及庭审笔录等，在卷佐证。

本院认为，一、原、被告签订的《物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。二、物业管理合同属于双务合同，若物管公司不履行物管服务或履行合同未达到规定标准，致使业主拒绝交纳物业管理费的，应认定物业管理公司违约在先，业主拒绝交纳物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权行为。本案中，该栋房屋的连通性通道属于该栋业主的公共部分，某些业主未经有关部门审核，私自将其堵塞，侵害了其他业主使用公共部分的权利，而原告作为物业管理者，未向有关部门及时反映，及时制止某些业主的行为，未尽到相应管理责任的义务，其行为违反了物业合同约定的管理义务，应承担相应的违约责任。故本院认定原告应减少被告应欠交的物业管理费，其减免额度酌情为欠交物管服务费的40%。因被告欠交物业管理费系行使合同履行中抗辩权的行为，不属于违约行为，本院对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。三、原告作为物业管理公司应为广大业主服务，及时制止其他业主的侵权行为。为此，本院建议原告及时向有关部门反映情况，督促堵塞连通性通道的业主自行恢复通道，恢复公共区域，维护其他业主的合法权益。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告陈某某在本判决发生法律效之日起3日内向原告长沙人人物业管理有限公司支付2008年10月1日起至2010年6月30日止的物业管理服务费1782.9元；

二、驳回原告长沙人人物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元,原告长沙人人物业管理有限公司承担10元，被告陈某某承担15元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

代理审判员姜铮

二0一0年九月十三日

代理书记员喻艳