上诉人（原审原告）：刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳于洪区X路X-X号X门。
委托代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司。住所地：沈阳市于洪区X街X号。
法定代表人：大卫•罗，董事长。
委托代理人：刘某武，辽宁人民律师事务所律师。
上诉人刘某某因与被上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2005）于民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年10月31日立案，由审判员董菁任审判长，与审判员马岩、代理审判员李方晨共同组成合议庭，由李方晨主审，于2005年11月22日公开开庭进行了审理，上诉人刘某某委托代理人曹文强，被上诉人加州公司委托代理人刘某武到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审判决查明：2000年11月4日，刘某某与加州公司签订《商品房购销合同》，加州公司将其开发建设的位于沈阳市于洪区X路X—X号X门商品房出售给刘某某，建筑面积185.31m2，价款为x元。刘某某已入住并已取得房屋所有权证。现刘某某要求加州公司协助办理土地使用证，但由于加州公司未将楼房土地分户发证的基础材料送到土地管理部门，到原审庭审辩论终结前，刘某某尚不能办理分户土地证。2003年8月28日，加州公司与各业主就解决双方之间的纠纷签订协议书，约定：“……2004年8月1日前宽带网开通，……2004年春节前加州总体规划及业主会所设计方案与业主委员会见面，业主会所（含室内游泳池）建设不迟于2004年5月份开工，不迟于2005年6月份交付使用……”。加州公司没有按协议书中承诺的日期开通宽带网，但到原审法庭辩论终结前，宽带网已开通。加州公司没有按期开工建设业主会所（含室内游泳池），即本案原审庭审辩论终结前，加州公司未按协议书约定的期限完成业主会所的建设工程。原审判决认定的上述事实，有当事人陈述及刘某某提供的《商品房购销合同》、《协议书》、《入伙通知》、《房屋所有权证》、于洪区人民政府土地登记发证中心《说明》、中国电信集团北方电信有限公司沈阳市分公司《证明》等佐证，予以确认。
原审法院认为：刘某某与加州公司签订的《商品房购销合同》和《协议书》，采用了法律规定的书面形式，协议的内容不违反法律规定，且已部分履行，因此《商品房购销合同》和《协议书》有效。加州公司未按《商品房购销合同》第十七条的约定协助刘某某办理土地使用证，构成违约。加州公司应当协助刘某某办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件。但是刘某某提出的关于按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求加州公司赔偿违约金的诉讼请求，因该规定是针对由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，而权属证书在实践中表现为房产证，而不是土地使用权证。因此刘某某这一请求，因既无法律规定，且双方无约定，不予支持。加州公司未按《协议书》第一条2、3项约定的时间办理宽带网开通和开工建成业主会所（含室内游泳池）也构成违约，但现在宽带网已开通，刘某某的这一请求加州公司已履行。关于业主会所，本应判令加州公司在一定期限内完成，但是鉴于加州公司开工建设业主会所涉及立项、规划、设计、施工许可等行政审批许可，行政审批许可是加州公司开工建设业主会所的基础前提，因此，加州公司在未获得行政审批许可之前，法院无法判令其在一定期限内开工建完业主会所（含游泳池）。因此，刘某某提出的关于开工建成业主会所（含室内游泳池）的请求，暂无法支持。加州公司提出的刘某某未办理土地使用证不是由于加州公司原因造成的，业主会所已建成的反驳意见，因与查明事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款的规定，判决：一、加州公司于本判决生效后90日内协助刘某某办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件；二、驳回刘某某其他诉讼请求。案件受理费3610元，由刘某某承担3510元，加州公司承担100元。
上诉人刘某某不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实正确，但适用法律错误。原审判决认定被上诉人违约正确，但未判决其承担违约责任属适用法律错误。房屋出卖人的基本义务是交付房屋（含实物交付和证件交付），而证件交付是指出卖人将房屋产权证（包括房屋所有权证和土地使用权证）交付买受人，并协助办理产权转让登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定由于出卖人的原因，买受人未能在一定期限内取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，以上规定明确说明房屋权属证包括房产证和土地使用证。因上诉人并未取得土地使用权证书，故被上诉人应履行合同义务并赔偿上诉人违约金x元。请求撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人承担因延迟办理土地使用权证书的违约金x元，判令被上诉人立即依法履行宽带网开通和建设业主会所(含游泳池)的合同义务。
被上诉人加州公司答辩称：房产证是我国房屋产权的重要凭证，土地使用权证被上诉人也已具备办理条件，而办理义务在上诉人，而且我国各省、市对是否办理土地使用权证的规定也不一致。关于业主会所和游泳池，因沈阳市规划局审批刚下来，且被上诉人承诺修建游泳池的期限还未到。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院另查明：上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》未对办理土地使用权证作出约定，也未对被上诉人迟延协助办理土地使用权证约定违约金责任。
本院审理认为：关于《商品房购销合同》及《协议书》的效力。《商品房购销合同》及《协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体及他人合法权益，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则履行各自的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。
关于上诉人请求被上诉人给付迟延办理土地使用权证违约金10万元的问题。第一，上诉人与被上诉人并未就被上诉人迟延履行协助办理土地使用权证约定违约金责任。上诉人与被上诉人在《商品房购销合同》中仅第十七条有“关于产权登记的约定”，而产权通常指的是所有权，城市规划区范围内的土地归国家所有，使用人仅能依法获得使用权，而非“产权”，该条款不是当事人就办理土地使用权证问题所作出的约定。因此，原审判决认定“被告（被上诉人）未按‘《商品房购销合同》第十七条’的约定协助原告（上诉人）办理土地使用证”不当。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被上诉人负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的法定义务，被上诉人未在法定期限内履行该义务，当事人有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。由于违约金责任是合同责任之其中一种，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同一方当事人向对方当事人主张违约金责任的前提是双方在合同中明确约定了基于对某种合同义务的违反所应承担的违约金责任，而本案当事人在《商品房购销合同》中就迟延办理土地使用权证并未约定违约金责任，因此，上诉人主张违约金责任没有法律依据。第二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条中载明的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证书，并不包括土地使用权证书。《解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的‘房屋’向社会销售并‘转移所有权’于买受人，买受人支付价款的合同”，该条明确规定买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，且出卖人须“转移所有权”，而非“转移使用权”。土地使用人对国有土地仅能享有使用权，而不享有所有权，所以本条所称的转移所有权系指房屋所有权，而取得房屋权属证书系房屋所有权转移的标志。故《解释》第十八条中的“房屋权属证书”只能是与《解释》第一条相对应的房屋所有权证书，而不能是土地使用权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定也是将“土地使用权变更手续”与“房屋所有权登记手续”分别表述，两者并不存在包含关系。因此，上诉人以《解释》第十八条中的“房屋权属证书”包括房屋所有权证及土地使用权证为由要求依照《解释》第十八条判令被上诉人给付违约金的请求不能成立。
关于上诉人请求被上诉人立即履行建设业主会所（含游泳池）的问题。被上诉人未按《协议书》约定建成业主会所，已属违约。但鉴于被上诉人建设业主会所涉及立项、规划、设计、施工许可等行政审批行为，行政审批许可是被上诉人开工建设业主会所的基础和前提，在被上诉人未获得行政审批许可之前，本院不能超越职权代替行政审批机关准予被上诉人开工建设业主会所（含游泳池）。被上诉人代理人虽在二审庭审中陈述业主会所（含游泳池）的规划审批手续已完成，但被上诉人并未能向本院提供审批手续，上诉人亦未能提供审批机关已审批同意建设业主会所（含游泳池）的证据，因此，上诉人请求判令被上诉人立即建设业主会所（含室内游泳池）的上诉请求，本院暂无法支持。
关于上诉人请求被上诉人立即依法履行宽带网开通义务的问题。上诉人在二审庭审中明确表示放弃此项上诉请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院对此问题不予审查。
综上，原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3610元，由上诉人刘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李方晨
二00五年十二月十二日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
