原告洪XX，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区X路。

委托代理人陈XX（洪XX丈夫），男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区X路。

被告刘XX，男，19XX年XX月XX日出生，汉族,现住上海市闸北区X路。

原告洪XX诉被告刘XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于20XX年XX月XX日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈XX和被告刘XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告洪XX诉称，20XX年XX月XX日双方签订合同，约定原告将上海市闸北区X路房屋出租给被告，房租每月3300元，3个月一付，逾期超过10日，承担违约责任，但从20XX年XX月XX日起，被告未按约定支付租金。原告多次催讨，均无果。现请求判令原、被告之间签订的租赁合同于本判决生某之日起解除；判令被告搬出该房屋，判令被告结清至搬出之日的租金以及水、电、煤气费用，判令被告支付违约金3300元，诉讼费由被告负担。

被告刘XX辩称，双方所签合同及20XX年7月后未按约定支付租金之事属实，但事出有因。系争房屋从20XX年2月起，地板就发生某壳情况，原告派人修好后，同年4月地板又出现问题，被告为此多次与原告交涉，但原告长期未修好，且至今仍借故拒绝进行维修，给被告生某、工某等带来诸多不便。另外，房屋内墙顶有渗水的痕迹，也至今未清除。现同意支付拖欠的租金，但要求扣除因地板损坏和墙顶未修好时期的部分租金，不同意解除双方之间的合同；如原告坚持要求解除合同，则要求原告对被告进行经济补偿，因为被告承租该房屋后，是进行办公做营销的，为此被告已支付相应的费用。

经审理查明，上海市闸北区X路房屋是原告及其丈夫陈XX共同所有的私房，建筑面积113.18平方米。2008年12月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上址房屋出租给被告作为商住使用，期限二年，自2009年1月1日起至2011年1月1日止，月租金3300元，支付租金的方法为付三押一。租赁期间，所发生某、电、煤、有线电视等实际费用由被告承担。被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告负担。租赁期间，原告应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。原告对该房屋进行检查、养护，应提前七日通知被告。被告返还房屋时应当符合正常使用后的状态，并经原告认可。被告逾期不支付租金累计超过10天，原告可解除合同，被告则应当向原告支付违约金（一个月租金）。租赁期间，原告不及时履行合同约定的维修、养护责任，致房屋损坏，造成被告财产损失或人身伤害的，原告应承担赔偿责任。合同签订后，被告向原告按约支付了三个月的租金及押金，原告向被告交付了房屋。

2009年2月底，被告承租的房屋地板出现起壳，原告接到通知后，派人进行了修理。2009年4月底，该房屋的客厅内又有几处地板起壳，被告通知原告后，直到2009年6月中旬，原告才派人上门维修。但维修人员将房屋客厅中三处起壳的地板（两处长度为4米左右，一处为2米左右）撬开后，以当时是黄某天，需要通风为由，未进行维修。因为地板撬开后，严重影响被告对该房屋的正常使用，被告与原告进行交涉后，原告同意出资让被告购买一块地毯将被撬开地板处盖上。但该房屋客厅的三处地板撬开后，直至双方于2009年XX月XX日办理房屋交接时，仍未进行修理。

原告对被告提交的原、被告之间为该房屋的地板起壳及联系维修在网络上交流的打印件无异议。2009年XX月XX日，原告发传真给被告，提出被告未在约定的期限内支付租金，已构成违约。2009年XX月XX日，被告向原告支付租金6460元（其中已减去购买地毯的XX元）。被告提出，因为该房屋的地板起壳后，原告一直未能修理好，并且2009年6月下旬原告派维修人员上门将地板撬开后，至今未修理好，所以每月扣除三分之一的租金。此后，被告以原告未将地板修好而拒付租金，而原告则以被告未按时支付租金则拒绝对该房屋撬开的地板进行修复。

2009年12月20日，双方当事人同意对房屋进行交接，被告将系争房屋钥匙交给原告，并将其中属于被告的物品搬出该房屋。原告则对该房屋进行查验后，接受了房屋。因双方对被告在承租房屋时所用的水、电、煤气费用未能结清，原、被告同意对此将另行结清后，原告将多收的押金退给被告。双方同意该房屋的租金双方结算至2009年12月20日止。

审理中，被告同意将系争的房屋返还给原告，同意向原告支付该房屋的租金至2009年12月20日，但要求原告对因该房屋的地板起壳后原告派人将客厅中三处起壳的地板撬开后又长期未能修复给被告造成的经济损失予以补偿，计算方式为自2009年4月起，至2009年12月20日止，每月1100元，不同意向原告支付违约金。原告同意接受被告返还的房屋，但坚持要求被告按约定数额支付租金，并按约定支付违约金，对因地板起壳被撬开后，影响被告的正常工某、生某，同意给予被告每月100元的补偿，自2009年8月1日起，至2009年12月20日止。

本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的合同，系当事人真实意思的表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按约定行使权力，履行义务。原告将系争房屋出租给被告使用，接到被告要求修理该房屋地板起壳的通知后，虽然派人上门进行维修，但维修人员却将该房屋中起壳的地板撬开后，以当时是黄某天为由，未进行修复。被告在接到原告要求支付租金的通知后，于2009年7月30日，向原告支付了两个月的租金（2009年7月1日—8月31日），但原告仍以被告未能按约定支付租金为由，拒绝对该房屋被翘起的地板进行修复，对此原告有过错。虽然双方签订的合同约定，原告接到被告要求修复地板的通知后七日内进行维修，逾期不维修的，被告可以代为维修，费用由原告负担。但根据双方所签订合同的约定，原告保证该房屋及其附属设施处于正常使用和安全的状态。原告于2009年6月下旬派人对该房屋客厅起壳的地板进行维修，但维修人员却将三处起壳的地板撬开后，以需通风为由，不进行修理，且在此后相当长的时期内，均未进行修复。该房屋的地板被撬开后，不进行维修长达数月。此后原告同意被告购买地毯盖上，但地板被撬开后未修理的房屋，已处于不能正常使用和不安全的状态，严重影响被告对该房屋的正常使用。被告在原告于2009年6月下旬派人将系争房屋的起壳地板撬开后未修复情况下，向原告支付了两个月的租金，此后被告以原告长期拒绝对该房屋内翘起的地板进行修复为由，暂时拒付租金，尚属合理。原告以被告可以根据合同的约定，在原告七日内未进行修复，被告可以代为维修，费用由原告负担为由，并且认为被告未按约定支付租金，要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院难以支持。被告向原告支付的租金，可以减少。具体数额，由本院根据本案中查明的事实并依照相关的法律酌情确定。双方同意签订的合同于2009年12月20日终止，同意有关该房屋的水、电等费用及押金另行依法处理，是当事人真实意思表示，可以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百二十条、第二百二十条，第二百二十一条之规定，判决如下：

一、原告洪XX与被告刘XX签订的《房屋租赁合同》于20XX年XX月XX日终止履行；

二、被告刘XX于本判决生某之日起十日内给付原告洪XX房屋租金（至2009年12月20日止）计XX元。

三、原告洪XX要求被告刘XX支付违约金3300元的诉讼请求，不予支持。

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费230元，减半收取115元，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员蔡某华

书记员朱佳敏