原告郭某某，男，X年X月X日生，汉族。
委托代理人李欣磊，系河南点石律师事务所律师。
委托代理人朱明勇，系北京市中关律师事务所律师。
被告河南欧亚置业开发有限公司。住所地：郑某市X路X号。
法定代表人郑某某，系该公司董事长。
委托代理人袁文渊，系该公司法律顾问。
被告长城人寿保险股份有限公司河南分公司。住所地：郑某市金水区X路X号财富广场C座1-X层B座X层A座X层。
代表人彭某某，系该公司副总经理。
委托代理人秦红，系河南宇法律师事务所律师。
委托代理人何红艺，系金博大律师事务所律师。
原告郭某某诉被告河南欧亚置业开发有限公司（以下简称欧亚公司）、长城人寿保险股份有限公司河南分公司（以下简称长城保险河南分公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2009年5月5日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。依法组成合议庭，于2009年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李欣磊、朱明勇、被告欧亚公司委托代理人袁文渊及被告长城保险河南分公司委托代理人秦红、何红艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年3月初，被告长城保险河南分公司业务员郭某霞向原告介绍，该公司正在组织团购一批商品房，除了提供给其公司员工外，还有部分剩余房，现通过被告长城保险河南分公司可以购买，但必须交付1万元以上保险费成为被告长城保险河南分公司客户后，才有资格购买。被告长城保险河南分公司业务员向原告介绍了小区的名字（波尔多小镇）、房屋的位置、价格以及银行按揭的付款方式和交房日期等细节，并在被告长城保险河南分公司办公室观看了户型图、方位图和房屋模型。后原告购买了保险，在被告长城保险河南分公司办公室选房和填写了选房单，在另一办公室与被告欧亚公司签订了房屋买卖合同，交付了房款x元和地下室押金1000元。房屋买卖合同约定，可以办理按揭贷款，三年内办理房产证，2008年10月31日前交房。但在合同履行过程中，原告发现无法办理按揭贷款，后通过媒体报道和郑某市惠济区政府文件等途径得知原告购买的房屋属于违法用地，土地性质不是国有，属于典型的小产权房，该小区建设已经长期处于停工状态。根据相关法律法规的规定，该房屋买卖合同无效。合同的无效给原告造成了巨大的经济损失，即现在购买一套同样的房屋需额外花费x.76元。原告认为，正是因为出于对被告长城保险河南分公司的信任以及二被告对原告作出的能够办理房产证、能够办理银行按揭贷款等承诺，原告才决定签订合同购买此房屋。被告欧亚公司明知该土地的性质，在没有相关证件及批准的情况下向原告承诺该房是正规商品房，能办理按揭贷款以及能够办理房产证，存在明显过错；被告长城保险河南分公司在明知该小区建设没有相关证件和批准的情况下，为了促销保险，仍然向原告作出各种承诺，亦存在明显的过错。二被告的过错直接导致了合同的无效，应赔偿原告的所有经济损失。现原告诉至本院，要求依法判令：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还原告购房款x元、押金1000元及利息7477.6元；3、被告赔偿原告各项损失x.76元；4、被告承担本案所有诉讼费用。
为支持其主张，原告提供如下证据：
1、城改房买卖合同一份。证明被告欧亚公司与原告签订了购房合同。
2、购房款收据及押金收据各一份。证明原告向被告欧亚公司交纳了购房款以及押金。
3、欧亚置业波尔多小镇（长城团购）排号单。证明原告购买房屋是在被告长城保险河南分公司办公场所购买。
4、被告长城保险河南分公司保全申请材料签收单。证明原告与被告长城保险河南分公司存在保险合同关系。
5、证人韩霞、邢广华、王要甫（出庭作证）、李社会（出庭作证）、郭某霞、闫建军、刘慧玲、李志强证言。证明：（1）原告购买被告欧亚公司房屋，须在被告长城保险河南分公司入保，才能拿到排号单，原告才有资格和被告欧亚公司签订购房合同；（2）证明被告长城保险河南分公司参与了大量销售房屋行为，包括介绍、宣传、选房以及签订合同、交纳房款均在其公司办公室进行；(3)证明被告长城保险河南分公司与被告欧亚公司为房屋的共同销售人。
6、被告欧亚公司董事长致被告长城保险河南分公司团购客户的一封信。证明：(1)被告欧亚公司对原告作出承诺；(2)原告为被告长城保险河南分公司的团购客户。
7、被告欧亚公司的通知及2009年3月11日东方今报A20版各一份。证明：(1)被告欧亚公司对原告作出承诺；(2)原告为被告长城保险河南分公司的团购客户。
8、光盘一张。证明被告长城保险河南分公司参与了波尔多小镇的销售，并向业主作出解决参加团购购买被告欧亚公司房屋问题、退还购房款的承诺。
被告欧亚公司对原告提供的证据1、2、3、7无异议，并认为证据1、2、3同时证明了二被告之间存在团购关系，签订合同是为了以后办理房产证需要；对证据4，认为其不了解该证据；对证据5，认为证人证言证明原告购买时对房屋情况非常了解，房屋销售、选房、承诺等都是被告长城保险河南分公司完成；对证据6，认为是复印件不发表意见；关于证据8，对被告欧亚公司与原告的协商情况无异议，对被告长城保险河南分公司与原告的协商情况不发表意见。被告长城保险河南分公司对证据1的真实性无异议；对证据2真实性无异议，但认为证明了原告是向被告欧亚公司交纳了房款，与其没有关系；对证据3真实性有异议，认为只能证明原告有团购资格；对证据4真实性无异议，但认为与本案无关；对证据5，认为未出庭作证的证人应出庭作证，证人证言来源不合法，未在举证期限内提交,原告参加团购是获得优惠权而不是购买资格,被告长城保险河南分公司在销售房屋时只是起了介绍作用，介绍过程中没有隐瞒房屋情况，客户是基于差价原因而自愿承担风险,房屋买卖关系应以购房合同为准,被告欧亚公司是租赁了被告长城保险河南分公司的房屋进行销售活动；对证据6、8真实性无异议，但认为被告长城保险河南分公司的承诺都是基于被告欧亚公司对原告的承诺;对证据7无异议。
被告欧亚公司辩称：波尔多小镇小区经发改委备案，政府对城中村改造是允许的，我公司认为合同有效，原告的诉讼请求不能成立。即使法院认为合同无效，也应根据造成合同无效的原因来确定责任。我公司与被告长城保险河南分公司存在团购关系，本案涉案房屋本不应向原告出售，之所以签订合同是根据被告长城保险河南分公司的安排，被告长城保险河南分公司对原告作出的承诺不代表我公司。签订合同时我公司没有隐瞒事实，合同中从未标明所买卖房屋为商品房，而明确写明了房屋为城中村改造房，并约定了办理相关产权手续。三年后办理房产证、合同价款也表明该房屋并非手续齐全的商品房。对房屋价值较大的商品而言，只要尽到一个正常人的注意，就能知道该房屋与正常商品房存在差异。原告在购买房屋时，对房屋状况非常清楚，说明原告签订合同时，在接受房屋差价利益的同时，也自愿接受了风险。原告要求我公司按正常商品房价格赔偿不能成立。我公司的房屋是城中村改造房，对原告按正常商品房赔偿的要求，也是我公司不可预见、也不可能预见的。请求法院驳回原告的诉讼请求。
为支持其主张，被告欧亚公司提供如下证据：
1、关于惠济区X村“城中村”改造建设项目的审批手续。证明波尔多小镇项目是城中村改造项目，是经过审批、合法的项目,安置对象是该村村民。原告系城镇居民，如果合同无效，也是原告的身份问题造成的。
2、郑某市国土资源局关于惠济区第一批补办集体建设用地的通知。证明波尔多小镇项目符合城市化要求，由于相关配套的法律法规不健全，造成相关手续不齐备，我公司正在办理其他相关手续。
原告对被告欧亚公司提供的证据1、2真实性无异议，但认为在证明内容上恰恰证明了被告明知自己所开发项目不能对该村村民之外的人出售，还出售给原告，存在明显的过错;被告长城保险河南分公司对被告欧亚公司提供的证据1、2真实性无异议，但认为两份证据证明该房屋为城中村改造房，且在规划许可范围内，根据购房合同约定，其对社会销售,因我公司不是合同相对人，合同是否有效与我公司无关。
被告长城保险河南分公司辩称：1、原告起诉我公司主体不当，我公司不是房屋买卖合同当事人；2、原告要求我公司赔偿损失，没有法律依据；3、原告所诉情况与事实不符。原告起诉我公司没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
为支持其主张，被告长城保险河南分公司提供如下证据：
1、2007年3月20日承诺书一份。证明被告欧亚公司向被告长城保险河南分公司出具承诺书，承诺房屋是城中村改造房，三年内办理房产证。
2、郑某市惠济区发展改革和统计局惠发改投（2006）X号文件。证明被告欧亚公司开发的波尔多小镇小区房屋是城中村改造房。
3、被告欧亚公司董事长致被告长城保险河南分公司团购客户的一封信。证明：(1)纠纷发生后，被告欧亚公司向客户承诺解决问题、承担责任；(2)被告长城保险河南分公司只是承诺协助解决纠纷；(3)被告欧亚公司承诺退还购房款，而不是被告长城保险河南分公司。
4、黄某拴起诉状。证明原告通过买保险而获得优惠，同时知道所购买的房屋是城中村改造房。
5、证人张某某证言。证明被告长城保险河南分公司明确告知客户房屋为小产权房，原告明知该情况而购买。
原告对被告长城保险河南分公司提供的证据1真实性无异议，但认为这份承诺书证明原告不通过被告长城保险河南分公司是不能购买房屋的；对证据2真实性无异议，但认为文件表明房屋全部用于村民安置；对证据3无异议;对证据4，认为只是黄某拴自己的看法和意见；对证据5，认为证人证言前后矛盾，证人是被告长城保险河南分公司员工，证言不可信，也不能证明她了解业务员向原告所介绍的情况，并且证人不是被告长城保险河南分公司的负责人，不能代表被告长城保险河南分公司。被告欧亚公司对证据1的真实性无异议；对证据2真实性无异议，但认为该项目已经批准，影响该合同效力的是原告是否为该村村民；对证据3无异议；对证据4，认为是复印件，不发表意见;对证据5，认为证人证言证明了原告对被告欧亚公司和被告长城保险河南分公司的情况是了解的。
本院调取了2007年1-12月份及2009年1-5月份郑某指数分析表。经质证，原告无异议；被告欧亚公司对其真实性无异议，但认为就本案而言，不具备相关性，根据分析报告可以看出，原告所购买的本案争议房屋合同价远低于分析报告所标明的均价，原告对被告欧亚公司的房屋状况是明知的，因分析报告是以郑某市房地产综合指数进行评定，该分析报告不具备鉴定的科学性，没有考虑原告所争议房屋所处的特殊地理位置和环境，该分析报告不能代替鉴定结论，不能以此来证明原告所受到的损失；被告长城保险河南分公司对其真实性无异议，认为该份证据恰能证明在原告签订合同时的商品房价格均高于当时双方约定的购房价，也就是说原告明知其所购房屋手续存在瑕疵，购买大宗商品其注意义务更大，应当对自身判断力的降低承担责任。
本院先后到郑某市城市规划局、郑某市建设委员会、郑某市惠济区国土资源局、郑某市X镇规划惠济分局、郑某市房地产管理局进行调查，以上单位答复称：被告欧亚公司开发的波尔多小镇小区项目没有办理规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，所占用土地属于集体土地。经质证，原告与被告长城保险河南分公司均无异议；被告欧亚公司表示其公司确实没有规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证和集体土地使用证，该项目虽没有规划许可证，但已经发改委批准备案，未发放规划许可证，并非被告欧亚公司原因造成，因城中村改造如何进行，尚处于摸索阶段，相关的配套规定不完备，被告欧亚公司正在积极办理相关手续。
根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本院对本案事实确认如下：原告在成为波尔多小镇小区长城保险河南分公司团购成员后，于2007年6月4日与被告欧亚公司签订了城改房买卖合同。合同约定：买受人购买的城改房是按照郑某市政府（2004）X号文件精神对社会销售的住宅房；单价为每平方米2080元；出卖人应在2008年10月31日前交付房屋；出卖人应当在城改房交付使用三年内，负责办理房产证和土地使用证。签订合同当日，原告向被告欧亚公司交纳了购房款x元及地下室押金1000元。
另查明：被告欧亚公司所开发的波尔多小镇小区系惠济区弓庄社区（城中村）改造建设项目，未办理规划许可证等审批手续，所占用土地为集体土地。郑某市2007年6月份商品住宅销售均价为3593元/平方米。
本院认为：本案所涉房屋占用土地为集体土地，也没有办理相关建房审批手续，向社会销售违反相关法律规定，原告与被告欧亚公司签订的房屋买卖合同应属无效;原告要求确认其与被告欧亚公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持；因合同无效，被告欧亚公司取得的购房款及地下室押金应予以返还，原告要求被告欧亚公司返还购房款及地下室押金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告欧亚公司支付自交付款项之日起至起诉之日止的利息及赔偿其他各项损失x.76元（按起诉时的商品房销售均价与购买价的差价计算）的诉讼请求，因原告作为完全民事行为能力人，与被告欧亚公司签订城改房买卖合同时应当知道该房屋与正常商品房存在差异而仍签订买卖合同，存在一定的过错，但被告欧亚公司在房屋开发证照不全的情况下，予以开发并对外出售给原告，其过错与原告相比较大，被告欧亚公司应适当赔偿原告损失，故原告要求被告欧亚公司支付利息的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告欧亚公司赔偿其他各项损失x.76元的诉讼请求，本院不予支持；被告欧亚公司关于对房屋价值较大的商品而言，只要尽到一个正常人的注意，就能知道该房屋与正常商品房存在差异，原告要求按正常商品房价格赔偿不成立的辩解意见，本院予以采纳。原告要求被告长城保险河南分公司承担民事责任的诉讼请求与本案不属同一法律关系,本院不予支持；被告长城保险河南分公司的辩解理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款:“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、原告郭某某与被告河南欧亚置业开发有限公司签订的房屋买卖合同无效。
二、被告河南欧亚置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭某某购房款x元及地下室押金1000元，并自2007年6月4日起按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息至起诉之日（2009年5月5日）止。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5279元，由原告负担2800元、被告河南欧亚置业开发有限公司负担2479元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑某市中级人民法院。
判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。
审判长王精一
代理审判员崔国伟
人民陪审员朱补山
二○○九年十一月十三日
书记员刘超
