原告某物业管理有限公司。

法定代表人王某。

委托代理人尹某。

委托代理人仇某乙。

被告蒋某。

被告曹某。

被告浦某。

上述三被告委托代理人王某。

被告蒋某。

法定代理人蒋某（具体情况同前）。

原告上海华幸物业管理有限公司诉被告蒋某、曹某、浦某、蒋某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王某菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告某物业管理有限公司的委托代理人仇某平、被告蒋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某物业管理有限公司诉称，四被告系某室所有权人，原告系该房所属小区物业管理企业。原告按约提供物业服务，四被告却自2008年1月起拖欠物业服务费，原告多次催讨，未果。现诉请要求四被告立即支付2008年1月至2009年9月的物业欠费共计人民币3928.46元（本案货币单位均为人民币），并承担合同约定的日千分之三的滞纳金计1845.25元。

被告蒋某、曹某、浦某、蒋某辩称，被告分别于2009年3月3日、2010年1月6日两次收到缴费通知，但始终无法弄明白其金额的组成。对此，物业未主动上门解释，故被告没有义务找物业询问。关键是原告提供的物业服务不到位，比如，自2003年起小区X号至X号一楼开设饭店，这种形式国家并不允许，物业却不作为，直至2009年在业主不断投诉的压力下，原告才向有关方面反映。空调排水管洞口系由物业指定公司打通，后发现家中空调管道倾斜，每逢下雨就漏水，报修后物业修理过一次，未修复后再报修物业却置之不理。小区停车情况混乱，非机动车停放杂乱，影响业主尤其是老人孩子的出行安全，等等。被告认为原告未穷尽其管理职责，故物业收费应当打折。不同意原告诉请。

经审理查明，某某小区由某住房发展中心上海办事处开发建造。2003年该公司将小区物业服务委托于原告。双方分期共四次签订《前斯物业管理服务合同》，确定的委托服务期限自2003年12月1日延续至2011年7月31日。合同就双方权利、义务分作明确。原告按房屋建筑面积向业主收取物业费，其中高层公寓为1.35元/平方米/月。业主逾期交纳的，原告可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。原告按约入驻小区提供物业管理，服务至今。四被告系上海市X路X弄X号X室登记所有权人，该房建筑面积138.57平方米，2008年1月至2009年9月的物业服务费共计3928.46元，四被告未予支付。原告多次催讨未成，遂具状来院。

本院认为，业主大会、业主委员会成立之前，小区的物业服务单位由建设方决定。建设方选聘物业企业为小区提供服务，其二者签订的物业合同主体适格，意思表示真实，且效力及于全体业主，应当得以全面履行。原告受托依约为小区提供服务，有权按合同及有关部门核定的标准主张物业服务费。业主按时缴费则是应尽义务。无正当理由逾期支付的，业主另应承担合同约定的违约金。应予说明，物业服务的宗旨不离服务二字，让业主满意是其目标。对于服务过程中存在的不足，业主有权提出合理意见与建议，物业企业则应积极改进。但是，物业服务费涉及小区公共建设与管理，业主拖延支付不仅不利于管理的改善，亦是违约行为。被告在庭审中提出的一些问题与建议，应当引起原告的反思。被告作为业主积极参与小区和谐建设理应鼓励，但可能对物业职权范围、相关法律关系等认识上存有误区。涉及小区管理的具体事务，诸如停车管理、安全管理、防盗管理、保洁管理等，应在业委会、相关业主、物业之间内部协商解决，在合法合理的前提下，强权无权介入。1至X号一楼作餐饮经营，如缺乏正当理由，原、被告均无权干涉他人的合法经营。但若经营行为影响相邻业主生活，受损害方可向有关部门反映，通过协商或正当途径解决争议。原告发出的缴费通知应清晰、简单、明了，建议物业在条件允许的情况下当面出具缴费通知并作合理解释，避免产生不必要的误会。请原告主动上门查看被告家中空调洞口是否漏水，并及时采取补救措施。原告如能提供更进一步的人性化服务，相信涉诉会越来越少。被告抗辩虽不能构成不付、缓付、少付物业费的法定理由，但考虑到具体情况，以及被告毕竟并非从事法律的职业人，对相关法律关系以及物业公司职责范围等认识上存有误差，且一般小业主遇此争议对按期支付物业费存在心理上的拒绝本能，方式不可取却属情有可原，故本院予以宽容，滞纳金可不承担。据此，依据《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：

一、被告蒋某等应于本判决生效之日起十日内支付原告某物业管理有限公司某室2008年1月至2009年9月的物业服务费共计人民币3928.46元；

二、原告某物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告蒋某等负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王某菲

书记员书记员周雯珏