原告马某某，男，1966年生。

委托代理人张某甲、张某乙。

被告睢县远东房地产开发有限公司。

法定代表人俞某某。

委托代理人厉某某。

委托代理人靳某某。

原告马某某因与被告睢县远东房地产开发有限公司（以下简称远东公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2010年８月３１日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，依法向原告送达了案件受理通知书和举证通知书，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。2010年11月9日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告马某某之委托代理人张某甲、张某乙，被告远东公司之委托代理人厉某某、靳某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告马某某诉称：2008年9月6日，原、被告双方签订商品房买卖合同后，原告一直依约履行，被告却擅自改变规划、迟延交房，为维护自己的合法权益，原告依法实施了相应的抗辩权，而被告视原告行使的抗辩权为违约行为，于2010年6月28日通知原告解除商品房买卖合同，请求法院依法确认该解除合同的通知不产生合同解除的法律效力。

被告远东公司辩称：原告于签订合同当日即2008年9月6日交首付购房款x元，下余购房款12.2万元选择的是由银行按揭贷款支付。2009年7月9日，被告书面通知原告在5日内办理按揭贷款，而原告不提供相关资料办理。2009年7月23日，被告依照与原告签订的补充协议之约定，通知原告变更付款方式为10日内一次性付清下余购房款，而原告仍不理会，无奈之下，被告不得不通知原告解除合同，导致合同解除的原因和过错在于原告，该解除合同通知应当有效，原告的诉讼请求不能成立。

根据原、被告双方的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：被告解除合同的通知应否产生合同解除的法律效力。

对上述争议焦点，原、被告双方均无异议和补充。

针对争议焦点，为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交以下证据材料：第一组：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同和合同补充协议；2、被告的宣传资料二份；3、何XX与睢县金大置业有限公司签订的商品房买卖合同；4、王一X与任XX签订的商品房买卖合同；5、王二X的证明。原告以该组证据材料证明原、被告双方约定的事项，以及受被告具体、明确的宣传资料的影响，原告拿出了比其他地段的商品房更高的价位购买被告的商品房；第二组：1、平面布置图；2、规划图；3、本院（2009）睢行初字第105、X号行政判决书。原告以该组证据材料证明被告擅自改变了规划，楼房影响采光；第三组：1、2009年5月8日原告的民事起诉状；2、2009年12月13日被告的民事起诉状；3、2009年12月20日原告要求办理按揭贷款的告知书；4、2010年1月13日被告的复函。原告以该组证据材料证明原告未办理按揭贷款和未付清下余购房款的过错在于被告，被告违约在先，且原、被告之间的纠纷一直处在诉讼中，原告行使的是先履行抗辩权和抗辩权。经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据材料中的1本身的真实性无异议，本院作为认定事实的有效证据使用；对2的异议为属要约邀请，不是要约，本院认为被告的异议理由成立，予以采信；对3、4、5的异议为与本案无关联，本院认为该异议理由成立，依法不应作为审理本案的有效证据使用；对原告提交的第二组证据材料，被告的异议理由为不能证明被告解除合同的通知无效，本院认为被告的异议理由成立，应予采信，但该组证据材料中的3是已生效的判决书，在印证原告曾以睢县城建局为被告提起行政诉讼之事实方面具有真实性，本院作为有效证据使用；对原告提交的第三组证据材料，被告的异议为，原告提出办理银行按揭贷款是在被告通知原告解除合同之后，原告诉称的不办理银行按揭贷款和不付清下余购房款行使的是先履行抗辩权和抗辩权的观点和理由不能成立，本院认为，被告的异议理由成立，应予采信，但该组证据材料在印证原、被告双方的争议曾引发诉讼之事实方面可以作为有效证据使用。

为反驳原告的诉讼请求，被告向本院提交以下证据材料：第一组：原、被告双方签订的商品房买卖合同和合同补充协议。被告以该组证据材料证明双方约定于合同签订当日即2008年9月6日原告交首付款x元，下余购房款12.2万元原告选择由银行按揭贷款支付，同时还约定，如因买受人的原因无法办理银行按揭贷款，出卖人可以要求买受人变更付款方式为一次性付清；第二组：睢县电视台播放证明。被告以该组证据材料证明于2009年2月24日至2月27日以流动字幕的方式连播四天，通知业主于2009年2月28日交房；第三组：1、被告寄发给原告要求其提供办理按揭贷款手续的书面通知和快递详情单；2、被告寄发给原告要求其变更付款方式为一次性付清的书面通知和快递详情单；3、被告寄发给原告的解除合同通知书和快递详情单。被告以该组证据材料证明自己履行了合同约定的通知义务，而原告严重违约，既不办理按揭贷款，又不变更付款方式为一次性付清，致使被告的合同目的不能实现，不得不提出解除合同。经庭审质证，原告对被告提交的第一组证据材料本身的真实性无异议，本院作为认定事实的有效证据使用；对被告提交的第二组证据材料，原告的异议为双方约定的是以书面形式通知交房，不是通过电视台通知交房，本院认为原告的异议理由成立，且该证据材料不符合法定的形式要件，本院不作为审理本案的有效证据使用；对第三组证据材料本身的真实性原告无异议，但认为被告没有按约定的时间交房，属于违约在先，原告没有办理按揭贷款和交付下余购房款行使的是先履行抗辩权和抗辩权，本院认为原告的质证意见缺乏事实根据和法律依据，不予采纳，被告提交的该组证据材料具有真实性，本院作为认定事实的有效证据使用。

根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年9月6日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告以x元的价格选购了被告开发建设的威尼斯水岸项目X号楼东二单元二层东号房，付款方式为签订合同当日交首付款x元，下余购房款12.2万元由银行按揭贷款支付，交房时间为2009年3月31日前。关于买受人逾期付款的违约责任，合同约定，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。同日签订的合同补充协议约定：买受人选择按揭方式付款的，应在出卖人通知后的5日内提供相关的证明办理按揭贷款手续；买受人逾期不提供或者不配合办理逾期超过7日的，则每日按贷款总额的1%向开发商支付违约金。如因买受人原因造成无法办理按揭的，出卖人可以要求买受人变更付款方式为一次性付款，买受人应在收到出卖人书面通知后10日内补足房款，否则，按逾期付款承担违约责任。该补充协议还约定，在出卖人收到按揭贷款之前，买受人无权要求出卖人交付房屋。2009年7月9日，被告通知原告要求其在5日内提供相关证明办理按揭贷款，原告未提供和办理。2009年7月23日，被告通知原告要求其变更付款方式为一次性付清下余购房款11.8万元，十日内付清，原告未付。2009年12月20日，原告要求被告办理按揭贷款，被告于2010年元月13日复函不同意。2010年6月28日，被告书面通知原告解除商品房买卖合同。

本院另查明：因合同履行问题，原、被告双方诉争不止，曾先后以对方违约为由向本院提起民事诉讼。2009年12月18日，原告以睢县城建局为被告，以睢县城建局疏于履行相关审查义务，错误为远东公司颁发建筑许可证的行为侵犯了原告的采光权为由，请求本院依法确认被诉具体行政行为违法，本院经审理认为原告诉睢县城建局许可远东公司变更规划没有事实根据，且无证据证明被诉具体行为侵犯了原告的采光权，判决驳回了原告的诉讼请求。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，本案中，原告支付首付款后，下余购房款选择的是由银行按揭贷款支付，因此，积极配合被告办理银行按揭贷款，在不能办理按揭贷款的情况下变更为一次性付清，是原告应先履行的合同义务，但原告并未履行该义务，因被告的合同目的不能及时实现，被告提出并通知原告解除合同，符合双方的约定，也合乎法律规定，依法该解除合同通知自到达原告时产生合同解除的法律效力。原告虽然于2009年12月20日要求办理按揭贷款，但已远远超过被告于2009年7月9日的通知中所限定的5日内，也是在被告要求其变更为一次性付清下余购房款之后，此时提出办理按揭贷款的请求不能对抗被告要求变更付款方式为一次性付清的权利。在本案的审理过程中，原告诉称之所以不办理按揭贷款、不支付下余购房款，是因被告违约在先，且双方的纠纷一直处在诉讼中，原告行使的是先履行抗辩权和抗辩权，本院认为，合同法规定的先履行抗辩权与本案的案情不符，原告主张行使的是先履行抗辩权没有事实根据。依照原、被告双方签订的合同，原告只有在办理按揭贷款或者一次性付清下余购房款之后才能要求被告交付房屋，原告此前虽提起诉讼，但不能替代其应先履行的合同义务，原告主张行使的是抗辩权没有法律依据。原告在提起诉讼时，要求一并确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效，因被告对该合同的有效性没有异议，原告当庭表示撤回该项诉讼请求，本院认为不违背法律规定，依法予以准许。

综上，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持，至于合同解除后原告所付的购房款如何返还和其他问题如何处理，双方可协商解决或另案诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告马某某的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告马某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

审判长李广福

审判员李志军

审判员段冬梅

二O一一年元月十日

书记员卢金华