上诉人（原审原告、反诉被告）：赵XX，女，1959年11月生，汉族，陕西省三原县人。
委托代理人：党XX，铜川市耀州区司法局法律服务中心法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西XXX物业管理有限公司。
法定代表人：林XX，总经理。
委托代理人：梁X，陕西兰天律师事务所律师。
上诉人赵XX为与被上诉人陕西XXX物业管理有限公司（以下简称XXX物业公司）商品房买卖纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院（2009）铜耀法新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵XX及其委托代理人党XX、被上诉人XXX物业公司的委托代理人梁X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：赵XX与XXX物业公司于2006年12月27日签订了一份商品房（预售商品房）买卖合同，赵XX购买由XXX物业公司开发建设的铜川市新区X路新时代广场C区二层CS-2-X号门面房，面积43.02平方米。合同约定商品房单价每平方米3388元，采取分期付款的方式，首付房款的65%。剩余房款交房之日前一次性付清。还约定XXX物业公司应在2007年12月31日前按有关规定向赵XX交付商品房，同时双方还约定了违约责任等条款。
2007年冬季，我国大部分地区在发生雨雪、冰冻天气，2008年5月四川发生5•12地震（2007年冬季工地施工人员为四川民工），致工程进度受到一定影响。XXX物业公司在2008年6月23日在《铜川日报》刊登了交房通知，2008年11月10日XXX物业公司再次在《铜川日报》刊登交房通知，除赵XX外，各购房业主陆续在接到通知后与XXX物业公司办理了交接手续，现在新时代广场已正式开业。赵XX在合同中留有电话，但无通讯地址。XXX物业公司称电话打不通，赵XX称能打通，但均无证据证实。赵XX在2006年12月27日向XXX物业公司交付x元购房款，对剩余房款至今未向XXX物业公司交纳。
XXX物业公司拥有新时代商业广场国有土地使用权，并取得了建筑规划许可证。XXX物业公司与赵XX签订合同时所填写的许可证号“2006（铜）房预售证第X号”为铜川XX房地产开发有限公司所取得的许可证号。赵XX称房未建好，玻璃地弹门没有安装未提供证据。
2009年3月27日，赵XX起诉，请求判令XXX物业公司交付房屋，赔偿损失x.80元。XXX物业公司辩解及反诉称，其至今未取得商品房预售许可证明，因此，双方签订的合同无效，双方签订的商品房买卖合同应当依法解除；在其二次交房通知后，赵XX多次到公司，但既不交纳房款也不接收房屋，已严重违约；赵XX应当根据合同约定给被告支付违约金。
原审认为，赵XX与XXX物业公司签订的商品房买卖合同属实。但XXX物业公司签订合同时未取得商品房预售许可证明，且至今仍未取得，根据相关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房屋预售合同，应当认定为无效合同。合同无效，当事人因合同取得的财产应当返还，有过错的应当承担赔偿责任，因此赵XX要求XXX物业公司交付房屋的请求不予支持。XXX物业公司请求解除合同，因合同自始就无效，故其请求亦不予支持。XXX物业公司要求赵XX承担违约责任的请求因合同无效不予支持。XXX物业公司拥有新时代广场开发的土地使用权，也取得了规划许可证，说明XXX物业公司开发新时代广场商品房合法，具备取得商品房预售许可证明的条件，XXX物业公司开发建设的新时代广场商品房已经竣工，除赵XX外已交付使用，说明XXX物业公司有履行能力，XXX物业公司在没有取得商品房预售许可证明对外销售房屋有过错，应承担给赵XX造成的损失，但XXX物业公司的行为不构成商品房屋买卖过程中欺诈行为应具备的条件。赵XX认为合同无效XXX物业公司应双倍返还原告购房款的理由不能成立，也不在其请求范围之内，故本院不予采纳。XXX物业公司应按银行同期贷款利率向原告支付利息，利息计算应从2006年12月27日至2009年8月13日。XXX物业公司在铜川日报二次刊登的交房通知，可以认定其所建房屋是在2008年6月23日完工。赵XX称XXX物业公司必须应书面通知赵XX交接房屋，但因赵XX未提供通讯地址，因此XXX物业公司发出的交房通知对赵XX同样有效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、赵XX与XXX物业管理公司签订的商品房买卖合同无效。二、XXX物业管理公司在本判决生效之日起10日内返还赵XX人民币x元，支付利息x.27元，共计x.27元。三、铜川市新区X路新时代广场C区二层CS-2-X号门面房归XXX物业公司所有。四、驳回赵XX的诉讼请求及XXX物业管理公司的其它诉讼请求。案件受理费500元、反诉费50元，共计550元由双方各负担275元。
赵XX不服上述判决上诉称，其与XXX物业管理公司签订合同，是其真实意思表示，并不知道对方没有商品房预售许可证，因此合同有效；XXX物业管理公司严重违约，应当承担违约责任。原审认定事实有误，判决不当，请求撤销原判，依法公正判决。
XXX物业管理公司辩称，其至今未取得商品房预售许可证，因此合同无效。但其在订立合同时，使用的是铜川市XX房地产开发有限公司的商品房预售许可证，不存在故意隐瞒和提供假证情形，故不同意赵XX要求按已付购房款一倍的赔偿的请求，而且赵XX最初的诉讼请求中，也没有上述内容。请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的案件事实予以确认。
二审中双方均未提供新的有效证据。
还查明，双方签订的《商品房买卖合同》约定，争议商品房总金额为x元，首付x元，剩余房款交房日之前一次性付清；买受人逾期付款，逾期超过60天后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的交房期限的第91天起至实际交房之日起，出卖人按日向买受人支付已付房价款千分之一的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金。出卖人应当在2007年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。
本院认为，我国对商品房预售实行预售许可制度，开发经营企业进行商品房预售，应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后才可进行预售。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。XXX物业管理公司与赵XX订立商品房预售合同时，所售房屋取得了商品房预售许可证，尽管该许可证的售房单位为铜川市华泰房地产开发有限公司而非XXX物业管理有限公司，但由于商品房预售许可证是针对所售房屋，与售房单位并无关系，因此争议房屋预售手续齐全，预售行为并不违法，原审以XXX物业管理有限公司无商品房预售许可证故售房合同无效认定事实有误。赵XX的诉讼请求和XXX物业管理有限公司的反诉请求中均主张了违约损失，并未请求确认合同无效，原审认定合同无效不当。合同中约定了XXX物业公司应以书面形式通知交房，XXX物业公司有义务在签订合同时明确赵XX的送达地址和其它联系方式，以便在交房条件具备时依合同书面送达，但其未能尽到必要的注意义务，致使书面通知一直未能送达，但赵XX承认在2008年10月到过XXX物业公司并因为违约金问题准备诉讼，而XXX物业公司也登报要求未办理交房手续的业主于2008年11月20日办理交房手续，本着诚实信用原则，交房日期确定为2008年11月20日。XXX物业公司未按合同约定以书面形式通知赵XX构成违约，应当交付房屋并承担违约金。XXX物业公司认为遭遇不可抗力，交房应当延期，但其并未按照合同约定告知赵XX，其辩解不能成立。从合同约定的交房时间2007年12月31日至2008年11月20日共350天，违约金为（350-90）×x×1/1000=x元。赵XX未收到交房书面通知，无法确定支付下余房款时间，不构成违约，不承担违约责任。原审认定事实有误，处理不当应予改判，赵XX上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项的规定，判决如下：
一、维持铜川市耀州区人民法院（2009）铜耀法新民初字第X号民事判决第四项。
二、撤销铜川市耀州区人民法院（2009）铜耀法新民初字第X号民事判决第一、二、三项及诉讼费的负担。
三、陕西XXX物业管理有限公司自接到本判决30日内将铜川市新区X路新时代广场C区二层CS-2-X号门面房交付赵XX。
四、陕西XXX物业管理有限公司自接到本判决后10日内支付赵XX违约金x元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费各550元，均由陕西XXX物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长黄某宁
审判员梁兴旗
审判员梁勇
二0一0年八月三十日
书记员李萍
