原告王某甲，男，X年X月X日出生，汉族.
原告周某某，女，X年X月X日出生，汉族.
被告张某某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人朱某。
被告王某乙，男，X年X月X日出生，汉族。
第三人李某某，女，X年X月X日出生，汉族。
原告王某甲、周某某与被告张某某、王某乙、第三人李某某所有权确认纠纷一案，本院于2008年1月10日立案受理，并于2008年6月13日作出（2008）开民初字第X号民事判决，被告张某某不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2008年11月20日作出（2008）郑民一终字第X号民事裁定，裁定撤销本院（2008）开民初字第X号民事判决，发回本院重审。本院于2008年12月8日重新立案，并依法另行组成合议庭，于2009年2月20日公开开庭进行了审理。原告王某甲、周某某，被告张某某委托代理人朱某，被告王某乙、第三人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某甲、周某某诉称：2004年9月3日，原告王某甲与被告张某某签订房屋买卖协议书一份，协议约定：原告以张某某名义购买位于郑东新区CBD内环AX号X幢X单元X层X号房屋，该房屋建筑面积164.64平方米，单价1757元/平方米，房款总计x元。协议还对房款的交付及产权证的办理作出了明确的约定。被告张某某收取了原告的房屋转让费x元。2006年4月29日，二原告与被告张某某共同与房地产开发商签订了商品房买卖合同，原告按合同约定全部缴纳了购房款、契税、维修金等费用。交房期限届满后，被告张某某以房屋价格上涨为由，要求原告追加房屋转让费，被原告拒绝。后被告张某某私自委托被告王某乙申领了房屋钥匙并由王某乙实际占有房屋，原告多次向被告张某某索要房屋，并要求被告王某乙搬出该房，二被告拒绝。二原告遂诉至法院，请求：1、依法确认郑东新区CBD内环AX号X幢X单元X层X号房屋所有权归二原告所有；2、依法判令被告王某乙搬出该房；3、依法判令被告王某乙支付房屋使用费5000元。在庭审中，二原告称已住进本案讼争房屋内，故自愿撤回第二项诉讼请求。
被告张某某辩称：1、双方争议的房屋系其所在单位福利性分房，具有住房补贴性质，单位规定“办理房产证之前不得转让房源”，被告在未办理产权证的情况下，亦未经共有人即第三人李某某的书面同意，与原告王某甲签订的房屋买卖协议违反了《城市房地产管理法》第37条中关于“未依法登记领取权属证书”以及“共有房地产未经其他共有人书面同意”的房地产不得转让的强制性规定，应为无效；2、在已经登记备案的06年商品房买卖合同中，被告是买受人，二原告仅是共有人，06年的商品房买卖合同已经修改并代替了04年的房屋买卖协议，故二原告不应当取得该房的所有权；3、周某某不是04房屋买卖协议的当事人，仅是06年商品房买卖合同的共有人，故不是本案适格原告；4、原告王某甲只能依据房屋买卖协议要求被告张某某承担违约责任，不能请求法院确认本案讼争房屋的所有权归属；应依法驳回原告的诉讼请求。
被告王某乙辩称，其并未实际占有该房，应驳回二原告的诉讼请求。
第三人李某某述称：其与被告张某某于1989年登记结婚，2003年3月因工作需要带着孩子到了北京。2003年6月，张某某所在单位拟在郑东新区集资建房，在单位依据张某某的工龄和职务进行计分排名后，张某某进行了选房，他们就购买了该住房。但张某某却在因二人长期分居带来的矛盾之时，在其毫不知情的情况下与王某甲恶意串通，以1757元3这一明显低于当时市场3500元3的价格签订了房屋买卖协议，将本属于夫妻共有的财产转让给了原本不具有购房资格的原告王某甲；该房屋买卖行为未经其书面同意，严重侵害了其作为共有人及张某某所在单位的合法权益，故请求判定被告张某某与原告王某甲签订的04房屋买卖协议无效。
庭审中，原、被告及第三人对对方提交的证据材料分别进行了质证，本院亦逐一予以审核认定。
一、二原告提交了下列证据材料：
1、郑州市房产档案馆出具的房屋所有权证存根及房地产买卖契约复印件一份，证明被告张某某本人已有其单位位于航海北街X号院X号楼X单元X号的房改房一套，因急于去北京于2006年4月21日将此房卖给了陈星。二被告与第三人李某某质证后对真实性无异议。本院认为，该证据材料虽具备真实性，但与本案不具备关联性，故不予采纳。
2、2004年9月3日张某某与王某甲签订的房屋买卖协议书一份。二被告与第三人李某某质证后对其真实性无异议，但认为该协议当中并未明确房屋的具体位置，另该协议中周某某不是当事人。本院认为，该证据材料具备真实性、合法性、关联性，故对其证明效力，本院予以采信。
3、2004年9月3日、2005年11月3日张某某给原告出具的收条各一份，证明张某某收到了王某甲支付的全部购房款x元和房屋转让费x元。二被告质证后对真实性无异议，第三人李某某称不清楚。本院认为，该证据材料系被告张某某所出具，被告张某某对该收条的真实性无异议，该证据材料具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
4、郑州金东房地产开发部出具的：①时间为2003年11月20日、交款单位为张某某、金额为5万元、交款事由为购房定金的收据一份；②时间为2004年9月3日、交款单位为张某某、金额为x元、交款事由为首付购房款的收据一份；③时间为2005年11月8日，客户名称为张某某、预收款项目为郑州市郑东新区CBD内环五行嘉园804房款、金额为x元的发票一份；④时间为2006年7月20日、交款单位为张某某、王某甲、周某某三人的收据三份，交款事由为代收契税、税费、基金、热力、天然气、有线电视等费用，金额为x元。证明二原告持有购房及交纳契税、税费、基金、热力、天然气、有线电视等费用的全部票据，为实际购房人。二被告质证后对真实性无异议，第三人李某某称不清楚。本院认为，该证据材料具备真实性、合法性、关联性，对其证明效力，本院予以采信。
5、2006年4月29日郑州金东房地产开发部与作为买受人的张某某及作为共有人的王某甲、周某某签订的商品房买卖合同一份；二被告及第三人质证后无异议。本院予以采纳。
6、2006年6月16日荥阳市X镇人民政府出具的证明一份、2006年8月30日荥阳市X镇X村委会出具并加盖荥阳市公安局贾峪派出所户口专用章的证明一份、2006年9月4日周某某书写的保证书一份、2006年9月4日郑东新区管委会社会事业局出具的证明一份、2008年9月7日郑州市第二外国语中学出具的证明二份、以证明二原告的子女状况及子女在郑东新区的入学情况，二被告及第三人质证后认为与本案无关。本院认为，该组证据材料与本案不具备关联性，故不予采纳。
7、2006年8月30日郑州金东房地产开发部出具的证明一份，内容主要为二原告为本案讼争房屋的首批住户居民。二被告及第三人质证后认为与本案无关。本院认为，该证据材料并不能证明本案争议的房屋所有权归二原告所有，对其证明效力，本院不予采信。
8、周某某与陈星的通话录音、王某甲与叶树立的通话录音及书面整理材料，二被告及第三人认为通话对象的身份不确定，不具备真实性，在庭审中拒绝听取该录音资料。本院认为，该证据材料中的通话对象均未到庭接受当事人的质询，对其真实性无法确认，故对其证明效力，本院不予采信。
9、证人候慧敏及赵峰证言，证人候慧敏出庭证明候慧敏曾与周某某共同找过中间人叶树立，叶树立说张某某与其妻想让二原告再支付10万元钱。证人赵峰未出庭。二被告及第三人质证后认为候慧敏系原告周某某的朋友，且叶树立未出庭，对候慧敏的证言真实性不认可。本院认为，证人候慧敏与原告具有利害关系，其出具的证言无其它证据相佐证，证人赵峰未出庭接受当事人质询，故对上述二份证人证言，本院不予采信。
10、2007年6月第三人李某某作为原告起诉张某某及王某甲买卖合同纠纷一案的卷宗材料，证明李某某起诉后又撤诉的事实。二被告及第三人质证后无异议，本院予以采纳。
11、2007年11月20日张某某出具的授权委托书一份，照片一张，证明张某某委托被告王某乙办理领取钥匙手续并占据本案讼争房屋。二被告及第三人质证后无异议，本院予以采纳。
12、2007年7月11日中国青年报一份及原告从网上下载的第三人李某某在北京工作情况的相关图片及资料。证明第三人李某某在去北京之前已经将郑州的房产卖了。二被告及第三人质证后对真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，该组证据材料与本案不具备关联性，故不予采纳。
13、二原告母亲周某娥的出院证明一份，证明因张某某的违约行为致使二原告母亲生气而导致住院。二被告及第三人质证后认为与本案无关。本院认为，该组证据材料与本案不具备关联性，故不予采纳。
14、2008年10月至2009年1月期间发生的水费、电费及供热费用票据10张，其中7份电费发票和一份水费收据中载明的用户名为张某某，2份供热费用收据中载明的用户名为周某某，证明二原告已入住本案讼争房屋并交纳了各种费用，是本案讼争房屋的真正所有人。二被告及第三人质证后对真实性有异议，同时认为该证据证明了本案讼争房屋的户主为张某某。本院认为，该组证据材料具备真实性、合法性和关联性，二被告及第三人虽有异议但并未提出足以反驳的相反证据和理由，该组证据证明了二原告现已入住本案讼争房屋的事实，故予以采纳。
15、2008年4月16日河南商报及东方今报各一份，其中刊登了《卖房人毁约要赔升值款》的内容，证明与本案相似案件的处理应以不让毁约方通过其毁约获利，也不让守约方因守约而受损为原则。二被告及第三人质证后对真实性无异议，但认为该报道也证明了此类转让行为无效。本院认为，该二份报纸中的文章内容与本案并不具备关联性，故不予采纳。
16、二原告当庭提交了2004年9月21日购房协议书复印件一份，并称其中的“张某某”的姓名系周某某代签的，证明周某某曾代理张某某与郑州金东房地产开发部签订了本案讼争房屋的买卖协议书。因该证据系二原告超出举证期限当庭提交，二被告及第三人不同意质证，故不予采纳。
二、被告张某某提交了下列证据材料：
1、郑州市国家税务局关于印发《郑州市国家税务局基本建设委员会2003年6月19日会议纪要》的通知、郑州市国家税务局关于印发《郑州市国家税务局基本建设委员会2003年8月19日会议纪要》的通知、郑州市二七国税局集资建房和售房方案（讨论稿）、郑州市二七国税局于2009年2月17日出具的情况说明，证明张某某在04房屋买卖协议中约定出售给王某甲的房屋属郑州市X组织开发的含有福利性质的集资建房，单位已明确规定在房产证发放之前不得转让，故张某某与王某甲签订的04房屋买卖协议无效。二原告质证后认为上述证据材料均系张某某所在单位的内部文件，对其真实性无法确认，并认为与本案无关。第三人和被告王某乙质证后无异议。本院认为，该组证据材料均加盖有郑州市二七区国税局公章，具备真实性、合法性和关联性，故予以采纳。
2、2006年4月29日郑州金东房地产开发部与作为买受人的张某某及作为共有人的王某甲、周某某签订的商品房买卖合同一份，证明该合同已经修改并替代了张某某与王某甲签订的04房屋买卖协议。二原告质证后对真实性无异议。本院予以采纳。
三、第三人李某某提交了其与张某某的结婚证一份，二原告、被告张某某、王某乙质证后无异议，本院予以采纳。
依据本院认定的证据，查明如下事实：二原告系夫妻，被告张某某与第三人李某某系夫妻。被告张某某系郑州市二七区国家税务局职工。2003年郑州市X组织国税系统职工住宅定向开发，要求购房户须交付5万元定金，作为个人参加购房分配前提条件；符合购房条件人员挑房后至房产证发放期间不得转让房源。郑州市二七区国税局按照郑州市国税局的部署出台了《集资建房和售房方案讨论稿》，其中规定：参加购房人员必须是本局在编干部职工，办理房产手续与购房人名必须一致；参加购房条件的人员填写个人申请并交纳购房预付金5万元后方可参加购房；以职工的工龄和职务计分，并按排名先后选房；委托郑州金东房地产开发部进行定向开发。2003年11月20日，被告张某某向郑州金东房地产开发部交付购房定金5万元。2004年9月3日，被告张某某与原告王某甲签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：原告王某甲以被告张某某名义购买位于郑东新区X号地家属楼北单元八楼C户型，房屋建筑面积164.63，单价1757元3，房款总计28.9272万元。房款和购置房屋的费用由原告承担，原告另于协议签订时一次性支付被告张某某房屋转让费一万八千元，被告不再追加其他费用。该房屋使用权和所得权归原告所有，被告不得擅自再把房屋转让给他人或自用。房款的支付根据郑州市国税局购房交款政策执行，原告及时把房款经被告张某某上交（张某某给原告出具房款收据），被告张某某应确保能够办理房产证并过户到原告名下，过户费用及契税等费用由原告支付。协议应由双方共同遵守，不得单方违约，任何一方违约应向对方支付违约金八万元，并赔偿由此造成的一切损失。协议除原告王某甲和被告张某某签字外，还有张某某单位的领导叶树立作为见证人签字。协议签订后，原告于当日交付给被告张某某购房款x元和房屋转让费x元，共计x元。被告张某某收款后给原告出具收据一份，并于当日将所收到房款中的x元交付给郑州金东房地产开发部。2005年11月3日，原告又通过被告张某某之手交给郑州金东房地产开发部房款x元。2006年4月29日，二原告与被告张某某共同和郑州金东房地产开发部签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：张某某为买受人，二原告为共有人，购买郑州金东房地产开发部出售的位于郑东新区CBD内环AX号X幢X单元X层X号房屋一套。2006年7月20日，二原告分别将代收契税、税费、基金、热力、天然气、有线电视等费用共计x元交付给郑州金东房地产开发部，该房地产开发部分别给其出具的收据上均载明交款单位为二原告及被告张某某三人。2007年6月27日，被告张某某之妻李某某以张某某在未征得其同意的情况下，私自处分夫妻共同财产，将房屋转让给原告王某甲，且转让房屋的价格明显低于市场价格为由将王某甲、张某某诉至本院，要求确认原、被告之间的房屋买卖协议无效。同年11月6日，李某某以与被告协商为由撤回起诉。同年11月20日，被告张某某委托被告王某乙办理房屋钥匙手续，后王某乙领取该房屋钥匙，并在该房大门上张贴纸张一份，载明：此房我已入住，屋内有贵重物品，不经房主同意擅自开门者，将追究其法律责任。落款王某乙，并留有联系电话。后二原告向二被告索要房屋未果而诉至本院。在本案审理期间，二原告已搬至本案讼争房屋内居住。本案讼争房屋至今尚无产权证。
本院认为：本案讼争的位于郑东新区CBD内环AX号X幢X单元X层X号房屋系被告张某某所在单位委托开发商定向开发的商品房，虽然被告张某某从单位取得房屋时带有身份性，但其与原告王某甲签订的房屋买卖协议转让的是财产性权利，而不是其身份权，双方形成房屋买卖合同关系，被告张某某与原告王某甲签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，被告张某某以所在单位关于“房产证办理之前不得转让房源”的规定主张合同无效，但该规定并非法律法规的强制性规定，并不影响二人签订的《房屋买卖协议书》的效力，该协议合法有效，双方应当按照协议的约定履行。关于被告张某某之妻即第三人李某某现以该买卖行为侵害其合法权益为由，要求确认该买卖行为无效，本院认为，二原告购买该房屋，按协议约定支付了全部购房款，并向被告张某某支付了x元的房屋转让费，是善意有偿的，第三人李某某并未举证证明双方的行为系恶意串通，损害第三人利益，第三人主张该买卖行为无效不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，本院不予支持。本案中，虽然被告张某某仍未领取产权证，但并不影响该《房屋买卖协议书》的效力。周某某虽不是《房屋买卖协议书》的签订人，但《房屋买卖协议书》的签订及履行均发生在其与原告王某甲夫妻关系存续期间，是其夫妻共同行为，故周某某具备本案原告的主体资格。二原告与被告张某某作为共有人与开发商签订的《商品房买卖合同》，其实质是为了保障《房屋买卖协议书》的履行，根据《房屋买卖协议书》中双方约定的内容来看，《商品房买卖合同》中张某某仅为名义上的购买人，而实际的购买人是二原告，而且开发商现已将房屋交付，二原告作为真正的出资购买人也已搬进该房屋内居住，为维护诚实信用、公平正义的原则，为了更有利于实现法律效果与社会效果的统一，对二原告请求确认本案讼争房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院予以支持。二原告在庭审中已放弃要求被告王某乙搬出房屋的诉请，对此本院予以准许。二原告要求被告王某乙支付房屋使用费5000元，但未提出房屋使用费的计算方法和相关证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，经本院审委会研究决定，判决如下：
一、确认位于郑州市郑东新区CBD内环AX号X幢X单元X层X号房产一套的所有权归原告王某甲、周某某所有。
二、驳回原告王某甲、周某某的其他诉讼请求。
三、驳回第三人李某某的诉讼请求。
案件受理费五千七百一十五元，原告王某甲、周某某负担七百一十五元，被告张某某负担五千元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长李某阳
审判员张晓炳
代理审判员李某
二○○九年六月二十二日
书记员于海燕
