原告：封某某，男。

委托代理人：李晓鹏，河南宇洋（略）事务所（略）。

被告：张某某，男。

委托代理人：赵志华，河南龙城（略）事务所（略）。

原告封某某诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨文学独任审理，公开开庭审理了本案。原告及委托代理人和被告的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：我与县文化馆签订有房屋租赁合同，租赁文化馆门面房及后院部分房屋，期限到2017年8月1日。2007年11月1日，被告为经营皇明太阳能西峡中心店面业务，经协商，我把租赁文化馆的部分房屋转租给被告使用，双方签订了一份租赁合同，我为甲方，被告为乙方，合同约定：租期5年，自2007年11月1日至2012年11月1日；每年租金8万元，根据先租后用原则，每年一次性预交全年租金，合同签订后一周内交清，如不按期交清或拖欠的情况下，甲方有权取消乙方租房资格，若造成损失由乙方承担；乙方应按合同约定按时缴纳租金，若逾期一个月以内（含一个月），按应缴金额的10%向甲方缴纳滞纳金，逾期一个月以上的，乙方应向甲方支付违约金3万元，甲方根据违约情况，有权解除合同。2009年11月1日至2010年11月1日的租金，被告应当在2009年11月8日前一次性交清，但是，被告只向我缴纳了6万元租金，经我催要，被告于2010年9月4日给我出具了2万元租金欠条。2010年11月1日至2011年11月1日的租金，被告未按约定的期限交付，经我多次催要未果。故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2007年11月1日签订的租房合同，被告立即腾房。2.被告支付违约金3万元。3.被告支付2009年11月1日至2010年11月1日拖欠的租金2万元。4.被告支付2010年11月1日起至搬出所租用房屋之日的租金，每天约219.2元。

被告辩称：2009年11月1日至2010年11月1日所欠的2万元房租，我给原告出具了借条，2010年11月1日至2011年11月1日的房租未交，是由于文化馆的房屋要拆除，使我使用租赁房屋的期限处于不确定状态，因此，我并不构成违约，不同意解除合同。我同意付清2009年—2010年度所欠的2万元房租，2010年—2011年度的房租，按使用房屋的时间计付。

经审理查明：2007年8月1日，原告封某某与西峡县文化馆签订两份租房合同，租赁文化馆4间门面房（含后面小院）及文化馆大楼一楼西5间房屋，开办梦缘影楼，期限到2017年8月1日。2007年10月，被告因经营皇明太阳能西峡中心店面业务，经协商，原告将其租赁的文化馆的房屋转租给被告，双方于2007年11月1日签订了一份租赁合同，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：一、房屋位置：甲方将西峡县X路文化馆大门口西边门面原梦缘影楼四间及后面小院和文化馆一楼西边五间房屋（约303）出租给乙方使用。二、期限：从甲方交给乙方使用2007年11月1日起到2012年11月1日止，租期五年。三、租金及租金交纳方式：每年租金捌万元，每年一次性预交全年租金，合同签订后一周内交清（每年11月8日前交清）。四、违约责任：1.乙方应按时间交纳租金，若逾期一个月以内（含一个月），按应缴金额的10%向甲方缴纳滞纳金，逾期一个月以上的，乙方向甲方支付违约金3万元，甲方根据违约情况，有权解除合同。2.在合同期内若遇上级政策变化和不可抗拒的因素造成合同无法履行的，甲、乙双方协商解决。除此之外，单方违约造成合同无法履行的，违约方承担违约责任，并付对方违约金3万元，甲方根据违约情况，有权解除合同。合同订立后，原告将房屋交付给被告使用。2009年11月，被告付给原告租金6万元，下欠2万元未付，经原告催要，被告于2010年9月4日给原告出具了一支欠租金2万元的欠条。后经原告催要，被告至今未付。2010年11月1日至2011年11月1日的租金，被告应于2010年11月8日前付清，但逾期后被告未付，经原告多次催要，被告仍未支付，原告遂于2010年12月17日诉至本院。

另查：2010年11月20日，原告交给文化馆租金x元，交止2011年2月1日。2010年12月中旬，文化馆有关人员告诉原告，文化馆房屋要拆除，让原告考虑有关补偿事宜。

本院认为：原、被告于2007年11月1日签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定严格履行。原告在合同订立后即将房屋交付给被告，履行了合同义务。被告作为为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金，而被告拖欠2009年—2010年度的租金2万元未付，经催要后至今未付；2010年—2011年度的租金，被告未按合同约定的期限交付，经催要后，仍长时间拖欠不交付，其行为违反合同约定，构成违约。原告按照约定诉请解除双方签订的租房合同，被告支付租金及违约金的理由，合法正当，本院予以支持。但原告要求的违约金数额过高，且被告违约并未给原告造成较大损失，因此违约金数额以2000元为宜。被告辩称其未按时交付租金主要是因为文化馆的房屋要拆除，房屋使用期限处于不确定状态，不构成违约等，因文化馆的房屋至今没有被拆除，被告仍在使用租赁的房屋，如果被告租赁期限不到，文化馆房屋拆除，被告可以要求原告返还多交的租金，故其辩称理由不能成立，本院不予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二十二七条之规定，判决如下：

一、解除原告封某某与被告张某某于2007年11月1日签订的房屋租赁合同。被告张某某于判决生效后十日内将其租用的房屋腾清，交付原告。

二、被告张某某于本判决生效后十日给付原告封某某2009年11月1日—2010年11月1日租金2万元，并给付2010年11月1日起至腾清房屋之日的租金，每日219.2元。

三、被告张某某于本判决生效后十日内给付原告封某某违约金2000元。

四、驳回原告的其它诉讼清求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

案件受理费1150元，减半收取575元，由被告张某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。

审判员杨文学

二0一一年一月二十五日

书记员燕柳