上诉人（原审被告）郑某某，汉族，××××年××月××日出生，××，住（略）。现住××区××栋××号。身份证号码：××××××××××××。

委托代理人陈某某，男，X年X月X日生，湖南省醴陵市人，住（略）。身份证号码：x。代理权限为一般代理。

委托代理人汪蓓，湖南一星（略）事务所（略）。代理权限为一般代理。

被上诉人（原审原告）谭某某，汉族，××××年××月××日出生，×××，住（略）。身份证号码×××××××××××××。

委托代理人汤雪云，湖南天桥（略）事务所（略）。代理权限为特别授权，即代为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解等。

委托代理人刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略），系被上诉人之妻。身份证号码x。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解等。

上诉人郑某某与被上诉人谭某某房屋买卖合同纠纷一案，郑某某不服湖南省株洲市荷塘区人民法院于2010年10月20日作出（2010）荷法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2011年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人郑某某及委托代理人汪蓓、陈某锋，被上诉人谭某某的委托代理人刘某某、汤雪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：1995年11月，被告郑某某根据国家房改政策而享受房改房，办理了位于株洲市荷塘区X路X号X栋X号（余家冲）的国有住房房改手续，并于当年缴纳了国有住房出售款项共计人民币x元。1998年12月，被告郑某某的丈夫张志平分两次收取原告谭某某支付的购房款人民币x元，并向原告谭某某出具收条一份，张志平在收条中注明“房款已结清”。张志平随后将x元房款交给郑某某。2004年9月，被告郑某某取得了房屋所有权证，该证由原告收存。今年，双方为房屋所有权发生争议，遂酿成纠纷。

原审法院认为：该案系房屋买卖合同纠纷。被告郑某某在婚前，根据享受的国家房改政策，办理国有住房房改手续并缴纳了相应的购房款，应当视为被告郑某某的个人财产，婚后被告郑某某的丈夫张治平将房屋转卖给原告谭某某，该转买行为属于无权代理。但被告郑某某在收到购房款并已知情的情形下，未在合理长的期间内进行明确的异议表示，亦未退还购房款和收回房屋。以后十余年该房一直由原告使用及出租，由此可以认定被告郑某某追认了与原告谭某某的房屋买卖关系，故原、被告之间形成了事实的房屋买卖合同关系且已履行完毕。诉争的房屋应当归原告谭某某所有，被告郑某某应当协助原告谭某某办理房屋过户登记手续。因此，对原告谭某某主张的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，为维护法律的严肃性和司法的统一性，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定判决：一、位于株洲市荷塘区X路X号X栋X号（余家冲）的房屋归原告谭某某所有；二、限被告郑某某于本判决生效后四十五日内协助原告谭某某在株洲市房产管理局办理房屋过户登记手续。案件受理费2474元，由被告郑某某承担。

上诉人郑某某不服原审法院上述民事判决向本院提起上诉称：1、一审法院审理程序严重违法。上诉人在被上诉人拒不返还上诉人的房屋的情况下，于2010年8月17日向荷塘区人民法院以被上诉人为被告提起了诉讼。该院同月20日立案后已通知该案于次月21日开庭。2010年8月24日被上诉人就本案起诉并立案。现上诉人起诉的案件尚未处理，而本案已判决。2、一审法院认定事实不清。本案诉争房屋的登记所有人是上诉人郑某某，且系上诉人的婚前财产，上诉人未与被上诉人达成房屋买卖协议。上诉人的丈夫张志平出具的收条不能作为房屋买卖的证据。房屋所有权的登记权证是房屋权利人的唯一合法凭证，现本案诉争的房屋的登记所有人为上诉人郑某某，被上诉人称1998年就付清房款买了该房，但13年的时间都不办房产证。另，该房是房改房，其成本价为x.56元，上诉人不可能以x元的价格卖给他人。综上所述，请求：1、依法撤销（2010）株荷法民一初字第X号民事判决，发回重审或依法改判；2、驳回被上诉人的诉讼请求，判令株洲市荷塘区X路X号X栋X号房屋归上诉人郑某某所有。

被上诉人的委托代理人口头答辩称：1、一审法院审理程序合法。2、被上诉人对本案诉争房屋是否是个人财产不知情，被上诉人有理由相信该诉争房屋是上诉人郑某某与其丈夫的共同财产。3、在双方达成口头协议时，即1998年该房屋不能办理产权证，因此，也无法办理过户手续。4、该房屋以2万元的价款转让合情合理。请求驳回上诉人的上诉请求。

二审中，上诉人提交证据1即二份相同时间地点开庭的传票，拟证明一审程序违法；证据2即房产证的遗失公告，拟证明上诉人补办了一个房产证，被上诉人没有提出异议。被上诉人的委托代理人对上诉人提交的证据1对真实性，合法性无异议，对其关联性有异议；对上诉人提交的证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该证据不能证明被上诉人对该公告无异议。本院认为上诉人的两份证据的真实性予以采信，其证明力综合认定。

二审查明的证据和事实与一审基本一致，本院予以确认。

二审补充查明：上诉人及其丈夫张志平与被上诉人夫妻系同事，双方关系原本不错。1995年11月，上诉人获房改房并缴纳房款后，未办理房屋所有权证[依照株洲市人民政府株政发（1995）X号文件，该类房屋使用5年后可依法进入市场交易]。1996年7月，上诉人与其丈夫张志平结婚。1998年9月前，被上诉人已入住该房。被上诉人分两次向张志平交购房款共计x元。张志平于1998年12月29日向被上诉人出具了收条，载明：“收到谭某某购房款计人民币贰万元整。房款已结清。”张志平随后将该x元交给上诉人。2004年9月，上诉人和被上诉人一同办理了房屋所有权证，被上诉人领取了该所有权证。2007年，上诉人以登报挂失的方式重新办理了该房屋的房屋所有权证。

本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：上诉人的房屋是否已转让给了被上诉人；一审程序是否严重违法。现分析如下：本案诉争的房屋原系上诉人的婚前财产，上诉人的丈夫张志平在婚后2年多分两次收取了被上诉人的购房款共计x元且均已交给了上诉人，张志平也已告知上诉人该款是被上诉人交的购房款，张志平向被上诉人出具收条已载明是购房款及房款已清，以上的行为均已表明上诉人及其丈夫张志平有将本案诉争房屋转让给被上诉人的意思表示，张志平的行为也足以使被上诉人相信张志平系代上诉人转让本案诉争房屋，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”张志平的该一系列行为属表见代理的民事行为。因此，可认定上诉人与被上诉人间的房屋买卖合同依法已成立，且合法有效，双方均应依约履行。上诉人称其一直不同意转让本案诉争房屋，但与上诉人明知收受了被上诉人的购房款、被上诉人搬入新房后就被上诉人本案诉争房屋出租、2004年办理的房屋所有权证由被上诉人领取并留存等事实不符，故上诉人主张未转让本案诉争房屋的证据不充分，理由不成立，本院不予支持。但原审认定上诉人丈夫张志平转卖房屋的行为是无权代理是不当的，应予以纠正。上诉人称其以被上诉人为被告向荷塘区人民法院起诉，请求判令被上诉人谭某某搬出上诉人的房屋的一般所有权及所有权相关纠纷一案比本案早立案，但至今未审理，且该法院发传票与本案同时开庭，该法院不合并审理而只审理了本案，严重影响本案事实的查明，属一审程序严重违法。本院认为，上诉人为原告的案件虽与本案有一定的联系但该案相对本案属独立的诉讼请求，非必要的共同诉讼案件而必须合并审理的情形，且被上诉人谭某某是否应搬出该房屋也应以被上诉人谭某某是否侵犯了上诉人的房屋所有权为前提，故一审法院先审理本案以确定本案诉争房屋的所有权，再以此认定被上诉人是否侵权且应搬出该房屋，并无不当。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人上诉请求判令株洲市荷塘区X路X号X栋X号房屋归上诉人郑某某所有，因该请求上诉人在本案一审中未予提起，故本院在本案中不能一并审理。

综上，一审认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律基本准确，判处恰当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2474元，由上诉人郑某某承担。

本判决为终审判决。

审判长陈某中

审判员赵庆华

代理审判员董武

二○一一年一月十八日

书记员郭娟