上诉人（原审原告）刘某某，女。

委托代理人潘金豹，河南宛平律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）陆某某，男。

被上诉人（原审被告）张某某（正），男。

被上诉人（原审被告）马某某，女。

被上诉人张某某、马某某的委托代理人肖某，河南涅阳律师事务所律师。

上诉人刘某某与被上诉人陆某某、张某某、马某某为房屋买卖合同纠纷一案，刘某某不服镇平县人民法院（2009）镇民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某某及其委托代理人潘金豹，被上诉人张某某、马某某及其委托代理人肖某均到庭参加了诉讼，被上诉人陆某某经本院传票传唤后逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，刘某某与被告陆某某1981年结为夫妻，1984年二人在河南省镇平县X路建房一座，并办理了国有土地使用证（编号为x号）和房屋所有权证（编号为X号），在房屋所有权证书中所有权人登记为“陆某某”，共有人一栏空白。随后，刘某某与陆某某夫妻二人到昆明做生意。2005年被告陆某某一人从昆明回来，并于当年4月11日与被告张某某达成协议，将其位于河南省镇平县X路的房子以人民币x元卖给被告张某某，并有中人姚国和、张天有为证，并将该房屋的国有土地使用证（编号为x号）和房屋所有权证（编号为X号）一并交付张某某，承诺随后协助被告张某某办理相关产权变更手续。但由于其他原因该房屋的产权变更手续一直未进行，该房屋一直由被告张某某一家居住至今。原告刘某某夫妻一直在昆明做生意。

原审法院认为，虽然本案争议房屋因婚姻关系的存续属于夫妻共同财产，但该房屋产权仅登记在被告陆某某一人名下，且《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。在本次房屋买卖过程中，经张某某询问，陆某某表示卖房子的事他当家，并按照当时的交易习惯找了中人签订契约，以当时公平、合理的价格x元人民币进行房屋转让，并将该房屋的房产证和土地使用证交付了被告张某某。该房产证中所有权人注明为陆某某，共有人一栏为空白。按照当时的交易习惯，被告陆某某所做的种种行为可以使被告张某某有理由相信回其买房行为是夫妻双方的共同意思表示，被告张某某的受让行为是善意的，原告刘某某不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人张某某。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务……但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。被告张某某善意、有偿取得该争议房屋，其权利应当得到保护，其它共有人的损失，应向擅自处分共有财产的人主张。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。陆某某与张某某签订房屋买卖合同后虽未办理物权变更登记，但不影响该合同的效力，且该合同已实际履行多年，根据诚实信用和鼓励交易的原则，本院认为被告陆某某与被告张某某签订的房屋买卖合同为有效合同。原告刘某某要求确认被告陆某某与被告张某某、马某某之间的房屋买卖合同无效，被告张某某、马某某返还房屋及权利证书（土地使用证x号，房权证X号）的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。由于原告的诉讼请求均未得到支持，本案的案件受理费由原告负担。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若于问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若于问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回原告刘某某的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告刘某某负担。

刘某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，被上诉人张某某、马某某不适用善意取得。被上诉人应知道财产是夫妻共有财产，却与陆某某一人订立协议，主观上并不善意。二、原审判决适用法律错误。未正确适用《物权法》、《婚姻法》。

张某某、马某某答辩称：我方购买房屋时，房产证上登记人是陆某某，且购房时请了中人，已尽到了注意义务，是善意取得。一审判决引用婚姻法并无不当，且房产登记上未注有刘某某的名字，故刘某某无权撤销合同。

根据双方的诉辩意见，本院归纳二审的争议焦点为：该房屋买卖合同是否有效。

二审中双方当事人未提供新的证据。

二审查明的事实同一审。

本院认为，张某某与陆某某签订的房屋买卖契约是双方的真实意思表示，该契约的签订并不违反法律、法规的强制性规定。本案中争议之房产的产权登记人为陆某某，陆某某、刘某某夫妻长年在外做生意。2005年陆某某一人从外地回镇平处理房产，张某某有理由相信陆某某对该房产有处分的权力，且在交易过程中按交易习惯双方请了中人，并支付了合理的价款，因此张某某为支付了合理对价的善意购买人，故该房屋买卖契约应属合法有效。刘某某以该房屋是夫妻共同财产，张某某是非善意取得的上诉理由不能成立。原审认定房屋购买人为善意，从而适用相关法律并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1300元由上诉人刘某某负担。

本判决为终审判决。

审判长周飞

审判员许照高

审判员李晓梅

二0一0年四月二十六日

书记员李路明