上诉人（原审被告）：王某某，男，生于X年X月X日，汉族，大学文化，陕西省汉中市汉台区人。原系中材汉江水泥股份有限公司职工。
委托代理人：叶亚坤，汉中市司法局148法律服务所（略）。
被上诉人（原审原告）：中材汉江水泥股份有限公司。法定代表人：樊佳磊，该公司董事长。
委托代理人：余伟，该公司法律事务部职员。
上诉人王某某因与被上诉人中材汉江水泥股份有限公司占有物返还纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2010）汉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人王某某及其委托代理人叶亚坤，被上诉人中材汉江水泥股份有限公司的委托代理人余伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2004年11月，被上诉人中材汉江水泥股份有限公司（以下简称“汉江水泥公司”）指派上诉人王某某到其单位设在西安市的办事处工作，从事销售水泥及协助收回水泥欠款工作。由于西安金西源物资贸易有限公司欠原告公司欠款，陕西省建筑构件公司又欠西安金西源物资贸易有限公司欠款，经三方协商债权转让，即由陕西省建筑构件公司直接将欠款归还给原告公司。后陕西省建筑构件公司将西安普林房地产开发有限责任公司位于西安市旭景名园小区住宅房一套8#金亚轩23-E面积117.68平方米，抵给原告公司所有。因被告在原告设立的西安办事处工作，便暂以被告个人名义，由西安普林房地产公司出具了收据，价款为x元。2007年12月，被告回原告公司要求解决其清收公司债权期间的提成，得知自己已被原告解除劳动关系。此后双方对收款提成及房屋归属交涉未果。2008年6月，被告便向诉争的房屋所在的旭景名园物业管理中心交纳2005年至2007年的物业管理等费用，2008年6月以后，被告对该房屋进行维护装修居住。经原告与被告协商未果，原告遂向法院提起诉讼，请求判令位于西安市旭景名园住宅楼X#金亚轩23-E面积为117.68平方米房屋归原告公司所有。被告则认为该房屋系其在清收欠款中以物抵债给原告公司所有，但因在清收欠款中应得的提成(报酬)，原告方未予解决，故以此房折抵其应得的报酬。审理中，被告一并请求判令原告返还自己交纳的房屋物业管理费用和装修款及自己应得的提成工资，因双方意见分歧较大，调解未果。
原审另查明：2008年6月11日，被告向物业管理中心交纳了暖气、天然气等费用x.28元，自2008年6月以后，被告对该房屋进行了维护、装修居住。
原审法院认为，原告方经三方协商达成债权转让取得的诉争房屋，事实清楚，被告方对该房屋的取得及抵做原告方的债权无异议；原告以被告的名义由房地产开发有限公司给被告出具收据，双方对此亦无异议，应予以确认。但并未因此而改变房屋的权属，该房屋仍然属原告方所有。故原告请求判令该房屋归其所有的请求符合法律规定，应予支持。被告请求由原告支付自己交纳的物业管理等费用，因该费用因其房屋而产生，故该费用应当由原告支付。自2008年6月以后，被告未经原告方同意，擅自对该房屋装修居住，按照权利义务相一致原则，其后所产生的物业等费用应由被告自己承担；其装修所产生的费用，亦应由被告自行承担。被告请求解决其在单位工作期间，为原告公司清收欠款，原告方未予支付所约定的提成工资，因属另一法律关系，双方可协商解决。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条之规定，遂判决：一、位于西安市旭景名园住宅楼X#金亚轩23-E面积117.68平方米房屋一套，归原告中材汉江水泥股份有限公司所有。二、由原告中材汉江水泥股份有限公司返还被告王某某支付的物业管理费x.28元，限判决生效后十日内付清。案件受理费4300元由原、被告各负担2150元。
上诉人王某某不服原审判决，上诉称，一、原审认定事实有误：1、本案从2005年到一审立案时已有五年之余，这期间被上诉人并未向法院主张过权利，其起诉已超过法定诉讼时效，应予以驳回。2、上诉人为被上诉人请收回欠款3000余万元，但被上诉人却不执行公司规定，至今未支付上诉人提成工资；被上诉人领导曾多次许诺算账，否则可用房屋抵提成工资，多退少补，不然怎么会让上诉人签购房合同被上诉人在上诉人签合同时明知上诉人会因此取得房屋权属的法律后果，但依然同意上诉人签约并取得该房屋产权，这一事实与以房屋抵债（工资提成）相吻合，原审法院应当采信认定上述事实却并没有认定。3、本案讼争房屋原来是毛坯房，水暖管道、地面、屋面等需要处理、养护并缴纳物业管理费用，否则会造成财产损失，房屋既然登记在上诉人名下，上诉人对房屋进行装修处理等无需征求被上诉人同意。被上诉人主张该房屋权属，应返还上诉人对房屋的装修、维护费用，否则就构成不当得利，一审对此未予以认定错误。二、原审适用法律不当。1、根据《物权法》、《城市房地产管理法》相关规定，房屋权属确认是房地产行政主管部门的职权，人民法院不应以民事诉讼直接确认。2、既然判决房屋归被上诉人，而却没有判决被上诉人承担房屋装修、维护费用，明显不当。故请求二审撤销原判决，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人中材汉江水泥股份有限公司答辩称，一、原审认定事实清楚。本案诉争标的房屋是答辩人通过债权抵帐转让取得，来源合法。被答辩人王某某当时是答辩人公司在西安办事处的负责人，当时为了便于抵帐房屋的管理，才暂时以被答辩人的名字开具的购房款收据而已。被答辩人出具的“承诺书”充分证明房屋所有权归答辩人所有，被答辩人仅是房屋的代管人，并非房屋所有权人。二、原审适用法律正确。目前，诉争房屋所有权证并没有办理在任何人名下，根本不是被答辩人所称的应适用《物权法》、《城市房地产管理法》调整的范畴。故请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决认定的案件事实与二审庭审查明的事实一致，本院予以确认。另查明：上诉人王某某于2005年12月23日给被上诉人汉江水泥公司的“承诺书”称：“由于西安金西源物资贸易有限责任公司欠中材汉江水泥股份有限公司水泥款，所以西安金西源物资贸易有限责任公司将西安市旭景名国住宅小区的住房壹套（8#金雅轩23-E、117.63）抵付中材汉江水泥股份有限公司水泥欠款，目前该房屋以中材汉江水泥股份有限公司职工王某某的名义开据了售房发票。现王某某郑重承诺该房屋的所有权属于中材汉江水泥股份有限公司所有，无论何时该房屋的所有权均与王某某个人没有任何法律关系”。2007年12月20日，王某某又给汉江水泥公司书面提出“我的五点问题”，要求公司解决其工资及清收欠款提成问题，但公司至今未予以解决。王某某在一审中提供房屋维护、装修费用票据10张，包括购买木地板、地板砖、橱柜制作、铝合金门窗制作、购马桶、面盆、乳胶漆、灯具、房门、购水泥、石沙、以及房屋维护、装修人工费用等共计x元。二审中，被上诉人的委托代理人对本案房屋进行实地查看后确认房屋已进行了维护、装修。经本院主持调解，上诉人表示同意返还属于被上诉人所有的房屋，同时要求被上诉人除承担一审判决的物业管理费外，另外承担其房屋维护、装修费x元及要求被上诉人对其应得工资提成进行一次协商；被上诉人的委托代理人在参与调解时暂同意上诉人的调解意见，但表示需请示公司领导后才能签署调解协议，后因故未在调解协议上签字，故调解未果。
本院认为，本案房屋系被上诉人汉江水泥公司通过用其债权抵账受让取得，该房屋的所有权应归被上诉人享有，且上诉人王某某给被上诉人出具的“承诺书”也明确认可该房屋所有权归被上诉人，虽然房屋暂以“王某某”名义签订购房合同及开具购房款收据，但并不影响该房屋所有权的归属。目前，并无相关证据表明本案房屋已进行房屋权属登记，故本案属于民事诉讼受案范畴。上诉人所称与被上诉人因清收公司欠款工资提成形成的纠纷，属另一法律关系，双方可协商解决或另案诉讼处理，故上诉人因此节纠纷未解决而占有本案房屋，已构成侵权，上诉人应当依法将房屋返还给被上诉人。因此，本案实质上应属于因侵权形成的占有物返还纠纷，而非房屋所有权确认纠纷，原审对此法律关系认识有误，本院予以纠正。
上诉人因向被上诉人提出的相关问题未得到解决，而以占有被上诉人所有的房屋的方式来抵销其应得的报酬，继而对房屋进行了维护、装修，并居住使用，虽然方法欠妥当，但并非出于恶意。其对房屋进行维护、装修后，房屋并未因此受损或降低价值，相应的应是增加了房屋的价值。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，上诉人维护、装修房屋的行为应属于善意行为，上诉人向被上诉人返还房屋后，被上诉人应当承担上诉人支出的房屋维护、装修费用。鉴于本案在审理中，被上诉人对上诉人已支出的房屋维护、装修费用没有明确提出异议，且确认房屋已经过维护、装修，则所产生的费用应予以认定。因此，上诉人要求被上诉人承担维护、装修房屋的费用x元的请求，本院依法予以支持。关于本案诉讼时效问题，因上诉人出具的“承诺书”中并未涉及时效，另被上诉人是在上诉人维护、装修房屋后两年内提起的本案诉讼，故上诉人称被上诉人对本案的起诉已超过诉讼时效规定的理由并不成立，本院不予采信。
综上，原审判决由被上诉人支付上诉人缴纳的房屋物业管理费正确，本院予以维持。原审认定部分事实不准确，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持汉中市汉台区人民法院（2010）汉民初字第X号民事判决第二项；
二、撤销汉中市汉台区人民法院（2010）汉民初字第X号民事判决第一项；
三、由上诉人王某某返还被上诉人中材汉江水泥股份有限公司所有的位于西安市旭景名园住宅楼X#金亚轩23-E、面积117.68平方米房屋一套；
四、由被上诉人中材汉江水泥股份有限公司支付上诉人王某某维护、装修房屋费用x元。
以上执行内容限判决生效后十日内履行完毕。
上诉案件受理费1000元，由中材汉江水泥股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长赵春林
审判员韩新军
代理审判员陈平
二O一O年十月二十一日
书记员张龙朋
