上诉人(原审被告)方雷，男，36岁。

上诉人（原审被告）吴某某，女,36岁。

被上诉人（原审原告）福建莆田宇庆工艺品有限公司，住所地福建省莆田市城厢区X镇X村。

法定代表人杨某某，董事长。

委托代理人李志海，福建律海（略）事务所（略）。

上诉人方雷、吴某某因与被上诉人福建莆田宇庆工艺品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2010）城民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决查明：原告经审批在莆田市城厢区X镇X村取得x.87平方米的土地使用权，并在该土地上建设厂房和办公楼。2004年12月26日，原告与被告方雷签订《租赁合同》一份，约定被告方雷向原告租赁临福厦路的店面六间，该店面总长20米、深度7.5米，以原告现围墙为界，总面积约150平方米；租金按年计算，第一年x元，第二年x元，以此年限类推，直至租期结束；租期从2005年1月30日起至2009年1月31日止；租金从租赁开始的第一个月付清全年租金，以后在每年的12月20日支付第二年租金，依此类推；原告在合同签订后应立即进行基建，在一个月内完成，如因雨天则工期顺延，租金按实际交付日扣除等。2005年10月5日，原告又与被告方雷签订《租赁合同》一份，约定被告方雷向原告承租临福厦路X间店面及大门边三开间店面，店面总面积约500平方米；租金以年计算，年租金x元，每年的1月1日为租金的支付日；租期5年，从2006年1月1日起至2010年12月30日止；被告必须按合同约定的日期一次性付清全年的租金，不得拖欠，否则视为违约，原告有权取消本合同；原告应在本合同签订后立即基建，力争在一个月内完成，如因雨天工期顺延；租赁期满，在同等条件下，被告方雷有优先承租权等。合同签订后，原告依约建起房屋并交付被告使用，被告利用该承租的店面并在该承租店面旁自己搭建部分建筑物经营莆田市城厢区苹果超市，并依约支付租金。2009年4月29日，原告与被告方雷签订《合约》一份，对租金的支付重新作了约定，其基本内容为：2009年1月1日至2010年12月30日两年房租计x元，被告在每个月1-3日之间付x元，2010年9月支付最后的4000元。被告逾期支付租金，按月息3%计息，并按原合同规定，视为违约等。该合约上盖有莆田市城厢区苹果超市的印章。合约签订后，被告支付租金至2009年7月，后因被告未再支付租金，原告即向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告申请撤回对莆田市城厢区苹果超市的起诉，本院已口头裁定予以准许。原告在庭审时还表示，若本院认定租赁合同无效，则其要求被告支付房屋占用费，数额及其他诉讼请求不变。

另查明：原告出租给被告的店面1996年由原莆田县X乡建设局规划为办公楼、展览厅，该店面至今未取得房屋所有权证。

原审判决认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案原告出租给被告的房屋于1996年经规划批准为建设办公楼、展览厅，而原告却建设成简易店面出租，故双方签订的《租赁合同》是无效的。双方后来签订的《合约》系对原《租赁合同》中关于租金金额及支付方式的补充，故也是无效的。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。因原、被告于2009年4月29日签订的《合约》约定两年租金为x元，月租金为6000元，故被告应自拖欠之月起每月支付给原告店面占有使用费人民币6000元。原、被告签订的《租赁合同》是无效的，原告可以要求被告退还承租房，但要求被告赔偿退房后的租金损失缺乏依据，不能支持。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。本案原告出租给被告的店面坐落在城厢区X镇X村，属华亭镇规划区内的房屋，故可适用该《解释》。原、被告签订的《租赁合同》因违反法律规定而无效。合同无效后，被告根据合同约定占有的原告房屋应依法予以返还，并依法应自2009年8月起至店面返还原告之日止每月支付给原告店面占有使用费人民币6000元。原告要求解除租赁合同缺乏依据，本院不予支持。被告方雷系《租赁合同》和《合约》的签订人，被告吴某某系莆田市城厢区苹果超市的经营者，两被告系夫妻关系，故依法均应承担本案的返还房屋和支付房屋使用费的义务。因《租赁合同》和《合约》均系无效合同，故原告要求被告按约定支付拖欠租金按月3%计算的利息并赔偿自实际解除房屋租赁合同起至被告实际交还房屋之日止每月按x元赔偿原告的经济损失及赔偿原告可得利益x元，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条第一款之规定，判决：一、被告方雷、吴某某应于判决生效之日起三十日内搬离其向原告福建莆田宇庆工艺品有限公司承租的坐落在莆田市城厢区X镇X村临福厦路的9间店面及原告大门边的3间店面，并恢复店面原状。二、被告方雷、吴某某应于判决生效之日起十日支付给原告福建莆田宇庆工艺品有限公司自2009年8月起至搬离承租房之日止每月按人民币6000元计算的房屋占有使用费。三、驳回原告福建莆田宇庆工艺品有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币2800元，由原告福建莆田宇庆工艺品有限公司负担1440元，由被告方雷、吴某某负担1360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。

宣判后，上诉人方雷、吴某某不服，向本院提出上诉。

上诉人方雷、吴某某上诉称：1、一审法院判决上诉人恢复店面原状是错误的。被上诉人出租给上诉人使用的是违章搭盖的简易店面，没有水电，没有任何的装潢，根本不具备使用条件。上诉人承租后，对该简易店面办理了水电立户手续，安装水电和排水的线路管道，并在地面铺上了磁砖，对墙体进行了适当的装潢，总共投资了20万元的费用，才形成现在能够使用的情况。上诉人投资进行的这些装修虽然没有被上诉人的书面同意证明，但从被上诉人自己只建不符合使用条件的简易店面及此后对上诉人的装修没有异议来看，应认定其同意上诉人的装修。现在这些装修已成为店面的一部分，无法拆除，在法律上已构成附合，且今后无论简易店面作何种用途，这些装修对被上诉人都是有用的，因此一审法院判决拆除是错误的。另导致本案租赁合同无效的过错完全在于被上诉人，上诉人由于合同无效无法继续使用租赁物，由此给上诉人造成的装修投资款损失应由被上诉人承担赔偿责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”据此，上诉人的装修物应归被上诉人所有，由被上诉人支付给上诉人经济补偿。如被上诉人不同意利用，则应由被上诉人赔偿给上诉人装修投资款损失。一审法院判决上诉人恢复原状是错误的，请求二审法院依法予以改判。2、一审法院判决上诉人按每月6000元的标准支付占有使用费缺乏依据。一审判决在确认租赁合同无效后仍判决上诉人按每月6000元的标准支付房屋占有使用费是明显错误的，因为占有使用费与租金性质明显不同，租金是在租赁合同有效时适用，所以应以约定为准。而占有使用费是在租赁合同无效时适用，所以应根据实际情况进行认定，不能仍以约定为准。就本案来说，被上诉人出租给上诉人使用的是未经审批建造的简易建筑，建造成本低廉，所以不应比照依法建造的具备大型卖场功能的建筑物来计算占有使用费。实际上，被上诉人对地上简易建造的投资微乎其微，且属违章，故可不作为占有使用费的计算依据，本案按土地使用权的租赁价格来确定占有使用费是比较合适的。目前在下花开发区的土地使用权租赁价格大约为每平方米3-4元，所以上诉人提出每月2000元标准的占有使用费是合理的，一审法院按原租金标准来认定占有使用费是错误的。3、上诉人请求二审法院判决被上诉人返还此前多收上诉人的租金。如前所述，由于租赁合同无效，所以被上诉人只能按每月2000元的标准向上诉人收取占有使用费。被上诉人此前多收取部分的租金，属于不当得利，应当返还给上诉人。上诉请求撤销原判并改判：1、撤销判决主文第一条中的“并恢复店面原状”，改判被上诉人支付给上诉人装修物的经济补偿款或赔偿上诉人装修投资款的损失。2、撤销判决主文第二条。

被上诉人福建莆田宇庆工艺品有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由是：1、上诉人认为原审判决“恢复店面原状”错误是不能成立的，由于上诉人未依约缴纳租金，根据合同约定，被上诉人有权要求解除合同，且本案合同是被认定为无效，依照法律规定，上诉人应予返还租赁物，该租赁物是指被上诉人原始交付的租赁物，故上诉人有恢复原状的法律责任；2、原审判决每月按6000元标准支付占有使用费与租赁物的功能是相符的，应予支持；3、上诉人请求所谓的返还多收租金等请求不属于本案审理的范围。

经审理查明，上诉人对原审判决查明的事实没有异议，但认为2009年4月29日签订《合约》中手写部分是被上诉人自行添加的，属于无效；被上诉人对原审判决查明的事实没有异议。本院对双方当事人没有异议的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人《租赁合同》系双方经协商自愿达成协议，是双方的真实意思表示，上诉人因故不履行按期支付房租的约定而拖欠租金，致使双方产生纠纷，鉴于被上诉人出租给上诉人的房屋是被上诉人经规划批准为建设办公楼、展览厅，但被上诉人却将其中部分用地建设成简易店面出租，原审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，认为上诉人、被上诉人签订的《租赁合同》无效，并对由此产生的返还租赁物、支付房屋占有使用费等作出相应的判决并无不当。综上，上诉人以“被上诉人出租给上诉人使用的是投资微乎其微的违章搭盖的简易店面，导致本案租赁合同无效的过错完全在于被上诉人，应按每月2000元标准来确定土地使用权租赁价格计算占有使用费才是比较合适的，为此，被上诉人应返还此前多收上诉人的租金”等为由，上诉理由不能成立，不予采纳。至于上诉人上诉称“合同无效无法继续使用租赁物，由此给上诉人造成的装修投资款损失应由被上诉人承担赔偿责任”的问题，因上诉人在原审法院审理期间对此问题既没有提起反诉，又没有在答辩中提出，若上诉人认为需要可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2800元，由上诉人方雷、吴某某承担。

本判决为终审判决。

审判长陈利强

审判员余金灿

代理审判员吴某生

二0一0年八月三十一日

书记员陈菁菁