原告上海xx房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区X路。

法定代表人濮xx，职务总经理。

委托代理人邹xx，上海市xx律师事务所律师。

委托代理人樊xx，上海市xx律师事务所律师。

被告陈xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市闸北区X路。

委托代理人饶xx，上海xx律师事务所律师。

委托代理人李xx，上海xx律师事务所律师。

第三人王xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市X路。

原告上海xx房地产经纪有限公司（以下简称xx公司）与被告陈xx居间合同纠纷一案，本院于2009年3月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员戴蔚雯独任审判，于2009年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹xx、樊xx、被告的委托代理人李xx到庭参加诉讼。后本院依法追加王xx作为第三人参加诉讼，转为普通程序，依法组成合议庭，于2009年8月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邹xx、樊xx、被告的委托代理人李xx到庭参加诉讼。第三人经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告xx公司诉称，2007年8月1日，原、被告签订了《上海市房地产经纪委托合同》，约定由被告将其名下位于上海市长宁区X路X弄X号X幢房屋（以下简称系争房屋）委托原告居间出售，并委托原告通过网上操作系统订立交易合同；原告促成交易的，被告按照房地产成交金额的1％支付给原告作为佣金。同年9月23日，在原告居间下，被告与买方就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。被告并于当日签署了《佣金确认书》，确认被告应向原告支付佣金人民币7万元，该款应于办理产权过户当日支付5万元，余款2万元于办理交房当日支付。2008年1月11日，被告与买方办理了交房手续，并签署了《房屋交接书》，但被告至今佣金尚未付清。被告的行为损害了原告的合法权益，现要求被告支付剩余佣金3万元。

被告陈xx辩称，被告并未授权第三人签订居间协议、委托合同及佣金确认书，故上述佣金不应由被告承担。第三人超越代理权限的行为，应由第三人自行承担。交易的实际居间方并非原告，原告不具备起诉资格。

第三人王xx未答辩。

经审理查明，2007年8月27日，被告就出售系争房屋向第三人出具《授权委托书》，并于当日办理了委托公证手续。委托书中载明：委托人因故无法亲自办理出售系争房屋的相关事宜，仅在我的权利范围内，特委托第三人为本委托人的代理人，代委托人履行附录中所列的第1－4项及第6－11项权利，受托人无转委托权。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。上述委托期限自委托书公证之日起至上述事宜办妥之日止。附录中所列的第2项权利为代为签订房地产买卖合同及办理买卖相关手续，第8项为代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜（包括公证、保险、缴税等），第5项为代为领取房价款。

2007年9月23日，第三人代被告（甲方）与买方（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，合同载明：甲乙双方通过原告居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款为柒佰万元。双方确认在2007年12月23日之前申请办理过户手续。

同日，第三人出具佣金确认书，确认卖方同意支付原告佣金7万元，该款卖方应于办理产权过户之前支付5万元，余款2万元于办理交房当日支付。

嗣后，该房产权登记至买方名下。2008年1月11日，第三人与买方签署了房屋交接单。

2008年5月27日，第三人出具同意书，表示同意将暂存上海xx房屋中介咨询有限公司（以下简称xx中介）的系争房屋尾款2万元作为支付给原告的部分中介费，请xx中介代为转付。

2009年2月，原告向被告发出律师函，要求其立即交清余款3万元。

审理中，原告称依据公证委托书的内容，第三人代被告签订居间合同完全在授权范围之内，原告有理由相信第三人具有签订居间合同及佣金确认书的权利。xx中介与原告是合作关系，因为系争房屋系别墅，基于安全性考虑，买方愿将房款交由信誉度较高的xx中介转付，xx中介并不直接向买卖双方收取费用。诉状中经纪委托合同的签订日期书写有误，应在8月27日之后，但该份合同已无法提供。

被告则某，2007年被告与第三人偶然相识，第三人称可为系争房屋找到买家，被告即将该房交由第三人全权负责出售，并口头告知第三人不得通过中介进行买卖，为此被告支付给第三人10万余元佣金。签订买卖合同之前，第三人告知了被告房屋交易情况，但未提及中介一事。委托书中明确第三人无转委托权，被告也不知道第三人需要通过中介完成买卖，否则某无须支付佣金给第三人。第三人签订佣金确认书不在（略），相关责任应由第三人自行承担。原告所称的经纪委托合同的签订日期也早于被告对第三人的委托。现买卖合同已履行完毕，被告基于对第三人的信任并未要求第三人提供买卖合同，直到该次诉讼才看到该份合同。

以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、公证书、授权委托书、佣金确认书、同意书、房屋交接单、律师函及当事人陈述等证据予以佐证。

本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。根据被告签署的授权委托书，第三人在代为出售系争房屋时除不具有领取房款、转委托权外，有权处理买卖过程中的其他一切事务。被告出售的房屋价值柒佰万元，第三人又非房产经纪人，选择通过居间方介绍完成房屋交易，并无不妥。第三人为此签订与居间相关的佣金确认书等文件，亦符合常理。第三人不具有转委托权与第三人委托居间方居间介绍，系两个不同概念，不可混淆。

被告与买方签订的买卖合同已履行完毕，合同中明确居间方系原告，自合同签订之日起近两年的时间内，被告从未对此提出异议，说明被告对买卖合同予以认可，理应按照约定支付居间费用。被告辨称之前从未看过买卖合同，说明被告对其所委托事务怠于管理，由此产生的不利后果应由被告自行承担。被告认为居间方并非原告，该主张与买卖合同约定不符，被告也未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。被告主张十万余元佣金早已支付给了第三人，说明被告也知道出售该房须支付佣金，只是认为已支付完毕，不同意再行支付。根据合同及佣金确认书，被告应将佣金支付给居间方即本案原告，而非第三人。即便被告已向第三人支付过相关费用，也不能由此免除被告对原告的支付义务。被告如认为第三人侵犯其合法权益的，可另行依法解决。至于经纪委托合同是否签订及签订日期是否早于委托日期，本院认为，既使第三人在未取得被告授权之前，先行与原告签订了经纪委托合同，但事后第三人取得了被告的授权，可视为被告予以追认，该合同仍为有效。再则，鉴于买卖合同、佣金确认书已经签订，即便原、被告未签订过经纪委托合同也不影响原告向被告主张佣金。综上，被告的抗辩主张，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：

被告陈xx应于本判决生效之日起十日内给付原告上海xx房地产经纪有限公司佣金x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费550元（原告已预缴），由被告陈xx负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长惠翔

审判员施鲁檬

代理审判员马慧林

书记员 毨W曜