原告戚某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人李某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告陈某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人苏某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告戚某与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月17日受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判，于2010年10月12日公开开庭进行了审理。原告戚某及其委托代理人李某、被告陈某及其委托代理人苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告戚某诉称，2009年7月26日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告将其位于松江区某房屋出租给原告使用，租期从2009年8月1日至2010年7月31日，原告向被告支付租房押金3,100元，至租期届满，被告全额无息退还押金。现租期已届满，原告多次向被告交涉要求其还押金，然被告拒不返还，故原告诉请判令被告立即返还押金3,100元。

被告陈某辩称，不同意返还押金。原告租赁房屋期间，没有尽到保管义务，致使租赁房屋内被告的二台电视机被盗失窃，故只有原告向被告返还二台电视机或作赔偿后，被告才同意退还押金。另外，原告租赁期间应承担的物业费及闭路电视费尚未交付，租赁期间原告少交的租金被告已提起诉讼，该些费用均应在押金中予以扣除。

经审理查明：2009年7月26日，原、被告经上海求居房地产经纪事务所居间签订了《上海市房屋租赁合同》一份，约定由被告将其所有的位于上海市松江区某住宅房屋出租给原告居住使用。租期从2009年8月1日至2010年7月31日。每月租金1,550元，每三个月支付一次租金，每期租金提前十日支付。合同第二条约定，原告在支付首期房租时应向被告支付租房押金3,100元，至租赁期满时由被告对出租房屋及所属设施检查无损并结清应交纳的费用后全额无息退还原告。合同第三条约定，原告应承担租赁期内因实际使用所产生的自来水、电、煤气、电话、有线电视、社区清洁卫生、治安等相关费用，如期交纳并保留单据以备被告查验、监督。合同另对其它相关租赁事宜均作了约定。

上述合同签订后，被告即按约向原告交付房屋，原告也向被告支付了租赁使用房屋期间相应的租金。2010年1月中旬，原告在回吉林老家探亲期间，本案所涉租赁房屋发生盗窃案件，原告丈夫李某于2010年1月26日回到租赁房屋发现被盗后随即向松江公安分局泗泾派出所报警，并声称有被告的二台海信牌液晶电视机及原告的一台电脑、移动硬盘、二枚足金戒指、一条白金项链等若干物品被盗。该派出所向李某出具了接报回执单。

租赁期届满后，原告向被告交涉要求其退还押金，被告以电视机被盗原告应承担赔偿责任为由，拒绝向原告退还押金。原告交涉未果，遂于2010年8月17日向本院提起本次诉讼。次日，被告也另案向本院提起诉讼，要求判令本案原告赔偿电视机被盗损失并支付欠缴的租金。

另查明，2010年2月26日，被告出具收条一份，该收条载明：“由于房屋被盗，缺少电视机，每个月租金减少200元。由原来每个月1,550元变更为每个月1,350元”。即日，原告以每月1,350元标准向被告支付了2010年2月1日至2010年4月30日期间租金4,050元。此后，原告遂以每月1,350元标准向被告支付了截止2010年9月12日返还房屋日止的租金。

又查明，本案所涉租赁房屋每年物业费交付标准为288元，每年有线电视费交付标准为150元。原告于2010年9月12日向被告返还房屋，但未支付租赁使用房屋期间的物业费和有线电视费

以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、收条、协议、接报回执单、航空运输电子客票行程单及当事人陈某等证据证实，本院予以确认。

本院认为，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案原、被告间签订的房屋租赁合同，系双方当事人协商后真实意思的表示，依法成立且有效，双方均应遵守。现合同约定的租期已届满，原告已于2010年9月12日向被告返还房屋，且按约付清了租赁使用房屋期间的租赁费用，被告理应按约向原告退还押金。被告的电视机被盗损失及原告少交租金等事项，被告已另案提起诉讼，故不能在本案中以此作为拒绝退还押金的理由。另，根据租赁合同第三条“原告应承担租赁期内因实际使用所产生的自来水、电、煤气、电话、有线电视、社区清洁卫生、治安等相关费用……”的约定，原告应当承担租赁使用房屋期间的物业费及有线电视费，依照每年物业费288元、有线电视费150元的计算标准，原告应当承担2009年8月1日至2010年9月12日期间的物业费322元及有线电视费168元，该二笔费用合计490元应当在押金中予以扣除。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条的规定，判决如下：

一、被告陈某返还原告戚某押金3,100元；

二、原告戚某支付被告陈某物业费322元、有线电视费168元；

上述一、二项相抵，被告陈某应于本判决生效之日起十日内支付原告戚某2,610元。

如果被告陈某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告戚某支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员俞贵荣

书记员顾伟琴