原告（反诉被告）王x，女，19xx年x月x日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。
委托代理人李x，上海市xx律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司，住所地上海市X路。
法定代表人陈xx，职务总经理。
委托代理人俞xx，上海市xx律师事务所律师。
原告王x与被告上海xx物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月7日受理后，被告上海xx物业管理有限公司提起反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，由审判员卜怡君独任审判，于2009年6月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王x的委托代理人李x，被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司的委托代理人俞xx到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2009年11月6日公开开庭进行了审理，上述人员均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王x诉称，2006年x月x日，上海XX物业管理有限公司（2006年x月x日上海XX物业管理有限公司申请变更为上海xx物业管理有限公司即被告）与原告签订合同，约定该公司将上海市闸北区X路xxx号x楼的房产（以下简称系争房）出租给原告使用，面积820.62平方米；租期5年，自2006年x月x日至2011年x月x日止，并约定了租金、物业管理费等内容。因被告既是出租人，又是物业管理单位，故合同中对电梯、空调、卫生保洁等也进行了约定，被告有提供服务和保证运行的责任。但是原告入住办公后，电梯不能运行至原告所在的四楼，另被告关闭中央空调，且不提供四楼的卫生保洁，影响了原告的正常经营，故要求1、判令被告恢复上海市闸北区X路xxx号一至四层电梯正常运行；2、判令被告恢复上海市闸北区X路xxx号四楼的中央空调运行；3、判令被告恢复上海市闸北区X路xxx号四楼公用部位的清洁卫生和保洁工作；4、要求判令原告减少支付2008年x月x日至2009年x月x日的租金和物业管理费x元（以一年的物业管理费为标准）；5、判令公证费3000元由被告承担。
被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司辩称，2007年x月x日，案外人上海xx资产管理有限公司将系争房租赁户的租金收取、房屋租赁等事宜委托被告负责管理、经营。针对原告的诉请，被告认为第一，一到四楼的电梯一直都是可以运行的；第二，系争的这幢楼全都不使用中央空调，合同中也没有这样的约定，被告没有恢复的义务；第三，四楼一直有物业公司做保洁工作的；第四，双方对于2008年x月起应收的租金和物业管理费的数额存在争议，原告不同意按照合同约定增加租金和物业管理费，系原告违约，不同意减少租金和物业费；第五，不同意支付公证费，综上，不同意原告的诉讼请求。另双方合同约定自2008年x月x日起，双方根据周边租赁行情以二年为周期上调或下调租金价格，调整幅度10%，物业管理费按照房屋租金同时间同比例调整，但原告不同意调整，仍按原租金（每月x元）及物业管理费（每月x元）标准支付，原告自2009年x月x日起无故拖欠租金，2010年1月x日起还未支付物业管理费，且拖欠的数额巨大，构成根本性违约，故反诉要求1、判令反诉原、被告之间的《租赁合同》于判决生效之日解除；2、判令反诉被告迁出并返还天目西路xxx号四楼；3、判令反诉被告支付反诉原告拖欠的2008年x月x日至2009年x月x日的上涨租金x.6元（原月租金x元×10%×12=x.6元，扣除原告多付的x元）；4、判令反诉被告支付反诉原告2009年x月x日至合同解除之日的租金（按月租金x元×10%=x.30元的标准计付）；5、判令反诉被告支付反诉原告2008年x月x日至2010年x月x日的上涨物业管理费x元（原月物业管理费x元×10%×20=x元）；6、判令反诉被告支付反诉原告2010年1月x日至合同解除之日的物业管理费（按月物业管理费x元×10%=x.44元的标准计付）；7、判令反诉被告支付反诉原告的押金x元作为违约金归被告所有。
反诉被告王x辩称，不同意解除合同，要求继续履行租赁合同。反诉被告不知道要增加租金和物业管理费的事情，不同意支付反诉原告要求增加的租金和物业管理费，仅同意按照原来月租金和月物业管理费标准支付，反诉被告不存在违约，也不同意反诉原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2006年x月x日，原告与上海XX物业管理有限公司签订房屋租赁合同，约定:上海XX物业管理有限公司将其管理的上海市闸北区X路xxx号四楼租赁给原告使用，建筑面积为820.62平方米，租赁期为5年，自2006年x月x日起至2011年x月x日止，前2年月租金为x元（1.69元3.天），月物业管理费为x元，每二个月支付一次，自2008年x月x日起，双方根据周边租赁行情以二年为周期上调或下调租金价格，调整幅度10%，物业管理费按照房屋租金同时间同比例调整；押金x元，在原告全部忠实履行本合同各项条款、规定和条件下，合同期满，如原告不再续租，被告应于租赁关系消除后且原告迁空、点清、并付清所有应付费用后，当天将押金无息退还原告，因原告违反合同约定，而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，被告可在押金中扣除，不足部分原告必须在接到被告付款通知后十天内补；被告应确保大楼设备的正常运行，并对物业设备进行维修保养，被告应保持大楼内公共部位、四楼公用部分及卫生间的清洁卫生，被告违反上述义务，原告可以要求被告承担相应的损失，但不得以被告未履行上述义务拒付租金；原告租赁物业部位的内部管理由原告自行解决；原告拖欠租金累计达7天以上的，视为原告违约，被告有权终止本合同，在租赁期内，原告逾期交付应缴费用达7天以上的，被告有权采取包括但不限于停止供水电气、空调、电讯或禁止使用该物业、锁门等权利，原告中途退出及累计拖欠租金达7天以上则视为违约，押金没收；双方还对其他有关事项作了约定。后原、被告依约履行。审理中，原告称，合同中电梯未单独约定使用费用，中央空调有单独计量，原告刚入住办公时，有中央空调，后来被告不再提供，原告只得自行购买空调，电梯一直不能正常运行至四楼，原告及客户需由一楼乘电梯至三楼或五楼再步行至四楼，并提供上海市黄某区公证处出具的（2009）沪黄某经字第20xx号保全证据公证书，证明2009年x月x日公证员去系争房所在大楼，存在电梯不能到达四楼的事实。审理中，原告方的证人沈xx出庭作证，称其为原告的顾客，其从2006年夏天开始成为原告的顾客，每个月不止一次去原告处参加活动，当时没有中央空调，是原告自己安装的空调，2008年4、5月份开始，系争房所在大楼的电梯不能运行至四楼，未看见有人打扫楼道，2009年x月起电梯恢复运行至四楼；原告方证人徐xx出庭作证，称其为原告的顾客，其从2008年4、5月份开始成为原告的顾客，每月多次到原告处参加活动，卫生间没有水，电梯无法直达四楼，每次去都是乘电梯到三楼或五楼后在步行至四楼。对此，被告称合同并未约定被告需要提供中央空调，原告的证据无法证明电梯一直不能运行，只能证明当天不能运行至四楼。
关于租金和物业管理费的支付问题，原告表示其于2008年x月x日支付了2008年x月x日至x月x日的租金x元（按原标准，未增加10%），后又因其协助本院执行上海xx资产管理有限公司的其他债务案件，向闸北区法院分别于2008年x月x日支付x元、x月x日支付x元、2009年x月x日支付5万元、2009年x月x日支付5万元，2009年x月x日支付x元，共x元（按照原标准，则原告多支付x元），并向被告支付物业管理费至2010年x月x日（按原标准，未增加10%）。被告认可原告支付的上述费用，对于原告支付给法院的x元执行款，被告认可算作被告收到的租金，但认为原告支付的时间都是滞后的，且未按约定增加10%的款项，故截止到2010年x月x日，原告尚欠付租金上涨部分x.6元，也未支付2009年x月x日后的租金，另截止到2010年1月x日，原告尚欠付物业管理费上涨部分x.85元，被告还未支付2010年1月x日后的物业管理费。
2008年x月x日，被告向原告开设的上海xxx保健食品经营部发函，称根据租赁合同约定，要求原告自2008年x月起按照原租金及物业管理费上调10%的标准支付租金及物业管理费。原告x月x日回复称，根据被告的物业管理及配套设施，拒绝提价。对此，被告称其向原告提供了周边物业的租赁行情，要求原告按约增加房租，但遭原告拒绝。审理中，本院依法委托上海xxxx房地产土地估价有限公司对系争房2006年5月及2008年5月的租金进行评估，该公司出具沪xx估字（2009）x号房地产评估报告，估价结果为系争房2006年x月的市场租金为1.70元3.天，2008年x月的市场租金为2.24元3.天。原告对于该评估报告有异议，认为该评估报告在大楼外观、电梯、中央空调使用状况等部分因素方面没有进行合理的排除或使用，缺乏准确性。被告则认为评估人员通知原、被告到场，原告当时提出了上述因素，评估单位已经考虑了这些因素，否则评估的租金会更高。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、缴费凭证、上海市黄某区公证处出具的（2009）沪黄某经字第20xx号保全证据公证书、证人沈某某、徐某某的证言，被告提供的函件，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司出具的沪xx估字（2009）x号房地产评估报告等证据及双方当事人的陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。本案原、被告签订的《租赁协议》并未明确约定使用中央空调、也未对使用中央空调的计量、计费等作出约定，结合原告方的证人沈xx所称其从2006年4、5月即原告刚开始租赁系争房起就没有中央空调，是原告自己安装的空调，原告租赁至今从未就该事项向被告提出异议，又未能提供其曾使用过中央空调等其他证据对此予以佐证，仅凭合同条款中约定加班期间被告不提供空调、公共区域卫生等服务即推定非加班期间应当提供中央空调的意见，缺乏事实依据，本院难以采纳，故原告要求被告恢复中央空调的运行的诉讼请求，本院难以支持。对于电梯使用的问题，即使如原告证人沈某某、徐某某所称从2008年4、5月间电梯不停四楼，但从电梯可以到达除四楼外的其他楼层来看，电梯并非处于非正常运行状态，从双方的函件看，2008年x月期间双方已为是否增加租金和物业管理费的问题产生矛盾，时间节点相符，故可认为电梯不停四楼与原、被告间的矛盾有一定的关联，对此，原、被告有相应的责任，因被告已从2009年5月恢复电梯停靠四楼，故原告要求被告恢复电梯的正常运行的诉讼请求，已无必要。鉴于被告确实停止过电梯到达四楼停靠的事实，原告要求被告承担公证费的诉讼请求，可予支持。关于四楼公用部位的清洁卫生和保洁工作，原告方的证人沈xx、徐xx去原告处仅为参加活动，其未看见被告的人员做保洁工作，并不能全面、客观反映被告是否做过保洁工作，原告又未提供其他证据来佐证，故原告认为被告未提供四楼公用部位的清洁卫生和保洁工作的主张，依据不足。基于上述原因，原告要求判令减少租金和物业管理费的诉讼请求，上述合理，但数额应依照具体情形由本院酌定。关于反诉部分，《租赁合同》约定自2008年x月x日起，双方根据周边租赁行情以二年为周期上调或下调租金价格，调整幅度10%，物业管理费按照房屋租金同时间同比例调整，现上海xxxx房地产土地估价有限公司出具的沪xx估字（2009）x号房地产评估报告表明系争房2008年x月的市场租金高于2006年5月的市场租金超过10%，故被告要求原告按照合同约定增加租金及物业管理费的诉讼请求，符合双方合同的约定，可予支持。双方合同约定原告拖欠租金累计达7天以上的，视为原告违约，被告有权终止本合同，而原告自2009年x月起未再支付租金，被告据此要求判令解除《租赁合同》，要求原告迁出并返还天目西路xxx号四楼的诉讼请求，有法律和合同依据，可予采纳。因双方合同约定原告中途退出及累计拖欠租金达7天以上则视为违约，押金没收，现原告自2009年x月起不但未支付增加部分的租金，还拒付原标准租金至今，其行为已构成违约，被告要求将原告支付的押金作为违约金予以没收，归被告所有，亦属合理，可予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）王x公证费3000元；
二、被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王x物业管理费3600元；
三、原告（反诉被告）王x要求被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司恢复上海市闸北区X路xxx号一至四层电梯正常运行；恢复上海市闸北区X路xxx号四楼的中央空调运行；判令被告恢复上海市闸北区X路xxx号四楼公用部位的清洁卫生和保洁工作的诉讼请求均不予支持；
四、原告（反诉被告）王x与被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；
五、原告（反诉被告）王x应于本判决生效之日起十日内迁出上海市闸北区X路xxx号四楼，将上址房屋返还被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司；
六、原告（反诉被告）王x应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司2008年x月x日至2009年x月x日的上涨的租金x.6元（原月租金x元×10%×12=x.6元，扣除原告多付的x元）；
七、原告（反诉被告）王x应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司2009年x月x日至《租赁合同》解除之日的租金（按月租金x元×10%=x.30元的标准计付）；
八、原告（反诉被告）王x应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司2008年x月x日至2010年x月x日的上涨的物业管理费x元（原月物业管理费x元×10%×20=x元）；
九、原告（反诉被告）王x应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司2010年x月x日至《租赁合同》解除之日的物业管理费（按月物业管理费x元×10%=x.44元的标准计付）；
十、原告（反诉被告）王x原支付给被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司的押金x元归被告（反诉原告）上海xx物业管理有限公司所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4333.80元（原告王x已预缴），由原告（反诉被告）王x承担，反诉案件受理费4213.92元（被告上海xx物业管理有限公司已预缴），由原告（反诉被告）王x承担，评估费4000元（被告上海xx物业管理有限公司已预缴），由原告（反诉被告）王x承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长朱海燕
审判员卜怡君
代理审判员吴妮娜
书记员袁佳铭
