原告上海XX物业管理有限公司，住所地上海市虹口区长阳

路XX号。

法定代表人徐XX，职务总经理。

委托代理人陈XX、周XX，该公司员工。

被告周XX，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市闸北区X路XX弄XX号XX室。

委托代理人朱XX，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住

址同上。

委托代理人周XX，男，1XX年XX月XX日出生，汉族，住址同上。

原告上海XX物业管理有限公司与被告周XX物业服务合同纠纷一案，本院于2010年1月6日立案受理。本案适用简易程序，依法由审判员朱一心独任审判，于2010年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈XX、周XX，被告周XX及委托代理人朱XX、周XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海XX物业管理有限公司诉称，被告系上海市闸北区X路XX弄XX号XX室的业主，原告系物业管理单位，自2008年4月11日至2009年10月31日，被告共欠付物业管理费1644.50元。原告多次催缴无果，现要求被告支付2008年4月11日至2009年10月31日的物业管理费1644.50元并支付违约金1544.50元；诉讼费由被告承担。

被告周XX辩称，未付物业费的时间段及金额均无异议。原告从未上门催讨过物业费，只接到过物业的两次对讲电话，原告未按照《物业服务合同》履行义务，具体表现为：1、被告所住楼宇破烂不堪，墙面、地砖缺损严重，楼道内小广告林立；2、被告居所的阳台下水管道（连接屋顶泄水沟排水管），每逢夏季大雨时必定会出现严重溢水现象，被告多次反复报修此问题，至今此问题仍未修复，导致被告居所的阳台空间不能充分利用，此情况继续下去，将会对室内生活产生影响。原告的员工因反复报修而对被告不满，存在接到报修后未前来实地查看情况即填写“被告报修内容不存在”的现象；3、原告未按照规定巡查围墙，并私自关闭小区的一条通道，造成安全隐患。小区各处的铁栅栏锈蚀严重，原告未能进行维修；4、小区X路基本没有被修缮过，道路破坏严重、高低不平、雨天更是严重积水；5、小区基本没有设置警示标志，楼内的安全疏散指示和事故照明设施也未安装过，检查和维护更是无从谈起；6、主要楼道内的灯具基本只有一半能正常使用，楼梯通道内的灯具基本全部无法正常使用，原告未主动巡视、维修，X号楼就有近40只灯具无法使用，小区亮灯率低于60%；7、电梯保养极差，经常发生故障，困人等重大事件屡有发生。被告的儿子就因电梯疏于保养曾被困电梯内，电梯内对讲系统也未能起到相应的作用，被困者无法与外界联系，事发后原告的门卫擅离职守且态度恶劣；8、楼宇对讲经常出现故障，且维修时间很长，也没有任何临时性安全措施；9、原告未对公共秩序尽到维护义务，人员进出随意，推销员等各色人员能随便进出各个楼面，墙面上的小广告也比比皆是，多次发生盗窃案，且在发生窃案时，原告的工作人员并未起到作用，小区业主的财产权益无法得到保护。由于原告的服务存在诸多问题，未尽到合同约定的义务，故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，被告周XX系上海市闸北区X路XX弄XX号XX室房屋产权人，该房屋建筑面积为65.31平方米。原告上XX物业管理有限公司与上海市闸北区XX小区业主委员会、上海市闸北区XX小区业主大会签订《物业服务合同》，约定由上海XX物业有限公司对被告所在小区提供物业管理服务，管理期限为2008年4月11日至2010年4月10日；高层2-X层服务费标准为1.35元/月/平方米。业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按应缴费用每日3‰加收违约金。2008年4月11日至2009年10月31日，被告未支付物业管理费共计1644.50元。

审理中，原告认为被告之子被关电梯之事属实，保安未能尽职也是事实，对此原告将对有关人员进行严肃查处。另被告家中阳台下水管道逢夏季大雨时出现溢水现象也属实，造成该现象的原因可能是管道的结构问题，对此原告同意在该现象再发生时请专业人员检修。此外，小区内确实存在道路凹凸不平、墙面缺损、有关设施设备保养不力的情况，对此原告已经向业委会提出申请，要求动用维修基金进行修缮。

审理中，原告向本院表示，其要求被告支付违约金的请求于法有据，但其考虑到原告仍为被告所在小区提供物业服务，为了今后友好相处，自愿放弃要求被告支付违约金请求。

以上事实，有原告提供的《物业管理服务合同》、上海市房地产登记册等证据及当事人的陈述予以佐证。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。上海XX物业管理有限公司按约定基本已履行了物业管理服务，业主理应按约定交纳物业管理费。被告所居住的物业管理区域内确实存在部分公共部位、公共设施设备等需要维修、更新的情况，原告应当根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的相关规定向业主小组或业委会提出申请，在得到书面同意后实际对小区内存在的问题进行修缮、更新。鉴于被告的家庭成员确实曾被困电梯，对此原告的工作人员也存在失职的现象，现原告放弃要求被告支付违约金的诉请，并无不当，可以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：

被告周XX应于本判决生效之日起十日内给付原告上海XX物业管理有限公司2008年4月11日至2009年10月31日的物业管理费1644.50元，

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为25元，由被告周XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递

交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员钱萍

书记员申奕