原告某公司。

委托代理人陈某甲。

委托代理人卞某。

被告陈某乙。

委托代理人曾某。

原告某公司诉被告陈某乙居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人卞某、被告委托代理人曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司诉称：2009年10月21日，被告经原告提供居间服务后与案外人就上海市X路某室房屋买卖事宜签订正式买卖合同，但被告在原告居间成功后却未能按约支付全额佣金，原告遂诉请要求被告支付尚欠佣金人民币22,900元，同时要求被告就逾期付佣偿付违约金（每逾期1日按逾期金额之万分之五、自2009年11月22日起计至实际付款日止）。

原告提供以下证据：1、2009年10月31日《房地产买卖居间协议》（下称《居间协议》）附《房地产买卖协议》（下称《买卖协议》），以证明原、被告之间存在居间关系，同时证明协议明确佣金及所有税费均由被告承担。2、2009年10月26日《佣金确认书》2份，以证明被告应承担买卖双方佣金，同时证明佣金数额及滞纳金计付方式。3、2009年11月21日《上海市房地产买卖合同》，以证明原告实际促成被告与案外人完成买卖交易，原告已居间成功。

被告陈某乙辩称：原告所称佣金确认书系于2009年10月26日签订，当时签订前提系房价款为人民币3,350,000元，之后于2010年10月31日签订居间协议时，因房价款调高为人民币3,400,000元，故被告仅须承担己方佣金，由此，之前所签佣金确认书已不再生效。另原告在居间过程中存在欺诈、误导交易等诸多服务瑕疵，且违反正式买卖合同之约定，要求被告再行承担评估费及公证费。综上，被告对原告诉请不予认可，同时认为原告就其服务瑕疵，应当将被告已付佣金人民币24,000元返还予被告。

被告对原告证据1中《居间协议》形式真实性予以确认，对所附《买卖协议》形式真实性表示异议，称《居间协议》签订时并无《买卖协议》，并称《买卖协议》中并无被告签字确认，且1.2.1条款中修改内容亦非被告笔迹，故认为所附《买卖协议》系原告事后所添加。对原告证据2形式真实性予以确认，但称当时确认前提系房价款为人民币3,350,000元。对原告证据3形式真实性予以确认，但称签约时卖方代理人变更导致被告额外支出公证费用，而被告负担公证费用实际与买卖合同约定内容不符。

被告提供以下证据：1、2009年10月26日《房地产买卖居间协议》并附《房地产买卖协议》，以证明当时约定之房价款为人民币3,350,000元。2、2009年10月26日《佣金确认书》2份，以证明被告同意在房价款为人民币3,350,000元的前提下承担买卖双方之佣金，且当时约定之佣金比例为交易总价1％之七折。3、2009年12月29日《收款收据》，以证明被告在该日已实际支付佣金人民币24,000元，被告已全面履行付佣义务。4、《上海市房地产权证》，以证明在被告全额支付应付佣金情形下，原告经办人员将系争房屋房地产权证正本文件交付被告。

原告对被告证据1，因被告未能提供证据原件，故对该证据形式真实性不予认可。对被告证据2形式真实性予以确认，但认为该证据可证明买卖双方佣金均由被告承担。对被告证据3、4形式真实性均无异议，但认为所涉证据均无法证明被告之举证意见。

本院对当事人提供证据，依法认证如下：

对原告提供证据形式真实性均依法予以确认。据原告证据1依法认定原、被告在该协议中对佣金数额及滞纳金计算方式等均作明确约定。对原告证据2、3举证意见均依法予以确认。

对被告提供证据2-4形式真实性均依法予以确认，对被告提供证据1鉴于被告未能提供证据原件以供核对所提交复印件之真实性，故本院对该证据形式真实性依法不予确认。据被告证据2依法认定被告于2009年10月26日曾某认承担买卖双方之佣金。据被告证据3依法认定被告于2009年12月29日实际支付原告佣金人民币24,000元。据被告证据4依法认定被告现已取得系争房屋之产权。

经审理查明：2009年10月，原、被告就购买案外人胡某名下位于上海市X路某室房产事宜达成相关意向。同月26日，原、被告签订《佣金确认书》2份，约定（1）被告委托原告向胡某购买系争房屋之买卖成交金额为人民币3,350,000元，买卖双方佣金均为人民币23,450元，该佣金均由被告承担；（2）被告于正式买卖合同签订之时支付佣金，如迟延付佣，被告须按迟延付佣数额、以每日万分之五偿付逾期违约金。同月31日，原、被告及胡某签订《居间协议》1份，约定总房价款为人民币3,400,000元，且买卖双方应当于买卖合同成立之日分别按本协议约定之总房价款1％各自支付原告佣金。《居间协议》同时明确该协议附件一中《买卖协议》成立即表明买卖合同成立，且原告居间成功。附件一中《买卖协议》约定（1）买卖双方于协议签订后10日内签订正式买卖合同（原约定期限为7日，后调整为10日，在日期改动处由胡某签字确认）；（2）根据法律、法规等规定的交易税费均由被告承担，该交易税费包括佣金、合同公证费及交易相关费用。2009年11月21日，被告与胡某签订《上海市房地产买卖合同》1份，其中《补充条款》明确买卖双方根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担交易所发生之税、费。同年12月24日，系争房屋产权登记至被告名下。同年12月29日，被告支付原告佣金人民币24,000元。现原告称据2009年10月26日所签2份《佣金确认书》，被告应付佣金为人民币46,900元，就此，原告遂起诉来院，要求被告支付尚欠佣金人民币22,900元，并要求被告就逾期付佣、按尚欠之佣金数额、以每日万分之五偿付自2009年11月22日起至实际支付日止之违约金。

本院认为：本案首先须解决的问题在于2009年10月31日《买卖协议》内容是否对被告具有法律约束力，其次即是对正式买卖合同所附《补充条款》内容应当作何理解。就此，现作如下分析。

一、2009年10月31日《买卖协议》之效力。

对该份证据，被告不予认可之理由为（1）签订《居间协议》时未曾某到该份协议；（2）该份协议关于签约日期存在涂改，且涂改处仅有胡某一人签字；（3）该份协议中并无被告签字确认处。由此，被告认为该份协议系原告事后所伪造。

针对上述理由，鉴于（1）《居间协议》中明确存在附件即《买卖协议》，且明确《买卖协议》一经签订即视为原告居间成功；（2）被告曾某供2009年10月26日《房地产买卖居间协议》及所附《房地产买卖协议》以证明最初约定之房价款仅为人民币3,350,000元，虽原告对该证据未予认可，但至少可确认被告在2009年10月31日签订《居间协议》时明确知晓该协议另附《买卖协议》；（3）《买卖协议》中签约期限调整并未增加被告作为买方之义务，故该改动处仅有胡某作为卖方予以签字确认亦属正常，况且如该《买卖协议》确系原告事后伪造，则原告在伪造文本中添加涂改内容显然不合逻辑且有悖常理；（4）经庭审核对原件，《居间协议》与《买卖协议》系书于同一纸张中之两份协议，而并非分开单列于不同纸张中。鉴此，本院对被告抗辩理由依法不予采纳，并依法认定2009年10月31日《居间协议》及所附《买卖协议》均系签约各方据真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守协议约定之义务。

根据上述两份所涉协议，2009年10月31日经买卖双方确认之房价款实际为人民币3,400,000元，确认之佣金支付方式为买卖双方佣金均由被告承担。至于《居间协议》中关于买卖双方各按房价款1％各自承担佣金之约定内容，鉴于该内容属于格式条款内容，而《买卖协议》中关于买卖双方佣金均由被告承担系另行书写之特别约定内容，故该特别约定内容之法律效力显然高于格式条款内容，鉴此，签约各方对于佣金承担方式所作约定应当以《买卖协议》中手写部分为准。

二、《买卖合同》所附《补充条款》中关于税、费约定应当作何理解。

2009年10月31日《买卖协议》实质系同日所签《居间协议》之附件，故就该两份协议而言，其中涉及费用除买卖双方交易中须按相关规定缴纳之税费等交易费用外，尚涉及佣金。由此，结合两份协议所涉及相关费用，买卖双方在“其他约定”一栏中特别约定该协议所涉交易税费中包括佣金。而对于《买卖合同》而言，该合同主要用于明确买卖双方在交易过程中之各项权利、义务，故所附《补充条款》中涉及之交易税、费等并不包括佣金，由此，如无相关证据可证明交易所涉各方曾某佣金承担事宜另作明确约定情形下，佣金承担方式仍应以2009年10月31日《买卖协议》中特别约定内容为准。

三、佣金数额及逾期付佣违约金的确定。

2009年10月26日《佣金确认书》显示在原、被告之间达成以人民币3,350,000元购房之意向情形下，被告须承担之佣金为人民币46,900元，之后原、被告及胡某虽最终确认之房价款调整为人民币3,400,000元，且2009年10月31日《居间协议》中明确买卖双方应付佣金比例均为房价款1％，但庭审中原告明确表示被告须付佣金数额系2009年10月26日《佣金确认书》中所确定之数额，鉴于此系原告对其佣金权利所作明确选择，且该选择亦未增加被告须承担之付佣义务，故本院依法应予认可，鉴此，被告尚须支付原告佣金人民币22,900元，本院对原告佣金诉请依法予以支持。至于原告诉请之逾期付佣违约金，该诉请符合原、被告就逾期支付佣金之违约责任所作约定，故本院对原告该项诉请亦依法予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：

一、被告陈某乙于本判决生效之日起十日内支付原告某公司佣金人民币22,900元；

二、被告陈某乙于本判决生效之日起十日内就逾期支付佣金偿付原告某公司违约金（自2009年11月22日起至实际支付日止、按欠付佣金数额、每逾期1日以万分之五计付）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币373元，适用简易程序减半收取为人民币186.50元，由被告陈某乙负担，本院退还原告某公司人民币186.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员李慧

书记员侯素青