原告XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
原告XX，女，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
原告XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
法定代理人XX，XX之父。
上述三原告共同委托代理人XX，金学苑律师事务所上海分所律师。
上述三原告共同委托代理人XX，金学苑律师事务所上海分所律师。
被告上海XX酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区XX号X楼A区。
法定代表人XX，总经理。
被告上海XX置业有限公司，住所地上海市浦东新区XX号四楼B区。
法定代表人XX，总经理。
上述两被告共同委托代理人XX，公司员工。
原告XX、XX、XX诉被告上海XX酒店管理有限公司、上海XX置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张卓郁独任审判，公开开庭进行了审理。原告XX、XX、XX的委托代理人XX，被告上海XX酒店管理有限公司、上海XX置业有限公司的共同委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX、XX、XX诉称，原告与被告上海XX酒店管理有限公司（以下简称XX公司）签订《出租及委托经营管理合同》，约定原告将购买的x号X室房屋出租给XX公司，期限至2009年12月止。2008年底前，双方均依约履行。但自2009年1月至今，XX公司仅支付了部分租金。为此，原告向XX公司催讨租金，XX公司明确拒付。原告认为，XX公司延迟甚至拒付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。被告上海XX置业有限公司（以下简称XX公司）在涉案合同中是XX公司支付租金的保证人，应承担保证责任。据此，起诉要求：1、被告XX公司支付租金人民币x元（其中上半年6439元，下半年x元）；2、被告XX公司支付违约金（按每日万分之三，上半年自2009年4月4日起，下半年自2009年10月11日起，均计算至判决生效日止）；3、被告XX公司对诉请1承担保证责任。
被告XX公司、XX公司共同辩称，一、双方签订的是出租委托经营合同，性质有别于一般的房屋租赁合同，双方应共担风险，故双方约定了对无法预见、不可避免事件可能影响合同履行的免责事由。合同第十二条还规定了发生约定的事由后的处理方式，即通过委托合同展期来适当弥补之前的收益损失。在原告不同意XX公司自动获得展期的情况下，XX公司没有支付欠付收益的义务。二、2008年初，政府部门批准对涉案房屋所在的XX进行全面施工，被告经营的酒店配属的停车场也被拆除占用，经营环境受到了严重破坏，导致酒店难以维持正常经营。此外，甲型H1N1流感对酒店业、旅游业也产生了严重影响。上述情况符合双方合同第十二条的规定，构成XX公司的免责事由，XX公司不承担违约责任。三、XX公司仅对XX公司支付收益的本金部分承担保证责任，且系一般保证责任。综上，不同意原告的全部请求。
经审理查明，2003年7月12日，原、被告签订《出租及委托经营管理合同》，约定甲方（原告）将购买的x号X楼X室房屋出租给被告XX公司（乙方），并同意乙方就酒店式公寓（指开发商开发建设，位于x号，由酒店经营者进行酒店式经营的房屋的整体及其配套设施、附属设施）进行酒店经营和管理。乙方可自行使用房屋，全权进行房屋短期或长期出租，为实现出租而自主进行日常经营，也可委托有资质的管理者进行经营。甲方不应干预酒店经营者的日常经营活动。委托期限为五年，委托期限的开始日为房屋销售合同确定的交房日。自期限开始日起，甲方可获得租金收益。合同第六条约定，甲方在同意乙方全权进行酒店式经营管理的前提下将房屋出租给乙方可获得年收益为x元，年收益的计算方式为：房屋总价×8%。房屋总价以实测面积计算，在房屋实测面积确定后，本条所定的收益应按实测面积调整。开发商向甲方交房的第一个工作周，乙方向甲方支付本会计年度（指自然年）剩余月份的出租收益；第二个会计年度开始，每年第二季度第一个工作周，乙方向甲方支付本会计年度上半年的出租收益；每年第四季度第一个工作周，乙方向甲方支付本会计年度下半年的出租收益。甲方应自行承担法律法规规定的税费，甲方可以选择：A、委托乙方代扣代缴税费，B、自行向税务部门报税，并在领取年回报时向乙方出具正式发票。合同还约定，房屋的物业管理费由甲方另行承担，甲方已授权开发商代表甲方与乙方签订五年期的酒店式公寓物业管理合同，甲方承诺五年内放弃更换物业公司的权利。如乙方未在约定的期限内支付租金收益，则延期一天，应向甲方支付延期金额的万分之三。合同第十二条不可抗力，约定：12.1、不可抗力是指本合同签订后，合同方不能预见、无法控制、不可避免的所有事件，事件的发生直接或间接阻碍本合同一方全部或部分履行本合同项下的义务；包括但不限于以下事件：a战争或敌对行为、暴乱、罢工，b地震、台风、水灾、火灾以及其他自然灾害，c政府及行政部门的作为和不作为，d其他对市场产生重大影响的因素，如传染病的流行等。12.2、一旦发生不可抗力事件，遭受不可抗力影响的一方应立即通知对方，并在十五日内提供发生不可抗力及其持续的充分证据，并应采取一切积极合理手段减轻或消除不可抗力的影响。12.3、发生不可抗力时，一方在不可抗力造成延误的期间应中止履行其受影响的部分的合同义务，并将自动获得展期；展期的期限相当于义务中止履行的期限，受影响方不应视为违约被要求承担违约责任。12.4、不可抗力的影响使合同继续履行不可行，受影响方可以提出解除合同。合同第七条保证人及其责任，约定：XX公司作为合同乙方的保证人；保证人承担保证责任的范围是本合同第六条约定的乙方支付收益的义务，对于本合同约定的乙方其他义务，保证人不承担保证责任；保证人承担一般保证责任，仅在乙方确实不按本合同约定履行支付收益的义务时，向甲方承担保证人代为支付的义务。
经双方确认，涉案房屋实测建筑面积50.14平方米，房屋总价x元；合同期限至2009年12月16日届满，租金亦计算至该日；业主公约明确物业管理费为每月每平方米7元；税金5%由XX公司代扣代缴；XX公司已将按“年收益=房价×6%”计算的2009年1至6月的回报x元，扣除税金和上半年物业管理费后，发放给了原告；原告同意在租金中扣除税金和下半年（至2009年12月31日）的物业管理费；违约金自2009年4月6日、2009年10月11日起算。
本院认为，原、被告间的《出租及委托经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同内容，原告提供房屋供被告XX公司经营，被告XX公司支付固定金额的租金回报；原告不参与被告的经营，也不与被告共负盈亏。故双方合同符合租赁合同的特征，被告关于双方合同有别于一般租赁合同，原告也应承担酒店经营风险的抗辩，本院不予采纳。
目前道路施工情况不足以认定对XX公司履行合同义务造成阻碍。其次，目前也没有充分证据证明H1N1流感已经对双方合同履行造成实质性的重大影响。因此，被告XX公司免责的抗辩理由不成立。XX公司应当按照合同约定支付租金和延迟支付违约金。
双方对租金和违约金计算方式等已作确认。本院确认，上半年XX公司的应付租金为房屋总价×8%÷365×181,扣除已发租金，再扣除相应税金，实际应付6438.64元。下半年（2009年7月1日至2009年12月16日，下同）应付租金为房屋总价×8%÷365×169，扣除税金和下半年的物业管理费，实际应付x.37元。违约金按每日万分之三，上下半年分别自2009年4月6日和2009年10月11日起算。
双方合同约定，XX公司对合同第六条XX公司支付收益的义务承担一般保证责任，对XX公司其他义务不承担保证责任。首先，双方对XX公司的保证担保的范围已作明确约定，即合同第六条约定的XX公司支付收益的债务，故XX公司对XX公司延迟支付租金的违约金不承担保证责任。其次，根据担保法的规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。因此，XX公司仅在对XX公司财产依法强制执行后仍不能履行债务时承担保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告上海XX酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告XX、XX、x年上半年欠付租金人民币6438.64元；
二、被告上海XX酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告XX、XX、x年7月1日至2009年12月16日的欠付租金人民币x.37元；
三、被告上海XX酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按欠付金额每日万分之三的标准给付原告XX、XX、XX延迟支付违约金（其中本金人民币6438.64元自2009年4月6日起，本金人民币x.37元自2009年10月11日起，均计算至本判决生效之日止）；
四、被告上海XX置业有限公司就上述第一项、第二项判决确定的付款数额，在对被告上海XX酒店管理有限公司财产依法强制执行仍不能履行时，承担保证责任。
负有金钱给付义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币542元，减半收取人民币271元，由被告上海XX酒店管理有限公司、上海XX置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张卓郁
书记员薛辰彦
