上诉人(原审被告)冯某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人(原审原告)周某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人郭振端，新密市新华法律服务所（略）。

上诉人冯某某因与被上诉人周某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院(2010)新密民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成台议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯某某、被上诉人周某某及其委托代理人郭振端到庭参加诉讼。本集现己审理终结。

原审法院经审理查明：1998年5月21日，新密市X街办事处原周某村X组在新密市X街西段南侧建服务楼并办理了房屋所有权证书。2008年3月5日，粱书灿代表原周某村X组与周某某签订房屋租赁协议，将该楼房屋23间出租给周某某使用，租赁期限为2010年7月31日止。2008年7月25日，周某某与冯某某签订房屋租赁协议，双方约定：周某某将位于新密市X街X号西第2、3间门市房租给冯某某使用，租期为一年半，从2008年7月31日至2010年2月1日止，房屋年租金为每间x元，房租一年一清。当日，粱书灿在周某某持有的协议上签署“同意转让”，周某某在冯某某持有的协议上签署“今收到房租x元整，租期从2008年8月1日至2009年7月31日止”。2009年8月1日，周某某收到冯某某支付的2009年8月1日至2010年1月31日的房租x元。2009年12月31日，冯某某与杨华、刘叶、宋志民签订转让协议，将其租赁房屋及其所属以45万元价格转让给杨华、刘叶、宋志民。2010年2月1日后，由于冯某某没有按时向周某某交付租赁房屋，周某某诉至原审法院，双方形成纠纷。

原审法院认为，周某某与冯某某签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，且经房屋所有人同意，合法有效。冯某某在租赁协议到期后拒不向周某某归还房屋，侵害了周某某的合法权益，对周某某要求冯某某立即腾出房屋并按原租金标准赔偿损失的请求，原审法院予以支持。周某某主张与冯某某口头协商第二年房租每年每间涨为2万元，冯某某不予认可，周某某据此多收冯某某的房租4000元应当退还。周某某与冯某某签订的房屋租赁协议，对合同相对方具有约束力，冯某某辩称周某某不是租赁房屋产权人，无权要求冯某某腾让房屋并赔偿其损失的主张，原审法院不予支持。冯某某未经房屋所有人或出租人同意而将其承租的房屋转租给他人的行为无效，冯某某辩称其已将房屋转让给他人，并未实际占有租赁房屋，请求原审法院依法驳回周某某诉讼请求的主张，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、冯某某于本判决生效后十日内将其租赁周某某位于新密市X街X号西第2、3间门市房腾出返还给周某某；二、周某某于本判决生效后十日内退还冯某某4000元；三、冯某某于本判决生效后十日内赔偿周某某房租损失9900元(暂从2010年2月1日计算至2010年7月1日，逾期未交付房屋仍按每天66元租金向周某某赔偿损失至房屋腾出归还之日止)；四、驳回周某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由冯某某负担。

宣判后，冯某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、原审判块认定周某某与冯某某签订的房屋租赁协议合法有效是错误的。周某某提供的房屋租赁协议与冯某某所持有的协议不同，周某某提供的是经变造而来的，不能证明周某某与冯某某签订协议时，已取得他人的授权，冯某某所持有的协议上没有他人的签字授权，足以说明周某某与冯某某签订协议时未得到授权，在实际租赁期间也未得到追认。2、梁书灿并不是房屋所有人，实际所有人是新密市X街办事处原周某村X组，并不是梁书灿所有。3、粱书灿签署的同意转让，仅是同意将租赁房屋及物品转让他人，并不是同意将房屋转租给他人。因此，原审法院认定房屋所有人同意是错误的。二、原审判决所依据的认定事实部分，证据不足，所认定事实是错误的。原审判决依据2008年3月5日，梁书灿代表原周某第三村X组与周某某签订房屋租赁协议，将23间房屋租赁给周某某使用作出认定梁书灿具有出租权利是错误的。依据《中华人民共和国村X组织法》，涉及村民利益的重大事项，必须提请村民会议讨论决定，周某村X组于2008年3月5日与冯某某签订的房屋租赁协议，违反了法律强制性规定，应为无效合同。三、原审判决采用周某某未经庭审中质证的证据作为认定事实的依据，剥夺了冯某某的权利。四、原审判决认定冯某某支付的4000元属于多支付的房租是错误的，应认定为定金4000元。冯某某为能继续承租，于2009年8月1日与周某某达成共识，同意继续承租，应周某某要求向其交纳x元，其中4000元作为继续承租的定金，该4000元为定金是口头协商的。五、原审判决将2、3间门市房腾出返还周某某是错误的。在支付了4000元定金后，冯某某已将房屋转让他人，不再占有，无法履行原审判决内容。本案案由是合同纠纷，而腾房为侵权纠纷，且冯某某未占有房屋不存在侵权事实，请求二审法院发回重审。

被上诉人周某某答辩称：1、周某某与冯某某签订的租赁合同是有效的，且原出租人也是同意的。粱书灿是经过原村X组委托行使出租权利。2、冯某某没有证据证明周某某与村X组签订的合同侵犯了其权利，冯某某不是村民，无权提出。3、周某某与冯某某签订合同到期后，冯某某应腾房并交纳占有该房的租金。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明：1、周某某持有的房屋租赁合同注明“同意转让，梁书灿2008.7.25”。冯某某持有的合同未注明。2、新密市青屏办事处开阳路社区居民委员会出具《证明》，载明：原周某村X组(现为开阳社区X组)拥有的位于新密市X街X街楼房一栋上下共23间。2003年行政区划有改变，我三组村民被分别划给气象街居委会、嵩阳路居委会、开阳路居委会管辖，原三组拥有的上述房屋一直由梁书灿负责对外出租，收取租金后对原三组居民分配。截止现在，有关租房事宜仍委托粱书灿负责。

本院认为：周某某与冯某某签订的房屋租赁协议已于2010年2月1日到期，双方的权利义务已终止，周某某请求冯某某返还租赁房屋，符合法律规定。冯某某的合法承租权在租赁期间并未受到侵害。房屋的产权人周某村X组已委托梁书灿行使对外出租相关权利，且周某某的转租行为经梁书灿同意。因此，冯某某认为租赁合同未经原所有人同意及未经村民大会同意等理由，没有事实依据。周某某于2009年8月1日向冯某某出具证明，证明收到租金x元，冯某某未提供其中包含定金4000元的证据，故其上诉理由不成立。冯某某上诉又称已将租赁房屋转让无法履行交付义务，没有事实及法律依据。综上，上诉人冯某某的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人冯某某负担。

本判决为终审判决。

审判长王富强

审判员曾小潭

审判员秦宇

二○一○年十月二十二日

书记员夏文昌（代）