原告漯河市召陵区青年供销合作社。

法定代表人杜某某，任供销社主任。

委托代理人于慎元，河南许慎（略）事务所（略）。

被告邵某某，男，42岁，汉族。

委托代理人刘凤杰，召陵区X法律服务所（略）。

原告漯河市召陵区青年供销合作社（以下简称供销社）诉被告邵某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杜某某、于慎元、邵某某、刘凤杰到庭参加诉讼。此案现已审理终结。

原告供销社诉称，2004年2月份，原告将位于邵某漯周公路北的房屋租赁给被告使用，租期到2006年2月28日止。合同到期后，原告未与被告签订书面合同，原告在合同期内通知被告解除合同，要求被告将租赁物交付给原告。可被告拒绝交付，被告还拖欠租赁费x元。为此，原告诉至法院，请求依法判令解除房屋租赁合同，判令被告返还房屋，并支付租赁金x元。

被告邵某某辩称，原、被告签订的合同已终止，以后履行的合同是变更后的合同，月租赁金是100元，原告欠被告借款5000元和2500元，原告同意抵顶租金，至今还有3000元未抵顶。租金的诉讼时效为一年，原告超过一年的请求不应支持。被告对原告的房屋租和售具有优先权，原告的房屋所占的土地属邵某第X组，原告无权处分土地。

经审理查明，被告系原告单位的职工。2004年2月27日双方签订房屋租赁合同，约定被告承包原告单位在邵某百货门市部4间，仓库4间，住宅1间，其他用房1间，被告每年向原告交承包管理费3600元，还约定，考虑到被告方业务经营资金周转，经原告方同意，最多只能缓交1个月的款项，否则，视为被告违约，原告方有权终止本合同并采取行政的或法律的措施予以收缴，合同至2006年2月28日止。合同签订后，被告大都月月交纳租金，但被告每月交纳的租金均是100元，但也有拖欠。具体拖欠是（按每月300元计）：2005年度3000元，2006年度2600元，2007年度2600元，2008年度3600元，2009年—2010年5月份5100元，合计是x元。原告承认欠被告的借款5000元和修房垫资款2500元抵顶房租，但不认可租金由原来的年3600元变更为1200元。被告对自己的主张的房租是由每年3600元变更每年1200元，没有提供证据。原、被告签订的合同于2006年2月28日到期后，没有再续签合同。

本院认为，在原、被告之间所订立的租赁合同中，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，该合同应为有效合同。书面租赁合同到期满后至今，被告继续承租使用该门面房，作为出租人的原告供销社没有提出异议，租赁合同继续有效，但该租赁合同期限为不定期。不定期租赁中，双方当事人可以随时解除合同，现原告供销社请求解除合同，符合法律规定，本院支持其请求。被告应承担返还租赁物并支付拖欠租赁费的义务。关于租赁费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年……（三）延付或者拒付租金的。”现被告提出诉讼时效的抗辩理由，但双方一直在履行合同，被告不及时交付租金，属违约行为，且这种违约行为一直持续继续状态，不适用一年的诉讼时效。被告借给原告的5000元和修房子的2500元垫资款抵顶后被告仍欠9400元，应予支付，被告称房屋由原定每年3600元变更每年1200元，因无有证据，本院不予采信被告的抗辩意见。被告辩称的对原告的房屋的优先或租或买或承建的意见，不属本案审理范围，被告可与原告协商解决。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：

一、解除原告青年供销合作社与被告邵某某之间的房屋租赁合同。

二、被告邵某某应于本判决生效后15日内返还所承租的原告青年供销合作社邵某百货门市部的4间、仓库1间，住宅1间、其他用房1间。

三、被告应于本判决生效后5日内支付原告青年供销合作社的租金9400元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费230元，原告负担80元，被告负担150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。

审判长何德金

审判员王卫东

审判员孟庆东

二O一O年六月十七日

书记员张啸飞