申请再审人（原审原告、反诉被告、二审上诉人)张某某，男，X年X月X日出生，汉族，高中文化程度。

委托代理人李某良，河南王某律师事务所律师。

被申请人（原审被告、反诉原告、二审被上诉人)王某某，女，X年X月X日生，汉族。

委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，高中文化程度，系王某某之夫。

委托代理人高豫平，河南法铎律师事务所律师。

张某某与王某某租赁合同纠纷一案，洛阳市涧西区人民法院于2004年9月6日作出(2004)涧民二初字第X号民事判决，张某某向本院提起上诉。本院于2005年7月25日作出(2004)洛民终字第2067-X号民事判决，已经发生法律效力。张某某向河南省高级人民法院提出再审申请，河南省高级人民法院于2009年10月18日作出（2009）豫法民申字第x号民事裁定，裁定对本案再审。本院依法组成合议庭于2010年1月28日公开开庭审理了本案。张某某及其委托代理人李某良、王某某的委托代理人李某某、高豫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张某某2004年6月11日起诉称：2004年5月18日我与王某某签订房屋租赁合同，租房开酒店，约定排烟问题与楼上居民发生纠纷，由王某某负责协调解决，装修时排烟问题遭到楼上居民反对，无法装修，王某某与楼上居民协商不成，我无法实现开酒店的目的，于2004年6月3日依法向王某某提出解除合同，请求判令：被告返还租金x元，押金x元，赔偿损失x元，承担诉讼费。

王某某答辩称：租赁协议有效，租金已经交付就不应返还。合同没有通过合法解除，原告诉讼请求应当驳回。

王某某答反诉称：租赁协议有效，被反诉人单方面提出解除合同、退付租金和押金属违约行为。请求：判令被反诉人继续履行合同，承担诉讼费用。

张某某辩称：王某某违反房屋租赁合同第6条的规定，导致合同目的无法实现，应当承担违约责任。

原审根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2004年5月18日，原、被告以及王某某联盟路房屋的原租赁人杨国华经过协商，王某某(甲方)与杨国华解除租赁合同，与张某某(乙方)签订房屋租赁合同一份，将自己联盟路中原人家仲春居一号门面房租赁给张某某继续开办酒店。该合同对租期、租金等进行了约定，租期为2005年1月1日至2009年12月31日，租金每年x元。合同第六条约定：合同期内，乙方因照明、营业时间及排烟等与楼上他人发生纠纷时，甲方有义务按洛阳市有关法规规定协调解决。合同最后附加说明载明：2004年12月31日前(共计7个月另13天)月租金按5417元计，合同签订之日一次性支付x元(2004年5月19日至2004年12月31日租金)。合同签订当天，张某某交付杨国华转让费7000元，交给王某某2004年5月19日至2004年12月31日的租金x元，押金x元。张某某承租后，因往上排烟问题遭到楼上居民反对，王某某及物业公司协调未成。2004年6月2日，张某某通过特快专递向王某某发送解除合同通知书，表示因王某某至今不能协调好与楼上他人的排烟事宜，导致开饭店的合同目的难以实现，并造成损失，要求解除房屋租赁合同，退还押金x元、租金x元，损失x元。但与被告王某某协商未果，张某某也仍拿着所租房屋的钥匙。2004年7月14日，张某某提起诉讼。

另，原承租人租赁王某某房屋开饭店，通过地下排水道进行排烟，该事实张某某无异议。

原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同，条款齐备、意思表示真实，故合同合法有效。合法有效的合同对双方具有法律约束力，非有法定事由或由双方协商，不得随意变更或解除。该合同第六条虽约定了出租方王某某有协调义务，但该义务属于一种附随义务，作为租赁合同，出租人的主要义务是交付租赁物，王某某在双方签订合同后即将房屋交付给张某某，其主要义务已经履行，仅仅因为王某某未对张某某的往上排烟问题协调成，张某某便要求解除合同，退还租金等，既没有合同依据（约定解除)，也没有法定理由(法定解除)，况且至今张某某并没有将房屋返还给王某某，合同实际并未解除。张某某称交给王某某钥匙王某某不要，没有证据支持，法院不予采信。综上，原告张某某虽然向被告王某某发送了解除合同通知，但因解除合同的实质要件不具备，合同实际上也并未解除，其要求返还租金等诉讼请求本院不予支持。反诉方面，“继续履行”是合同一方当事人承担违约责任的一种方式，本案中，原告张某某向被告王某某发送解除合同的通知，仅是表明自己要求解除合同的一种意思表示，因王某某不同意，合同实际未解除，而且至今张某某未出现拖欠租金等违约行为，故被告（反诉原告)王某某反诉继续履行合同的请求不当，本院亦不予支持。以后张某某若有违约行为，王某某可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。二、驳回原告（反诉被告)张某某的诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)王某某的反诉请求。本案诉讼费3492元，由原告(反诉被告)张某某承担，反诉费300元，由被告(反诉原告)王某某承担。

宣判后，张某某不服，向本院提起上诉，其上诉称：一审认定事实错误。被上诉人的协调解决义务不是一审法院认为的附随义务，而是合同的主要义务，协调解决义务的履行与否，直接决定能否实现合同的目的。被上诉人没有按照合同约定履行义务，违反了合同法第94条的规定，上诉人依据合同法第96条的规定依法解除了合同，并履行了法定通知义务，被上诉人也没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，所以，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经合法解除。一审认为上诉人解除合同的实质要件不具备，合同实际未解除有悖于法律规定。上诉人要求返还租金、押金和赔偿有法律依据。综上所述，由于被上诉人的违约行为，导致双方之间所签定的房屋租赁合同难以实现，致使本案房屋租赁合同合法解除，原审认定事实不清，适用法律不当，判决结果严重错误。请求二审法院依法撤销涧西区人民法院(2004)涧民二初字第X号民事判决，依法改判由被上诉人返还上诉人租金x元、押金x元，并赔偿损失x元。

被上诉人王某某辩称，双方所签订的租赁合同是有效的，该合同没有解除，被上诉人不存在违约，真正违约是上诉人，上诉人解除房屋租赁合同的通知不符合法定条件，应属无效，上诉人的诉求不是直接请求解除合同返还租金、押金、赔偿损失，如判决解除合同，显然超出诉求范围。

二审经审理查明，原审查明基本事实无误。

二审认为：上诉人张某某与被上诉人王某某双方自愿签订的房屋租赁合同，且不违反法律规定，该合同合法有效。张某某向王某某发送了解除合同通知书，但王某某并未同意解除合同，张某某未提供合同已解除的相关证据，又未在起诉中请求解除合同，并不能认为该合同已经解除。故上诉人张某某要求返还租金等诉讼请求理由不足，原审对此不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2419元，其它诉讼费968元，计3387元，由上诉人张某某承担。

张某某申诉称：王某某的协调解决义务不是附随义务，而是合同的主要义务，协调解决义务的履行与否，直接决定能否实现合同的目的。王某某没有按照合同约定履行义务，违反了合同法第94条的规定，张某某依据合同法第96条的规定依法解除了合同，并履行了法定通知义务，王某某也没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，所以，张某某与王某某之间的房屋租赁合同已经合法解除。一审认为张某某解除合同的实质要件不具备，合同实际未解除有悖于法律规定。张某某要求返还租金、押金和赔偿有法律依据。综上所述，由于王某某的违约行为，导致双方之间所签定的房屋租赁合同难以实现，致使本案房屋租赁合同合法解除，原审认定事实不清，适用法律不当，判决结果严重错误。请求依法撤销涧西区人民法院(2004)涧民二初字第X号民事判决和洛阳市中级人民法院(2004)洛民终字第2067-X号民事判决，依法改判由王某某返还张某某租金x元、押金x元，并赔偿损失x元。

王某某答辩称：我方无义务解决排烟问题，不存在违约，合同解除的条件不存在，房屋没有交给我，原判正确，应该维持。

再审查明的事实与原审一致。

另查明：王某某的房屋原承租人杨国华开饭店通过地下排水道进行排烟，张某某承租后安装烟筒往上进行排烟，遭到楼上居民的反对和阻拦。2004年6月11日，张某某提起本案诉讼。

2004年12月27日王某某另行起诉，请求确认张某某解除租赁合同的通知无效，认定张某某违约，确认从2004年12月31日开始解除该租赁合同。涧西区人民法院作出(2005)涧民三初字第X号民事裁定，认为属于重复起诉，裁定驳回起诉。

本院认为：王某某的协调解决义务虽然不是合同的主要义务，但是协调解决义务的履行与否，直接决定能否实现合同的目的。王某某没有按照合同约定履行义务，违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）的规定，张某某依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定主张解除合同，并履行了法定通知义务，王某某也没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，所以，张某某解除合同有效，张某某与王某某之间的房屋租赁合同已经合法解除。王某某在收到解除合同通知书后没有与张某某进行协商解除合同的善后事宜，造成房屋不能交接，损失扩大，对此应该承担责任。张某某请求赔偿其他损失没有证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十六条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三）项之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：

一、撤销涧西区人民法院(2004)涧民二初字第X号民事判决和本院(2004)洛民终字第2067-X号民事判决；

二、由王某某返还张某某租金x元、押金x元；

三、驳回张某某的其他请求；

四、驳回王某某的反诉请求。

一审诉讼费3492元，张某某承担698元，王某某承担2794元，反诉费300元，由王某某承担。二审案件受理费2419元，其它诉讼费968元，计3387元，张某某承担677元，王某某承担2710元。

本判决为终审判决。

审判长冀新强

审判员刘来修

审判员裴文娟

二○一○年四月二十日

书记员李某伟