原告姚某某，女，X年X月X日生，汉族。

委托代理人史广松、赵某某，系郑州市惠济区X法律服务所（略）。

被告贾某某，女，X年X月X日生，汉族。

被告李某某，女，X年X月X日生，汉族。

被告贾某某、李某某委托代理人齐某某，男，X年X月X日生，汉族。

被告源汇（河南）置业有限公司。住所地：郑州高新技术产业开发区X街X号。

法定代表人潘某某，系该公司董事长。

委托代理人郭文轩，系河南国银（略）事务所（略）。

原告姚某某因与被告贾某某、李某某、源汇（河南）置业有限公司（以下简称源汇公司）定金合同纠纷一案,本院于2010年3月24日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人史广松、赵某某、被告贾某某、李某某委托代理人齐某某及被告源汇公司委托代理人郭文轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告姚某某诉称：2009年8月，被告贾某某、李某某找到原告推销被告源汇公司开发的中牟县祥和花苑小区的商品房，因是熟人关系，原告就交定金x元购买了祥和花苑小区X号楼东X单元一、二层东户及五、六层东户、X号楼西X单元一楼西户及中单元一楼西户。但时至今日，被告的房子也不见影子，为维护合法权益，现原告起诉来院，请求依法判令三被告双倍返还购房定金x元，并承担本案的诉讼费。

为支持其主张，原告提交收到条一份，证明被告贾某某、李某某代表源汇公司收到原告支付的x元定金。

被告贾某某、李某某对原告提交证据的真实性无异议，但认为在收取原告定金时已向原告说明是代表被告源汇公司履行职务行为。被告源汇公司对该证据有异议，认为收条未加盖其印章。

被告贾某某、李某某辩称：二被告系履行职务行为，购房款应由被告源汇公司承担。

为支持其主张，被告贾某某、李某某提交如下证据：

1、2009年7月7日协议书一份，证明被告源汇公司首先向被告贾某某、李某某借款，本息截止2009年7月7日为x元，协议生效时间为2009年7月7日，而非被告源汇公司所称的2009年10月11日；被告贾某某、李某某依据该协议收取了原告的x元定金，并在收取时出示了协议书，原告当时对协议无异议。

2、2010年3月15日王遥证明一份，证明王遥将其债权转让给了被告贾某某、李某某，协议书上的权利现由被告贾某某、李某某享有。

原告对被告贾某某、李某某所提交证据无异议。被告源汇公司对证据1的真实性无异议，但认为协议书表明未取得预售许可证，该协议为无效协议，协议书生效日期为2009年10月11日，双方认可该日期，即使协议书有效，被告贾某某、李某某属于越权代理，协议书表明的是预售房款，而非定金，协议书上表明被告源汇公司是售房给被告贾某某、李某某；对证据2表示不认可、不了解情况。

被告源汇公司辩称：被告贾某某、李某某与被告源汇公司所签协议为无效协议，因为尚未办理商品房预售许可证；被告贾某某、李某某与被告源汇公司所签协议生效日期应为2009年10月11日，所以双方签订协议关于卖房授权期限应为无效条款；被告源汇公司并未授权被告贾某某、李某某收取原告定金，被告贾某某、李某某的行为系个人行为，房款应由被告贾某某、李某某返还，不应由被告源汇公司返还。

为支持其主张，被告源汇公司提交如下证据：

1、协议书一份，证明协议书表明未取得预售许可证，该协议为无效协议；协议书约定为房屋预售款，被告贾某某、李某某所收为定金，属于越权代理；协议书生效日期应为2009年10月11日，双方认可该日期；协议书表明被告源汇公司是售房给被告贾某某、李某某。

2、收据三份，证明被告源汇公司已向被告贾某某偿还x元，偿还被告李某某x元。

原告对被告源汇公司所提交证据1的真实性无异议，对证明问题有异议，认为有无预售许可证原告不清楚，不认可被告贾某某、李某某超越权限，所出具定金收条合法，没有超越权限，协议签订日期为2009年7月7日，2009年10月11日为续签日期；对证据2认为与本案无关，三被告之间有一借款纠纷案件，已在惠济区法院调解结案，收据显示的x元是三被告已算过帐。被告贾某某、李某某对证据1的真实性无异议，但认为双方于2009年7月7日签订协议，于2009年10月11日续签，依协议书第3条被告源汇公司授权被告贾某某、李某某全权代为收取房款，因此被告贾某某、李某某收取定金属于授权范围，该行为所产生法律责任应由被告源汇公司承担；对证据2认为与本案无关，三被告之间存在借款纠纷。

经审理查明：2009年8月9日，原告因欲购买被告源汇公司所开发位于郑州市中牟县祥和花苑小区的X号楼东X单元一、二层东户及五、六层东户、X号楼西X单元一层西户及中单元一层西户共四套房屋，向被告贾某某、李某某支付定金x元，被告贾某某、李某某向原告出具收到条一份。后因所预订房屋未开工建设及被告源汇公司没有办理商品房预售许可证等手续，原告不再与被告源汇公司签订商品房买卖合同。

因被告源汇公司（乙方）于2007年12月8日向被告贾某某、李某某及案外人王遥（三人为甲方）借款到期未归还，双方于2009年7月7日签订协议书一份，协议约定：甲方愿将借款归还期限延续到2009年8月10日；乙方在还款延续期限内特别授权甲方销售乙方拥有独立产权的位于中牟县祥和花苑小区内住宅房四套；出售的房款由甲方全权代理收取（折抵乙方欠甲方的本金和利息，并归甲方所有）。协议书所约定的四套房屋即原告所预订的房屋，协议书并表明房屋尚未办理商品房预售许可证。被告贾某某、李某某收取定金时，向原告出示了该份协议书。

另查明：本案所涉房屋尚未办理商品房预售许可证。

本院认为：被告源汇公司以协议书的形式授权被告贾某某、李某某出售房屋，因此被告贾某某、李某某收取原告定金的行为应视为被告源汇公司与原告订立商品房预约合同；因本案所涉房屋尚未办理商品房预售许可证，原告与被告源汇公司所签订的商品房预约合同违反法律规定，应属无效；原告要求被告源汇公司双倍返还定金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持；但被告源汇公司作为房地产开发企业，对预约合同的无效应承担主要责任，应返还原告定金x元，并赔偿原告的利息损失（自2009年8月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付款之日止）；被告贾某某、李某某收取原告定金在被告源汇公司授权范围内，且原告也明知该情形，原告要求被告贾某某、李某某返还定金无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告源汇（河南）置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告姚某某定金x元，并自2009年8月9日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付款之日止。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7300元，由原告负担3000元、被告源汇（河南）置业有限公司负担4300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。

审判长崔国伟

审判员张海燕

代理审判员李某

二○一○年十月二十八日

书记员刘超