上诉人（原审被告）王某某，女，现年58岁。

委托代理人丁岩，河南豫宛（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）张某，女，1969年12月生。

被上诉人（原审原告）蔡某甲，女，2003年10月生。

法定代理人张某，系蔡某甲之母。

被上诉人（原审原告）蔡某乙，男，2007年9月生。

法定代理人张某，系蔡某乙之母。

三被上诉人委托代理人冯德立，南召法律援助中心（略）。

原审第三人孟某某（又名孟X），男，1966年2月生。

上诉人王某某与被上诉人张某、蔡某甲、蔡某乙及原审第三人孟某某为房屋买卖合同纠纷一案，张某、蔡某甲、蔡某乙于2008年12月11日向南召县人民法院提起诉讼，请求：1、确认二被告签订的房屋买卖协议无效；2、判令蔡某返还原告所有的个人财产；3、判令孟某某搬出占用原告的房屋；4、本案诉讼费由被告负担。2009年5月25日在原审的第二次庭审中，张某、蔡某甲、蔡某乙申请撤回第二项诉讼请求。2009年10月9日原审被告蔡某去世。2009年10月15日南召县人民法院依据张某、蔡某甲、蔡某乙的申请追加王某某为被告参加本案诉讼。2009年11月9日南召县人民法院作出判决。王某某不服原审法院判决，于2010年2月７日提起上诉。本院于2010年8月11日受理该案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某某及其委托代理人丁岩，被上诉人张某及张某、蔡某甲、蔡某乙委托代理人冯德立，原审第三人孟某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：原、被告及第三人所诉争的老院房地产位于南召县X镇老城居委会四组，原先是集体组织给蔡某一家的地，然后由被告王某某与被告之夫蔡某及二人之子蔡某中共同所建，老院的房子分三次盖完，房间有上屋三间，东屋两小间，西屋一间和一个过屋。老院建好后一直未办理房产证。2001年蔡某的大儿子蔡某中与原告张某在老院举行了结婚仪式后一直在老院居住，但二人未办理结婚登记手续。后于X年X月X日生育一女孩取名蔡某甲，于X年X月X日生育一男孩取名蔡某乙。2007年6月蔡某中去世后，原告张某出外打工，蔡某与被告王某某在未通知原告张某的情况下，经过商议决定以6万元价格将老院卖给了第三人孟某某，并与第三人签订了房屋买卖协议，同时把原告张某与蔡某中所居住房间的财产搬走，第三人孟某某搬入居住至今。原告张某诉至法院，请求法院依法确认蔡某和第三人孟某某签订的房屋买卖协议无效，并判令第三人孟某某搬出所占房屋并恢复原状。在诉讼过程中，被告已将搬走的财产退还给了原告张某。另查，在诉讼过程中，蔡某死亡，应原告申请，本院依法追加其妻王某某为被告参加诉讼。

原审法院认为：本案争议的老院房地产的地是集体组织给蔡某一家的，房产系蔡某和被告王某某及蔡某中共同所建，且蔡某中与原告张某同居后及原告蔡某甲、蔡某乙出生后一直在该处居住，此事实有原告提供的证据及本院调取的证据予以证明，应认定为家庭共同共有财产。至于被告辩称自己与蔡某中分家，原告提出了异议并予以否认，且原、被告双方均未能提供充分证据证明各自的主张，对这一争议事实，本院不予认定。家庭成员之一的蔡某中于2007年6月去世，其在老院的份额应作为遗产由继承人继承，在遗产未分割以前，各个合法继承人对该处房地产系共同共有关系。老院作为不动产，在未分割出蔡某中的份额前，未经各个合法继承人的一致同意不得处分。原告张某因未与蔡某中办理结婚登记手续，不具备合法的继承权。但原告蔡某甲、蔡某乙为原告张某与蔡某中同居时所生子女，具有合法的继承权，和被告一起对争议房产形成共同共有关系，是该处房地产的共同共有人。原告蔡某甲、蔡某乙为未成年人，原告张某是其法定代理人，有权保护未成年子女的合法权益，蔡某与被告王某某未经原告同意，擅自将老院房地产卖给第三人孟某某，共同侵犯了原告蔡某甲、蔡某乙的合法权益，本院认定该处分行为无效，且蔡某与第三人孟某某尚未办理房屋过户手续，故本院依法确认蔡某与第三人孟某某签订的房屋买卖协议无效。原告蔡某甲、蔡某乙的请求，符合法律规定，本院予以支持。

原审法院判决：一、蔡某与第三人孟某某签订的房屋买卖协议无效。二、第三人孟某某于本判决生效后十日内从争议房地产中搬出恢复该房地产原状。三、被告王某某在本判决生效后十日内返还第三人孟某某人民币6万元。四、驳回原告张某的诉讼请求。本案诉讼费100元，由被告王某某负担。

王某某上诉称：1、原审认定事实错误。上诉人夫妇与大儿子蔡某中早年就已分家，蔡某中分一部汽车经营。蔡某中与张某在上诉人老宅内只是短暂同居，蔡某中与其妻并未离婚；2、上诉人在原审提交的证据是蔡某中和妻子王某红婚后同父母分家，而被上诉人在原审提供的是蔡某中和张某同居后没有同父母分家，双方证据不矛盾，因此无需再分家；3、原审没有考虑第三人善意取得的权利。

张某、蔡某甲、蔡某乙答辩称：1、上诉人夫妇与蔡某中根本没有分家。因为原审时蔡某当庭承认蔡某中与张某的婚事是上诉人夫妇主持操办的。蔡某中与张某举行结婚仪式后，家具一直放在老院宅子里，逢年过节回家仍住在老院；2、分家处分财产是重大行为，应当是参与人众多，而且有分家协议，上诉人拿不出分家协议，应该承担举证不能的法律后果；3、本案没有善意第三人。上诉人不能帮助第三人主张上诉理由。第三人与被上诉人居住很近，啥情况都清楚。而老院的房产无土地证，无房产证，依法不能进行市场交易。

孟某某答辩称，我原籍在云阳山区住，到云阳镇没几年，我要是知道房子有纠纷我是不会找气生的。

根据王某某、张某、蔡某甲、蔡某乙、孟某某的诉辩意见，本院确定该案的争议焦点为：原审判涉案的房屋买卖合同无效是否妥当

本案二审庭审中，王某某、张某、蔡某甲、蔡某乙、孟某某均无新证据提交。

经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：本案所诉争的老院房地产土地来源是集体经济组织分配给蔡某一家的宅地，蔡某中作为蔡某家中的成员，享有一定的权益。蔡某甲、蔡某乙均为蔡某中与张某同居时所生子女，因此对蔡某中所享有的份额有合法的继承权。王某某上诉称上诉人夫妇与大儿子蔡某中早年就已分家，但未能提供确凿证据来证实其主张，故对其该项上诉理由本院不予采信。蔡某与孟某某虽签订了房屋买卖协议，但本案诉争的房产未办理房产证，亦未办理房屋过户手续，因此，本案不构成善意取得。至于老院房产投资人是谁，蔡某中对诉争房产享受多少份额，应通过分家析产诉讼，由双方举证、质证来确定。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费100元，由上诉人王某某负担。

本判决为终审判决。

审判长毛进中

审判员李郧钦

审判员梅安生

二0一0年九月二十一日

书记员陈立丽