上诉人（原审被告）：洛阳高新技术产业开发区X乡小朔（摍）村民委员会。

法定代表人：李某某，村长。

委托代理人：楚子毅，河南一得（略）事务所（略）。特别授权。

被上诉人（原审原告）：王某某，又名王X，男，X年X月X日生。

委托代理人：张某某，男，X年X月X日生。特别授权。

上诉人洛阳高新技术产业开发区X乡小朔（摍）村民委员会（以下简称小朔村委会）因与被上诉人王某某租赁合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院（2009）洛开经初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人小朔村委会的法定代表人李某某、委托代理人楚子毅，被上诉人王某某的委托代理人张某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年5月5日，被告（甲方）和原告（乙方）签订一份《租地协议》，约定：1、甲方同意乙方租用小朔村垃圾场20亩土地，每亩每年租用费600元。2、乙方租用垃圾场地，租用时间从2006年8月1日到2021年8月1日止。合同期满后在双方认可下，合同可以继续签订。3、合同签订生效后，乙方按租用实际土地面积向甲方交纳土地租用金。4、垃圾场土地平整，水电安装费用由乙方解决，甲方负责联系水源、电源。5、甲方负责调解垃圾场与村民纠纷，保证乙方正常施工，保证乙方培训车辆可以顺利从村中通过。6、如遇国家征用土地，甲方提前告知乙方，乙方应服从大局利益（乙方投入的财产及国家经济赔偿归乙方所有）。双方可提前解除合同。乙方遇到不可抗拒的特殊情况，无法经营，可告知甲方（乙方投入的一切财产归乙方所有），双方可提前解除合同。协议最后约定，双方代表签订协议后，X年X月X日生效。2006年5月14日，原告收取被告交纳的租金5000元。另查明，2006年5月5日，原告和王某签订一份《垃圾场土地平整协议》，原告将垃圾场场地平整工程交给王某，工程总价6500元，该协议中没有用土地平整工程款冲抵土地租金的约定。2006年5月12日，原告支付给王某工程款4500元。又查明，原告平整土地后，仅建起了东、南两侧围墙。此后，原告未再进行施工，场地也一直空闲。2008年6月，被告将该场地租赁给他人做砖场使用。原告在庭审中提交了一份落款时间为2006年6月3日，甲乙双方分别为洛阳市南山驾校和嵩县建筑队的《洛阳市南山驾校孙旗屯乡X村平整场地围墙施工合同》，该合同主要约定的是垃圾场土地平整和东、南两侧围墙施工，东侧墙长85米，南侧墙长150米，总造价19万元，甲乙双方代表分别是王某某和李某山。合同约定的工期是自2008年6月1日至2008年7月17日，与合同落款时间存在不一致。原告还随合同提交了四份李某山出具的收条，前三份分别是2006年6月3日，5万元；7月1日，10万元；8月1日，2万元。第四份收条时间是2006年10月4日，上书：“给南山驾校施工暂告一段，通过核算共收到王某某施工款拾柒万肆仟元整（x）”，其中金额部分大小写数额不一致。本案在审理中，原告申请对垃圾场东、南两侧围墙价值进行鉴定，洛阳市中级人民法院依法委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司进行鉴定。2009年12月30日，洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司做出蓝评报字（2009）第X号《价格评估报告书》，报告载明东侧墙长67.5米，南侧墙长112米，评估价值为x元。原告对鉴定报告记录的围墙尺寸和价格评估依据提出异议，2010年4月21日，洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司对异议进行回复，确认现场勘查时不慎将部分数据丢失，致使评估结论出现失误，经重新计算，将南侧围墙长度更正为162米、评估价值更正为x元，但维持了价格评估依据。

原审法院认为：2006年5月5日，原被告签订的《租地协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定。虽然协议签订时，土地的准确面积不确定，但协议对租赁土地的位置、大致面积、租金标准和租赁期限均作出明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，约定不明确的可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款确定。双方签订的《租地协议》第3条明确约定，按实际土地面积缴纳租金。因此，在土地平整完毕后按照该条款完全可以准确确定租赁面积，故土地租赁合同有效。被告有关该协议缺少面积和租金的具体数额，协议不是土地租赁合同，仅是土地租赁意向的辩称，没有依据，本院不予支持。根据原告提交的起诉状、《洛阳市南山驾校孙旗屯乡X村平整场地围墙施工合同》和鉴定报告，以及原被告当庭的陈述，可以确定原告平整的土地面积为20亩，本院予以确认。原告和王某签订的《垃圾场土地平整协议》中，并无以土地平整费用冲抵租金的约定，也没有证据显示王某有权代表被告，《租地协议》中又明确约定平整场地费用均由原告负担，因此原告有关4500元土地平整费冲抵租金的诉称，本院不予采信。按照《租地协议》约定，2006年8月1日协议已经生效，原告现在要求被告返还租金并计算利息，没有法律依据，本院不予支持。《租地协议》没有约定租金的支付期限，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。从合同签订时起，原告仅在2006年5月14日支付过5000元租金，此后从未缴纳过租金。原告有关该土地已经还耕，土地管理部门要求停工的诉称，也没有证据支持。事实上，该土地从2008年6月被租赁至今，并未还耕，故其诉称本院不予采信。综上，应属原告违约在先。被告在未与原告解除《租地协议》的情况下，将该块土地另行转租他人，也构成违约。因此，双方应当各自承担相应的责任。鉴于目前该土地已经有他人租赁使用，原被告签订的合同事实上已无法继续履行。被告又对解除《租地协议》不持异议，本院予以确认。原告已经建起的东、南两侧围墙，已有现承租人使用，无法恢复原状，且拆除的损失过于巨大，也有失公平。所以，依据鉴定报告确认的围墙价值，采取扣除原告应当缴纳的2006年8月1日到2008年6月的租金，剩余款项由被告赔偿给原告的补救措施，更为公平妥当。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条和第二百二十六条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告洛阳高新技术产业开发区X乡小朔（溯）村民委员会和原告王某某于2006年5月5日签订的《租地协议》解除。二、被告洛阳高新技术产业开发区X乡小朔（蝴）村民委员会赔偿原告王某某x元。三、以上给付限本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4230元，一由原告承担3006元，由被告承担1224元。

小朔村委会上诉称：在被上诉人拒不支付租金的情况下，上诉人解除了双方的租赁合同，并告知了被上诉人，上诉人在解除双方租赁协议后处置租赁物的行为不构成违约。2、被上诉人所建围墙未经出租人同意，上诉人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失，并且该围墙经有关部门认定属于危墙，并责令被上诉人限期拆除，一审判决让上诉人承担危墙的建造费用有失公平。

王某某答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。另查明，2010年7月16日，洛阳高新区X乡人民政府对小朔村南山驾校下发了《现场检查及责令改正指令书》，认为围墙随时都有倒塌的可能，直接影响到围墙外耕作农民和过路人员的安全，尤其是东围墙，要求南山驾校在2010年7月27日前整改完毕。2010年10月18日洛阳高新区安全生产监督管理局作出《责令改正指令书》，责令南山驾校负责人必须在2010年10月25日前，将存在重大安全隐患的围墙拆除，彻底消除安全隐患。

本院认为：双方签订的《租地协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，本院予以确认。租赁合同签订后，被上诉人在建成东南两侧围墙后，将该土地闲置一直未使用，并且被上诉人仅在2006年5月14日支付过5000元租金，之后从未缴纳过租金，故应属被上诉人违约，被上诉人要求返还租金，没有法律依据。鉴于被上诉人要求解除《租地协议》，上诉人亦同意解除《租地协议》，本院予以确认。上诉人在未与被上诉人解除租赁合同的情况下，将该块土地另行转租他人，也存在一定的过错，双方对本案的纠纷都应当承担相应的责任，故上诉人认为其不存在违约行为的上诉理由不足，本院不予采信。除围墙的评估报告外，被上诉人对其主张的其他损失均未能提供充分有效的证据予以证明，但被上诉人所建的围墙现被洛阳高新区安全生产监督管理局认定为危墙，并责令被上诉人限期拆除，虽然诉争土地已由其他人租赁使用，但该围墙已没有使用价值。故本院认为可用被上诉人应当交纳的2006年8月至2008年6月期间的租金，冲抵被上诉人修建围墙的费用后，由被上诉人自行拆除该围墙较为妥当。因被上诉人所建围墙存在安全隐患，一审认为拆除围墙损失过大的理由不当，应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

一、维持洛阳高新技术产业开发区人民法院（2009）洛开经初字第X号民事判决第（一）项。

二、撤销洛阳高新技术产业开发区人民法院（2009）洛开经初字第X号民事判决第（二）、（三）、（四）项。

三、驳回被上诉人王某某的其他诉讼请求。

一审案件受理费维持，二审案件受理费1250元，由上诉人洛阳高新技术产业开发区X乡小朔（摍）村民委员会负担625元，被上诉人王某某负担625元（已由上诉人垫付）。

本判决为终审判决。

审判长姬秋萍

审判员李某静

代审判员王某

二0一0年十一月十六日

书记员李某霞