原告上海某发展有限公司。

法定代表人王某，董事长。

委托代理人陈某，上海某（略）事务所（略）。

被告上海某餐饮有限公司。

法定代表人周某，董事长。

被告周某。

两被告委托代理人胡某，上海市某（略）事务所（略）。

原告上海某发展有限公司诉被告上海某餐饮有限公司、周某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某发展有限公司之委托代理人陈某，被告上海某餐饮有限公司及周某之委托代理人胡某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某发展有限公司诉称：原、被告于2006年5月28日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将其代管的位于本市X路X弄X号面积为279.58平方米的商铺出租给被告作为经营餐饮使用，租金自2006年8月1日开始支付，并对交付日期和租赁期限、租金、支付方式和期限、违约金等都作了相关约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告除支付2006年8月1日至2006年11月30日租金人民币119,056元外，未再向原告支付租金。故诉至法院，要求判决原告与第一被告签订的租赁合同于2008年4月3日解除；判令第一被告支付2006年9月1日至2008年4月3日的房屋租金人民币483,073元；判令第一被告支付违约金人民币29,764元；判令第一被告将房屋恢复原状并返还原告，支付自2008年4月4日至房屋实际交付之日止的房屋使用费（按照每日每平方人民币10元计算）。

被告上海某餐饮有限公司辩称：被告早已于2007年3月口头表示解除合同的意向，并于2007年6月开始停止营业，故对解除合同表示同意。被告已将租金支付至2006年11月30日，故原告应从2006年12月1日催讨租金，原告的起算日期有误，此外，因原告没有及时对解除合同做出表示，故从2007年6月之后收不到租金的责任在原告，因此，被告同意支付欠付租金，但2007年6月之后的欠租只同意承担50％；至于违约金，被告曾于2007年3月与原告协商过，原告表示不追究；房屋同意归还，但无法恢复原状，要求将装修折价款抵扣租金；关于房屋使用费，因补充合同中明确原告收取租金的时间范围，故原告只能主张2008年4月4日至2008年4月30日。

被告周某辩称：签订协议时，被告只是在第一被告办理执照申请中代为签订协议，合同明确约定所有的权利义务转到第一被告。原告现对被告也没有诉请。

经审理查明：2006年5月28日，原告与第二被告周某就上海市X路X弄X号房屋279.58平方米（以下简称系争房屋）签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告作为房屋代管人，与被告建立租赁关系，将系争房屋租赁给被告作为餐饮使用；房屋租赁期自2006年5月1日至2011年4月30日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金人民币3.5元，月租金总计为人民币29,764元。被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即人民币59,528元；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的1日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按10元/平方米（人民币）向原告支付该房屋占用期间的使用费；同时合同还约定，被告逾期不支付租金累计超过2个月的，原告可书面通知解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金。并在合同补充条款中约定，该房屋第一年每日每平方米建筑面积租金为人民币3.5元，月租金总计为人民币29,764元；第二年每日每平方米建筑面积为人民币3.5元，月租金为29,764元；第三年每日每平方米建筑面积为人民币5.5元，月租金为人民币46,771元；第四年每日每平方米建筑面积为人民币5.78元，月租金为人民币49,152元；第五年每日每平方米建筑面积租金为人民币6.06元，月租金为人民币51,534元；房屋租赁期自2006年5月1日起至2011年4月30日止，装修期为3个月，于2006年8月1日起支付租金；自本合同签订当日，被告应支付相当于本合同约定2个月租金的保证金共计人民币59,528元，作为履行合同和提供商品服务质量的担保；被告还应支付开业保证金相当于本合同约定1个月租金，共计人民币29,764元，被告如期开业，开业保证金将自行转为第一个月租金；双方明确，第二被告作为投资者（股东）正在申请设立餐饮企业，被告承诺该企业中处于绝对控股地位（如未获绝对控股地位则经其他股东授权后有权签署本合同），经其他股东（如有）授权与原告签订本合同时，正在办理该企业的注册登记手续，并且所承租之房屋即为该企业的注册地址及经营场所；被告预计最迟于本合同规定之起租日前取得该企业的营业执照；被告之企业依法成立之日，本合同（自始）即自动转由该企业承受；特别规定：原告作为该房屋的代管人，受房屋产权人某置业集团（上海）有限公司委托有权向被告出租该房屋，原告受委托期限为2005年5月1日至2008年4月30日，委托期限届满后，本合同原告权利义务由房屋产权人某置业集团（上海）有限公司直接承受，2008年4月30日后被告租金直接向房屋产权人支付，保证金转入房屋产权人账户并由房屋产权人管理，房屋产权人在本合同盖章以示确认。2006年6月5日，第二被告签收业主手册、业主联络卡、钥匙，并验收水、电数。2006年12月7日，原告（甲方）与第二被告（乙方）、第一被告（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于本补充协议签署日起，将其在《租赁合同》（包括与租赁合同有关的确认书）下的所有权利和义务一并转于丙方，丙方由此受让乙方转让的一切权利和义务；甲方对上述权利和义务之转让和受让予以认可。甲方确认：（1）经上述转让和受让后，丙方承受原乙方在租约下的权利和义务；（2）自本补充协议签署日起，甲、乙双方之间不再存在任何合同关系；在本协议签署之前甲方依《租赁合同》已产生的权利，在本补充协议签署后，甲方均可向丙方主张。2007年4月17日，原告向第一被告发函，表示已于2007年3月19日向贵公司发出结算通知，至今未收到该款项，催款金额为2006.12－2007.3租金合计人民币119,056元。2008年4月3日，原告向两被告发出《关于解除租赁合同的函》，表示自2006年8月1日至今，被告除向原告支付2006年8月1日至2006年11月30日租金119,056元外（其中含开业保证金转为8月份租金），其余租金未付，累计欠付租金505,988元；鉴于被告的行为已构成根本违约，根据《租赁合同》第九条的约定，原告决定正式解除《租赁合同》，请被告在收到本函后7日内向原告支付租金505,988元、违约金29,764元及相应的逾期付款滞纳金，并将该商铺恢复原状向原告交付。2008年4月10日，原告再发《催告函》，表示7日期限已届满，被告未做出任何回应，亦未迁出该商铺，请被告在2008年4月14日前向原告支付租金505,988元、违约金29,764元及相应的逾期付款滞纳金，并将该商铺恢复原状向原告交付，届时被告仍未履行的，原告将于2008年4月15日将该商铺收回，提存该商铺内物品。2008年5月14日原告诉至本院，作如上诉请。

2008年6月10日，原、被告双方就房屋权利交接达成一致。审理中，因双方对装修残值各执己见，无法调解，本院于2008年6月16日委托工程审价评估，因被告不同意支付审价费，上海第一测量师事务所有限公司向本院说明后，本院多次与原、被告调解、谈话，双方均不同意调解、支付审价费。2008年10月14日，因被告经多次通知仍未缴纳鉴定费，上海某测量师事务所有限公司发函建议撤销委托审价。

本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告与第二被告签订租赁合同后，原告按约交付房屋，并且在第一被告成立后，三方又订立补充协议，原合同权利义务由第一被告受让，故第一被告理应承担支付租金及原合同约定的其他责任。因原告已于2008年4月3日发函解除合同，被告亦无异议，现被告除已支付自2006年8月1日至2006年11月30日的租金（含开业保证金）人民币119,056元，之后未再支付，故原告催讨欠付租金和房屋使用费，理应支持。因合同明确原告受产权人委托期限为2005年5月1日至2008年4月30日，故原告有权主张的欠付租金租期限应为2006年12月1日至2008年4月3日，房屋使用费应自2008年4月4日至2008年4月30日。至于房屋使用费的标准，原告主张所依据的合同约定应为合同到期后的收费标准，根据本案的具体情况，仍以参照原租金标准为妥。被告关于2007年3月口头通知原告解除合同，并于2007年6月开始停止营业，对2007年6月后的欠费只同意承担50％责任的抗辩，未提供证据证明，于法无据，本院难以采信。因被告使用租赁房屋却未按期支付租金，构成违约，原告主张违约金，符合双方约定，可以支持，被告认为曾口头协商免除违约金，没有证据证明，本院亦不予采信。审理中，原、被告双方已于2008年6月10日交接房屋权利，关于解除合同后装修残值的确定，因被告未付评估费导致审价不能继续，本应承担相应的不利后果，现考虑到被告确进行过一定的装修，根据被告自述的装修残值，同时考虑导致合同解除系因被告违约，由本院酌情确定。至于保证金，因合同明确转入房屋产权人账户，由产权人管理，故本暂不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、原告上海某发展有限公司与被告上海某餐饮有限公司、周某就上海市X路X弄X号面积为279.58平方米的房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》于2008年4月3日解除；

二、被告上海某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某发展有限公司2006年12月1日至2008年4月3日房屋租金人民币479,200元；

三、被告上海某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某发展有限公司违约金人民币29,764元；

四、被告上海某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某发展有限公司2008年4月4日至2008年4月30日房屋使用费人民币26,788元；

五、原告上海某发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海某餐饮有限公司装修残值补偿款人民币150,000元。

负有付款义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币9767元，减半收取人民币4883.5元，由被告上海某餐饮有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员朱萍

书记员 未s