原告云帆都市嘉园小区业主委员会。住所地：郑州市X路X号。

代表人岳某某，该业主委员会主任。

委托代理人马纪磊，河南中锦（略）事务所（略）。

委托代理人张忠富，河南中锦（略）事务所（略）。

被告河南富寓物业管理有限公司。住所地：郑州市二七区X街X号X号楼X单元。

法定代表人王某甲，该公司经理。

委托代理人廉洁，河南裕达（略）事务所（略）。

委托代理人王某乙，该公司副经理，住（略）。

被告河南蓝源公交实业有限公司。住所地：郑州市X路X号。

法定代表人范某某，该公司总经理。

委托代理人李某某，女，该公司职员，住（略）。

委托代理人王某丙，女，该公司职员，住（略）。

原告云帆都市嘉园小区业主委员会（以下简称云帆小区业委会）与被告河南富寓物业管理有限公司（以下简称富寓物业公司）、河南蓝源公交实业有限公司（以下简称蓝源公交公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云帆小区业委会代表人岳某某及其委托代理人马纪磊、张忠富，被告富寓物业公司法定代表人的委托代理人廉洁、王某乙，被告蓝源公交公司法定代表人的委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告云帆小区业委会诉称：云帆都市嘉园小区（以下简称云帆小区）已于2009年12月31日与富寓物业公司解除了物业管理合同，但富寓物业公司却占据着小区的物业管理用房，并出租给蓝源公交公司，至今未予归还，故请求判令被告归还小区物业管理用房及物业管理资料，并交纳自2010年1月1日至4月30日因侵占物业管理用房产生的损失4万元。

被告富寓物业公司辩称：云帆小区和富寓物业公司的物业管理合同并未解除，双方未就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等达成协议。物业管理用房应当位于地面以上，蓝源公交公司占用的房屋是地下建筑，不是物业管理用房。富寓物业公司未占据云帆小区的物业管理用房，故不存在归还及赔偿问题。就归还物业管理资料问题，双方未达成共识，如果双方达成协议，被告可以归还。

被告蓝源公交公司辩称：被告蓝源公交公司租赁富寓物业公司位于云帆都市嘉园小区内的水厂，与原告之间不存在合同关系。蓝源公交公司与富寓物业公司约定每半年支付一次租金，并于2010年1月29日向富寓物业公司支付了2010年1月到6月的租金。原告的要求与蓝源公交公司无关，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：云帆小区系河南富寓房地产有限公司开发。1999年12月31日，郑州市城市规划管理局颁发的（1999）郑城规建管（许）字第（0665）号建设工程规划许可证附件【1】中载明云帆小区核准的物业管理用房为一层、临时建筑，建筑面积为372.8平方米。富寓物业公司系云帆小区前期物业管理公司。2009年7月30日，富寓物业公司发出告业主书，主要内容为：该公司自2001年9月接管云帆小区，由于业主欠费，造成严重亏损，富寓物业公司决定于2009年10月30日起正式撤离小区。该告业主书在云帆小区进行了张贴。后富寓物业公司撤离了云帆小区。

2009年10月25日，云帆小区召开首次业主大会；11月6日大会产生的云帆小区业委会在郑州市管城回族区房产管理局进行了备案。2009年11月27日晚9点，云帆小区业委会召开全体委员会议，经讨论一致通过不再和富寓物业公司签订物业服务合同，并决定富寓物业公司于2009年12月31日前从小区撤出，并履行告知义务。富寓物业公司撤离小区后，小区已由业委会自行管理。

双方诉争的云帆小区物业管理用房经本院现场勘验，结果为：在云帆小区西北有一幢二层小楼，一楼由蓝源公交公司使用，室内高度为4.02米，室内地面低于地平面70公分，室外高度为3.32米。二楼高4.34米。

另查明，2010年1月29日，富寓物业公司向蓝源公交公司出具收条一份，内容为：“今收到河南蓝源公交实业有限公司交付的2010年1月至2010年6月的水厂租金（为云帆都市嘉园小区内的水厂）折合成18.9升的大桶水票，共计3572张。票号x-x。”

上述事实，有原、被告举证及双方当事人陈述、本院勘验笔录在卷佐证。

本院认为，富寓物业公司作为云帆小区的前期物业管理公司，于2009年7月30日发出告业主书并在小区内张贴，后又撤离了云帆小区，该事实表明富寓物业公司不再对云帆小区履行物业管理职责；云帆小区业委会成立后，已对小区自行进行管理，且小区业委会经讨论决定不再和富寓物业公司签订物业管理服务合同，故应当认定富寓物业公司与云帆小区业主之间的前期物业服务合同已经终止。因此，富寓物业公司应当向原告移交物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。关于云帆小区的物业管理用房，郑州市城市规划管理局批准的是一层，但在小区规划的地方建的是二层楼房，蓝源公交公司占用的一楼，虽然室内地面低于小区地平面70公分，但该层房屋室外的高度为3.32米，符合作为办公用房的高度，故蓝源公交公司占用的一楼应为规划部门批准建设的小区物业管理用房。富寓物业公司关于该层房屋为地下建筑的主张，理由不足，本院不予确认。蓝源公交公司向法庭提交的富寓物业公司向其公司出具的租金收条，证明富寓物业公司与蓝源公交公司之间系租赁关系；由于物业管理用房的所有权属于全体业主，未经业主大会同意，作为前期物业服务的富寓物业公司无权改变物业管理用房的用途；富寓物业公司将云帆小区的物业管理用房租赁给蓝源公交公司，改变了物业管理用房的用途，双方的租赁关系应为无效，蓝源公交公司应与富寓物业公司一起将占用云帆小区的物业管理用房移交给原告。因云帆小区的物业管理用房规划的是一层，二楼并未取得建设工程规划许可证，应为违章建筑，原告要求作为物业管理用房移交，无法律依据，本院不予支持。该层房屋如何处理，原告可向其他有关机关申请解决。因本案系物业服务合同纠纷，原告要求二被告交纳自2010年1月1日至4月30日因侵占物业管理用房产生的损失4万元的请求与本案不是同一法律关系，本院不予合并处理，原告可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《物业管理条例》第二十九条、第三十八条、第三十九条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款及有关法律之规定，判决如下：

一、被告河南富寓物业管理有限公司、河南蓝源公交实业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于云帆都市嘉园小区内的一楼物业管理用房移交给原告云帆都市嘉园小区业主委员会。

二、被告河南富寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云帆都市嘉园小区业主委员会移交云帆都市嘉园小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必须的其他资料。

案件受理费100元，由被告河南富寓物业管理有限公司、河南蓝源公交实业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长罗国昌

人民陪审员陈选生

人民陪审员易国伟

二○一○年十一月五日

书记员许文静