上诉人（原审被告）秦某乙，男。

上诉人（原审第三人）秦某丙，男。

上诉人（原审第三人）秦某丁，女。

上诉人（原审第三人）秦某戊(又名秦某星)，男。

上诉人（原审第三人）薛某某，男。

五上诉人共同委托代理人贾林河，男。

被上诉人（原审原告）张某某，女。

被上诉人（原审原告）肖某己，男。

被上诉人（原审原告）肖某庚(勤)，女。

被上诉人（原审原告）肖某辛(芹)，女。

委托代理人杨某某。

上诉人秦某乙、秦某戊、秦某丙、秦某丁、薛某某因房屋租赁合同纠纷一案，均不服汤阴县人民法院（2007）汤菜民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院查明，原告张某某与肖某义系夫妻，双方共生育子女3人，儿子肖某己(现下落不明)，长女肖某庚、次女肖某辛，均为本案原告。肖某义于2009年2月3日去世，其父母在此前均已去世。被告秦某乙同其妻王春枝共有子女3人，长子秦某戊、次子秦某丙、女儿秦某丁，均为本案第三人。1997年，被告同亲戚王建军共同出资购买了古贤村村民委员会建造的位于302省道边、紧邻古贤村村民委员会大门南侧的两间门面房。2003年6月底，被告取得该房屋的完全所有权。2004年6月份王春枝去世后，被告及其三个子女未进行析产继承。2006年3月12日，肖某义同被告秦某乙签订1份房屋买卖协议，双方约定将被告该房屋卖给肖某义，作价x元。肖某义、被告及中证人王献伟、第三人秦某戊共同在该协议上签字认可。第三人薛某某从2005年始租赁该房屋至今。原、被告及第三人对上述事实陈述一致，予以确认。

关于房屋价款的支付情况，原、被告分歧较大。原告张某某、肖某庚、肖某辛称肖某义已将房款全部支付，并提供了被告于2006年3月12日出具的收到房款5900０元的收据。被告对这份收据系其出具不持异议，但称肖某义实际仅支付了x元房款，尚欠x元未付，并提供了1份欠据，内容为：“今欠到秦某乙房款人民币贰万玖仟元正（x），肖某义，2006．3．12”三原告质证认为，这笔款项是肖某义借被告的钱做生意用，并非欠下的房款，这份证据上除“肖某义”三字是肖某义书写外，其它内容均为被告书写，肖某义签名时，上面没有“秦某乙房款”五字，这是被告后来加上去的。诉讼中，肖某义曾申请对这份证据上“秦某乙房款”五字同其它内容的成文时间是否一致和“肖某义”三字上是否为其所捺指印等内容进行鉴定，后又自行撤回鉴定申请。被告对三原告提供的收到x元的收据提出异议，并提供了肖某义签字认可的尚欠x元房款的欠据予以反驳。为否定被告提供的这份证据，肖某义称这笔款是做生意借款，非所欠房款，但其又撤回了对该欠据的鉴定申请。从“谁主张、谁举证”的举证责任分配原则来讲，应由原告张某某、肖某庚、肖某辛承担此举证不能的不利后果。从合同的对等原则来讲，被告也应按合同约定及时交付房屋。

关于第三人薛某某主张的优先购买权问题。本案原庭审笔录中，第三人薛某某与被告的陈述均证明被告出卖房屋之前通知了薛某某，其未明确表态，在房屋出卖后，第三人薛某某得知该情况也未持异议，且在此后的一年内也未行使撤销权，故应视为其自动放弃优先购买权。

关于第三人秦某丙、秦某丁、秦某戊主张的该买卖协议未经他们同意，属无效协议的问题。由于该买卖协议签订时，第三人秦某戊当时即在场，并作为中证人在协议上签字认可，其对该协议的内容及法律后果是明知的。由于本案争议的房屋系被告出资购买，签订协议时第三人秦某丙、秦某丁均在外地，未同被告共同生活，作为善意一方的肖某义有理由相信被告享有该房屋的处分权，而且在此后的一年多时间里第三人秦某丙、秦某丁均未主张该协议无效，故被告的行为属表见代理，应认定有效。而且第三人秦某丙、秦某丁原审委托的特别授权代理人王宝华在原审中代表其二人明确表示同意继续履行该房屋买卖协议，这属其真实意思表示，应予认定。

为查明案件事实，2008年7月23日到古贤村村民委员会进行了调查，并对该村的党支部书记薛某彬、村委会主任周文付制作了调查笔录。二人证明本案争议的房屋系该村委会于1997年建造的对外出售的20间房屋中的两间门面房，土地的所有权归村委会。这批房屋谁买下谁取得房屋所有权，村委会允许其继续买卖，并可协助办理过户手续，但购房人应向村委会交纳每年每平方米2元的土地使用费，这20间房屋中有一部分已经卖过了，村委会有登记底册。原、被告及第三人对该调查笔录无异议。

由于原告肖某己下落不明，为保护其合法权益，将其列为共同原告，原告张某某、肖某庚、肖某辛在本案中的诉讼行为、后果对其应具有溯及力。

原审法院认为，肖某义和被告秦某乙签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，虽然该房屋所属的土地所有权归古贤村村民委员会，但被告已取得了该房屋的所有权，故其有权处分该房产，该协议的内容不违反法律强制性规定，为维护合同的稳定性，原告张某某、肖某己、肖某庚、肖某辛及被告应诚实、完全继续履行行合同义务。由于四原告未提供足以否定尚欠被告x元房款事实的证据，故其四人应共同承担继续支付下欠房款的合同义务。四原告未足额支付被告房款，违约在先，故其请求被告赔偿其经济损失x元的主张，不予支持。按照合同约定，被告应承担及时向四原告交付房屋的履行义务。第三人薛某某在被告秦某乙告知其发生房屋买卖事实的前后均未主张优先购买权，且在房屋买卖行为生效后的一年内未主张撤销权，其现在请求撤销该房屋买卖协议，不予支持。第三人秦某戊系原审依职权追加的第三人，其在该买卖协议签订时以“中证人”的身份在协议上签字，这可证实其认可该协议生效后的法律后果，故其请求该协议无效，理由不足，不予支持。第三人秦某丁、秦某丙在本案原审中同意继续履行该房屋买卖协议，故其二人请求该房屋买卖协议无效，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告秦某乙将位于302省道边、紧邻古贤村村民委员会大门南侧的两间门面房交付给原告张某某、肖某己、肖某庚、肖某辛；二、原告张某某、肖某己、肖某庚、肖某辛给付被告秦某乙购房款x元(即人民币贰万玖仟元整)，四原告互负连带责任：三、驳回原告张某某、肖某己、肖某庚、尚玉琴主张被告赔偿其x元经济损失的诉讼请求；四、驳回第三人薛某某、秦某戊、秦某丙、秦某丁的诉讼请求。上述第一、二项判决内容，限原、被告于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850元，二审案件受理费1850元，共计3700元，由原告张某某、肖某己、肖某庚、肖某辛负担1850元，被告秦某乙负担1850元。

上诉人秦某乙、秦某戊、秦某丙、秦某丁不服原审判决上诉称，1、原审认定事实不清，原审认定秦某丙、秦某丁的代理人王宝华同意房屋买卖合同继续履行，并非当事人和代理人真实意思，同意继续履行的前提是房价7.5万元而非5.9万元。2、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖问题，现房价未付清，标的物未转移，房屋现仍出租，由承租人占有使用，买卖协议难以履行，故上诉人主张解除合同，应予支持。3、原审适用法律不当。请求撤销一审判决，依法解除双方买卖合同。

上诉人薛某某不服原审判决上诉称，秦某乙卖房签合同之前十余天通知过我，我当时未明确表态是否要房，但第二天我就明确表示要房，但秦某乙答复房子不卖了，法院以此认定我放弃优先权与事实不符。请求二审法院撤销一审判决，认定上诉人与被上诉人之间房屋买卖无效。

被上诉人张某某等答辩称，1、原审认定事实清楚，证据充分，x元房款已付清，后借的x元是秦某乙把借款写成了欠款，卖房时，秦某乙及长子秦某戊亲笔签名，秦某乙另二子女秦某丙、秦某丁的代理人亲笔签名同意卖房。2、秦某乙以标的物未转移，合同难以履行主张合同应予解除，均不符合法律规定。3、原审第三人薛某某主张应享有优先购买权，但秦某乙在卖房前已通知到薛某某，其已表示不要该房，现在主张优先购买权不能成立。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，被上诉人秦某乙等与上诉人张某某均争议的两间门，现未经政府部门办理登记手续，均未取得房产证。其它事实与原审查明的事实相同。

本院认为，上诉人秦某乙主张王宝华同意房屋买卖协议继续履行，并非真实意思表示，但仅提供证人证言，证据不够充分。关于房款问题，被上诉人虽未付清房款，但上诉人已出具了全额房款的收据，所欠房款被上诉人另出具了欠款手续，故是否付清房款不影响房屋买卖合同的效力。上诉人秦某乙上诉提出薛某某现仍租赁使用争议房屋，买卖合同难以履行，上诉人以该理由主张解除房屋买卖合同于法无据，上诉人秦某乙的上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予支持。薛某某以自己应享有优先购买权为由，要求确认买卖合同无效，但薛某某认可秦某乙卖房前通知过自己，但自己未明确表态，故秦某乙在承租人未有明确购房表示的前提下将房屋卖于肖某义，买卖双方的行为并不侵犯承租人薛某某的权利，且薛某某也未在法定期限内行使撤销权，故薛某某的上诉请求本院亦不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

审判长赵红艳

审判员丁伯顺

审判员杨某华

二○一○年三月三十一日

书记员吴艳敏

安法网X号