重庆市第四中级人民法院

民事判决书

（2009）渝四中法民终字第x号

上诉人（原审被告）：石某甲，男，苗族，X年X月X日生，务农，住（略）。

委托代理人：杨再军，重庆渝鑫（略）事务所（略）。

委托代理人：石某乙，男，苗族，X年X月X日生，公司职员，住（略）-4。

被上诉人（原审原告）:高某丙，男，苗族，X年X月X日生，退休工人，住（略）-1。

委托代理人：冉发光，重庆市酉阳土家族苗族自治县中心法律服务所（略）。

委托代理人：陈伟，重庆市酉阳土家族苗族自治县中心法律服务所（略）。

被上诉人（原审被告）：高某丁（又名高X），高某丙之子，苗族，X年X月X日生，无业，住（略）-1。

上诉人石某甲与被上诉人高某丙、高某丁返还原物纠纷一案，酉阳土家族自治县人民法院于2009年8月24日作出（2009）酉法民初字第X号民事判决，石某甲对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年12月7对上诉人石某甲及其委托代理人杨再军，被上诉人高某丙及其委托代理人冉发光、陈伟，被上诉人高某丁进行了询问。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：高某丙与高某丁系父子关系。2002年高某丙搬到女儿高某处居住，即将其所有的原烟厂旧宿舍大楼五单元五楼X-X号房屋一套交由高某丁暂住。2003年5月17日高某丁与石某甲签订了书面买卖合同，将原烟厂旧宿舍大楼五单元五楼X-X号房屋一套（面积约77.49平米））以x元的价格卖给石某甲，合同签订后石某甲即一次性付清了房款并入室居住。同年6月高某丙找到被告石某甲提出异议，双方发生争吵，2009年6月26日，高某丙诉至法院请求确认该买卖合同无效，并返还房屋，经法院主持双方调解未果。

另查明，合同签订时高某丁即交付房产证及钥匙给石某甲，但土地使用权证在高某丙处，且该房产至今未过户。

原告高某丙诉称：高某丙原系烟厂职工，下岗后于2002年搬到女儿高某处居住，在烟厂旧宿舍大楼五单元五楼X-502住房即交由高某丁暂住。2003年高某丁在高某丙不知情的情况下，私自将该房屋卖给石某甲，高某丙知道后即明确表示不愿意卖房，并多次要求高某丁把房子交回未果。现请求确认该买卖合同无效，并返还房屋。

被告高某丁辩称：卖房子时确实未经过父亲高某丙的同意，当时由于打牌输了急需用钱，所以才卖的房子，房产证上是父亲高某丙的名字，房子是高某丙的。

被告石某甲辩称：2003年买房时与高某丁签订了书面买卖合同，并一次性付清了x元的房款，且买后对该房屋进行了两次装修。事后不久高某丙确实找过石某甲，说房子价格卖低了，但高某丁作为高某丙的儿子其卖房行为应构成表见代理，合同应为合法有效，不应退房，加之买房是2003年，高某丙现在才起诉已经超过了诉讼时效。

一审法院认为，针对双方当事人诉争的焦点评述：一、高某丁作为高某丙的儿子其卖房行为能否构成表见代理的问题。本案中购房协议书上甲方签名栏高某丁是以自己的名义签名，且交付房屋时房产证上为高某丙的名字，通过房产证石某甲理应知道高某丙才是房产合法的所有权人。高某丙与高某丁虽为父子关系，但不能凭此即认为高某丁有代理权，且该房虽交付房产证但并未办理过户，高某丙仍为合法产权人。加之合同签订后约二十天高某丙已明确表示不同意，高某丁事后也未取得该房屋的产权。故高某丁卖房的行为应为无权处分行为不构成表见代理，该合同应为无效。二、高某丙诉求是否超过诉讼时效的问题。高某丙所诉返还原物请求权，是一种物上请求权，而物上请求权不应受诉讼时效的限制，而合同如果被确认无效应当自始无效，并不存在诉讼时效是否超过的问题，故对被告石某甲称高某丙诉请已过诉讼时效的请求不予支持。至于被告石某甲称其已经对该房屋进行了两次装修，对于该损失可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条判决：一、被告高某丁与被告石某甲签订的买卖合同无效。二、由被告石某甲返还位于原烟厂旧宿舍大楼五单元五楼X-X号房屋及产权证明给原告高某丙，限判决生效后三十日内交付。三、由被告高某丁返还被告石某甲房屋价款x元，限判决生效后十日内付清。案件受理费1000元，因适用简易程序，减半收取，由被告高某丁承担300元，被告石某甲承担200元，其余退回原告高某丙。

石某甲对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回高某丙的诉讼请求。主要事实和理由：一、原判对高某丙将讼争房屋交高某丁暂住这一事实认定不清，依据不足。诉讼中高某丙只提交了《国有土地使用证》及相关档案材料，对于交高某丁暂住的事实只有父子二人的陈述，证据不足。二、讼争房屋转让前后，高某丙父子及其家人的行为表明高某丁对房屋的处分行为系有权处分，或构成表见代理，转让房屋的协议应属有效。理由有五：一是讼争房屋由高某丁占有和管理；二是高某有意卖房；三是转让协议的转让方是高某丙，高某丁是以其父亲的名义卖房；四是高某丁卖房时持有房屋产权证，石某甲有理由相信高某丁的转让行为征得了其父的同意；五是石某甲与高某丁议价时，高某丁之母在场且未提出异议。三、物上请求权包括停止侵害、排除妨碍、消除影响、恢复原状、返还原物五项权能，前四项不适用诉讼时效的规定，而对返还原物应否受诉讼时效调整，法律没有规定，原判认定返还原物不受诉讼时效限制，没有法律依据。四、原判就无效合同造成的损失既为查明，又为作出处理，仅要求返还价款，客观上限制了石某甲的求偿范围，有失公平。

被上诉人高某丙辩称：一、高某丙将房屋交其子暂住的事实证据充分，而石某甲对此也是知情的。二、石某甲在与高某丁签买房协议时，签名栏高某丁签的是自己的名字，其行为应是高某丁的个人行为，不是代理行为。事后高某丙找到石某甲明确表示不同意卖房。故高某丁的行为应属于无权处分，不是表见代理。三、原判认定返还原物不受诉讼时效限制，法律依据明确；对石某甲的损失认定清楚，判令有高某丁如数退还购房款，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人高某丁辩称：石某甲主张的卖房行为构成表见代理不成立，当时卖房子时因为与其父的关系不和，高某丙不会委托高某丁卖房子；石某甲买房子时没有审查房主是谁，也有过错，不应承担赔偿损失的责任。

本院二审查明：2003年5月17日，高某丁（鸿）与石某甲签订的《购房协议书》载明：甲方高某丙（泰）、乙方（石某甲）将甲方住房壹套产权转让给乙方，签名栏甲方为“高某”，乙方为“石某甲”。当天，高某丁出具收条给石某甲，载明：今收到石某甲购高某泰原烟厂宿舍大楼五单元五楼X-X号住房壹套的购房款x元，同时移交给石某甲产权证一本。

二审中，石某甲明确表示赔偿损失部分可另案解决。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，双方当事人对石某甲与高某丁签卖房协议、支付价款、未办理过户手续等事实无异议，但对于高某丁的卖房行为的定性存有争议，本案争议的焦点为高某丁的卖房行为是无权处分、还是表见代理、还是与石某甲的恶意串通。

表见代理是指无权代理人的代理行为客观上存在使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。代理人的行为是以被代理人的名义作出。而无权处分是行为人擅自处分他人财产的行为，处分人的行为以自己的名义作出。本案中，从石某甲与高某丁所签协议及高某丁出具的收条看，高某丁卖房是以高某丙的名义作出，故不构成无权处分。同时，石某甲在签买房协议时，高某丁提供了房屋产权证，石某甲应该知道房屋的实际房主，应该要求高某丁提交书面的授权手续等，故石某甲的卖房行为不是善意，且主观上有过错，也不构成表见代理。高某丁在明知自己对讼争房屋无处分权且没有得到高某丙的书面授权的情况下出卖房屋，石某甲在明知高某丁不是讼争房屋的实际房主的情况下购买房屋，双方恶意串通损害了第三人高某丙的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。故高某丁与石某甲所签《购房协议书》无效。原判对高某丁的卖房行为定性有误，本院予以纠正。高某丙请求确认高某丁与石某甲所签《购房协议书》无效并要求返还原物，不受诉讼时效限制，其请求应予支持。同时，原判判决由高某丁返还价款给石某甲，并没有限制石某甲就房屋装修及其他的损失另案主张的权利，石某甲均可另案主张，故原判结果正确，可以维持。上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

二审案件受理费1000元，由上诉人石某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长张登明

代理审判员谭中宜

代理审判员尹宏桂

二0一0年十一月十二日

书记员梁林军