原告上海A公司。

法定代表人王D。

委托代理人张E。

委托代理人朱F。

被告上海B公司。

法定代表人林G。

委托代理人杨H。

第三人上海C公司。

法定代表人李I。

委托代理人韩J。

第三人上海K公司。

法定代表人戚L。

第三人杨M。

原告上海A公司（以下简称A公司）诉被告上海B公司（以下简称B公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张军独任审判，并于2009年10月22日依法公开开庭进行了审理。原告A公司委托代理人朱F，被告B公司的委托代理人杨H到庭参加了诉讼。嗣后，因原告申请及案情需要本院依法追加上海C公司（以下简称C公司）、上海K公司（以下简称K公司）及杨M为本案的第三人参加诉讼，并于2009年11月27日再次公开开庭进行了审理。原告A公司委托代理人朱F，被告B公司的委托代理人杨H和第三人杨M到庭参加了诉讼。第三人C公司、K公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告A公司诉称，根据上海市L办公室（以下简称L办公室，现改为L委员会）与中国M公司上海公司经营部（以下简称M公司）于1984年12月30日签订的《联合建设商品房屋协议书》（以下简称联建协议）、1987年6月5日签订的《关于N大楼基地拆除商业网点的补偿面积问题的会议纪要》（以下简称八七会议纪要）、1994年5月20日L办公室与中国O公司（以下简称O公司）签订的《N大楼联合筹建领导小组会议纪要》（以下简称九四会议纪要）、1998年10月21日签订的《会议纪要》（以下简称九八会议纪要），以及在1987年10月至1998年1月期间，P菜场等被拆迁单位与由L办公室与O公司共同组建的N大楼筹建组签订的《协议书》等文件，明确N大楼动迁基地被拆迁的原属系统房或直管公房单位在N大楼建成后按原有使用面积可回搬安置，并由被告改制前的单位O公司与这些L办公室下属N大楼动迁的商业网点单位建立租赁关系，签订公有非居住用房租赁合同。从1995年6月至2004年12月，原告与O公司所委托的上海Q公司（以下简称Q公司）建立了公有非居住用房租赁使用关系，双方签订了《公有非居住用房租赁合同》，原告使用本市杨浦区R路X号－X号二层、X号地下室、底层、二、三、四、五层共1259.62平方米（即系争房屋1）和本市杨浦区R路X号底层、X号二层共建筑面积569.94平方米（原归使用单位杨浦区粮食局后经L办公室同意调整给原告，即系争房屋2）。房租支付标准均按上海市房产局有关公有非居住用房租金标准执行，转租按市房产局有关协议租金规定执行。原告对系争房屋1和系争房屋2享有公有非居住用房承租使用权的直接依据还有在1999年7月30日O公司和S办公室联合向杨浦区房地产登记处申请《房地产权证》的报告附件材料中明确N大楼部分房屋建筑面积的产权归被告，使用单位是原告和杨浦区粮食局等原R路被拆迁单位。原告正是依据有关上述附件材料和L委员会（以下简称区L委）的“房屋调拨单”及《关于核准办理R路X号商业用房租赁户名过户手续的函》，取得了上述系争房屋的公有非居住用房承租使用权。原告与被告改制前的O公司自1995年6月建立租赁关系以来一直相安无事，友好相处。原告按期支付租金，被告及其所委托的Q公司及时开具租金收据。2004年8月10日，O公司发出书面《通知》，告知Q公司称N大楼X号网点和T路X号网点等房屋产权作为实物资产注入被告，明确上述两处房屋的管理、经营及相关费用的追索问题均由被告处理解决。被告也于同年9月7日发出通知告知有关网点承租户，N大楼产权已归其所有，宣布原告与被告的租赁协议即时作废。鉴于原告与Q公司所签订的《公有非居住用房租赁合同》规定“合同期满三个月前，如乙方需继续租赁的，可以向甲方提出书面申请，甲方应予同意。”故原告会同区L委于2004年9月23日赴被告处协商，要求继续签订R路X号和X号《公有非居住用房租赁合同》。被告以《2004年9月23日会议纪要》的传真件形式明确拒绝了原告的合理要求，也否定了区L委依照有关协议与会议纪要等文件所确定的对N大楼被拆迁单位6300平方米拥有“统一平衡掌握使用”的职权。并向租户发出通知，称N大楼产权网点产权已归被告所有，要求各租户与被告办理租赁合同变更或签约手续。基于此情况，原告和区L委分别复函给被告，重申和要求与被告就上述系争房屋签订《公有非居住用房租赁合同》，但再次遭被告拒绝。在多次与被告协商不成的情况下，原告于2005年6月20日起诉至法院，要求判令被告停止对系争房屋的侵害。后上海市杨浦区人民法院（以下简称杨浦法院）作出（2005）杨民三（民）初字第XXXX号民事判决，支持了原告的全部诉请。后被告不服，提出上诉。经上海市第二中级人民法院（以下简称二中院）审理后，又以（2005）沪二中民二（民）终字第XXXX号民事裁定，发回重审。后经杨浦法院重审后作出（2005）杨民三（民）重字第XXXX号民事判决，原、被告均不服，向二中院上诉。二中院作出（2008）沪二中民二（民）终字第XXXX号民事判决。该判决确认以下事实“本院另查明，根据A公司在原审审理中提供的《关于U基地动迁单位情况表》的记载，表格中所列11户被拆迁人，被拆迁的房屋中公房建筑面积为2504.44平方米，系统房建筑面积为2565.13平方米，其他面积113.1平方米。在本院审理中，A公司又提供了盖有O公司印章的与上述表格记载被拆迁面积相对应的协议书，以证明原被拆迁面积已超过5000平方米，不存在原审法院认定的多余面积。O公司、B公司、Q公司对上述表格中记载的内容无异议。以上事实有A公司提供的证据及双方当事人在审理中的一致陈述予以证实。本院认为……现A公司在区L委的安排下使用系争房屋，A公司与Q公司签订的《公有非居住用房租赁合同》则进一步明确了，合同期满三个月前如A公司需继续租赁的，可向Q公司提出书面申请，Q公司应予同意。据此应当认定A公司对系争房屋享有合同期满后的续租权，在签订的租赁合同期满后双方仍可按上述约定进行续租。O公司、B公司认为，自九八会议纪要签订后，其已取得系争房屋的全部产权，其已无义务将系争房屋继续出租于A公司使用，该观点显然与上述约定不符。鉴于Q公司收取租金的行为延续至2004年11月，而此前双方亦曾为续租的相关事宜多次进行过协商，故O公司、B公司、Q公司以A公司未能及时提出续租申请为由，主张其已放弃续租权显然与事实相悖。……关于本案的转租租金问题，由于A公司对原审法院判决所涉期间转租租金的处理不提出异议，是其真实意思表示，与法无悖，故对原审法院就该部分所作判决，本院一并予以维持”。在二中院的民事判决书下达以后，原告本着友好协商、妥善处理历史遗留问题的态度，多次与被告联系，要求被告尊重历史，遵照二中院的判决书所查明及确认的事实，确认原告对N大楼所涉系争房屋具有公有非居住房屋使用权，恢复原告对系争房屋的公有非居住房屋租赁关系并交付原告使用，却迟迟得不到被告配合。故现要求，1、判令确认原告对上海市杨浦区R路X号－X号二层、X号地下室、底层、二、三、四、五层建筑面积计1259.62平方米房屋和上海市杨浦区R路X号底层、X号二层建筑面积计569.94平方米的房屋具有公有非居住房屋承租权；2、判令被告将上述自2008年1月1日起与原告恢复公有非居住房屋租赁关系并交付原告使用；3、判决被告分别于2008年11月30日、2009年1月1日与第三人C公司、K公司、第三人杨M签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》无效。审理中，原告变更第2项诉请为要求判令被告自判决生效之日起十日内与原告建立上海市杨浦区R路X号－X号二层、X号地下室、底层、二、三、四、五层建筑面积计1259.62平方米房屋和上海市杨浦区R路X号底层、X号二层建筑面积计569.94平方米的房屋的公有非居住房屋租赁关系并交付原告使用。

被告B公司辩称，原告与被告就系争房屋所发生的纠纷自2005年起诉讼至今，期间双方分别起诉至法院，三个互相有密切关联的案件分别以独立的案号，经历一审、二审、发回重审，现已生效的判决书主文中确定的承担权利义务是原、被告，所涉及的系争房屋与本案系争房屋完全一致，并明确了系争房屋使用权最终归属问题、租金支付及租金收益分配问题。虽然已生效判决的诉请与本案的诉请确有不同，但事实上已生效的判决与本案完全是基于同一法律事实和法律关系所引发的争议，由于对本案诉请的认定是审理上述已生效判决案件的基础，因此，事实上在该已生效判决文书中已对本案诉请内容作出了明确的答复。综上所述，被告要求驳回原告的诉讼请求。本案应适用“一事不再理”的原则，裁定不予受理。因原告擅自将系争房屋转租，故原告已不享有对系争房屋的公有非居住房屋承租权，更不存在将系争房屋1交付原告使用问题。原告对系争房屋2所享有的公有非居住房屋承租权应至2016年4月30日止，但对于该系争房屋2中由第三方实际使用的部分系合法租赁，且已有生效判决对该部分租赁收益进行了分配，故为保护第三方的合法权益，不宜将该部分房屋交付原告使用。

第三人杨M述称，不知道原、被告之间的诉讼情况，被告也未将诉讼情况告知第三人，现听候法律处理。谁拿回房屋就和谁签订租赁合同

第三人C公司未到庭陈述意见。

第三人K公司未到庭陈述意见。

经审理查明，1、原、被告为本市杨浦区R路X号－X号二层、X号地下室、底层、二、三、四、五层计建筑面积1259.62平方米房屋和本市杨浦区R路X号底层、X号二层计建筑面积569.94平方米房屋的使用问题发生纠纷后，原告于2005年6月起诉来院，本院经审理后，于2005年9月20日作出（2005）杨民三（民）初字第XXXX号民事判决：一、被告上海B公司立即停止侵害原告上海A公司拥有使用权的上海市R路X－X号二层、X号地下室、底层、二、三、四、五层及X号底层的商业用房;二、被告上海B公司应自本判决生效之日起十日内赔偿原告上海A公司因被告上海B公司擅自将上述系争房屋出租给案外人使用而造成的实际损失人民币230,000元；三、原告上海A公司要求V公司和上海Q公司管理有限公司对被告上海B公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。

2、被告不服，提出上诉。二中院审理后，以（2005）沪二中民二（民）终字第XXXX号民事裁定，发回重审。2007年12月25日，本院经重审后作出（2005）杨民三（民）重字第XXXX号民事判决：一、被告上海B公司应自本判决生效之日起十日内补偿原告上海A公司从2005年1月至2007年12月止的上海市杨浦区R路X号底层150平方米房屋的租金损失人民币246,915元；二、被告上海B公司应自本判决生效之日起十日内补偿原告上海A公司从2004年12月至2007年12月止的上海市杨浦区R路X－X号二层、X号地下室、底层、二、三、四、五层，计900平方米房屋的租金损失人民币255,819.58元；三、原告上海A公司其余诉讼请求，不予支持。

3、判决后，原、被告均不服，向二中院上诉。在审理中经该院另查明，根据A公司在原审审理中提供的《关于U基地动迁单位情况表》的记载，表格中所列11户被拆迁人，被拆迁的房屋中公房建筑面积为2504.44平方米，系统房建筑面积为2565.13平方米，其他面积113.1平方米。在二中院审理中，A公司又提供了盖有O公司印章的与上述表格记载被拆迁面积相对应的协议书，以证明原被拆迁面积已超过5000平方米，不存在原审法院认定的多余面积。O公司、B公司、Q公司对上述表格中记载的内容无异议。经审理后二中院认为：O公司与L办公室为联合建设商品房的分配问题先后签订过多份协议书及会议纪要，双方于1998年10月21日签订的会议纪要最终明确了系争房屋的所有权。现A公司及区经委对于系争房屋登记于B公司名下均无异议，但主张系争房屋的使用权是用于拆迁基地中对原承租直管公房单位的安置，故A公司对系争房屋应享有永久承租权。但A公司对其上述关于永久承租权的主张却未能提供法律依据，而九八会议纪要及以往签订的若干份协议、会议纪要对此均未作出约定，而A公司与Q公司签订的《公有非居住用房租赁合同》亦均有租赁期限。故原审法院认定A公司主张永久承租权缺乏相关依据并无不当。对于O公司、B公司、Q公司而言，O公司与区L委在九八会议纪要中约定，应当建立租赁关系、订立书面租赁合同。同时还约定租金按公有非居住用房标准执行，已签订租赁协议的，协议到期后，也按以上原则办理。现A公司在区L委的安排下使用系争房屋，A公司与Q公司签订的《公有非居住用房租赁合同》则进一步明确了，合同期满三个月前如A公司需继续租赁的，可向Q公司提出书面申请，Q公司应予同意。据此应当认定A公司对系争房屋享有合同期满后的续租权，在签订的租赁合同期满后双方仍可按上述约定进行续租。O公司、B公司认为，自九八会议纪要签订后，其已取得系争房屋的全部产权，其已无义务将系争房屋继续出租于A公司使用，该观点显然与上述约定不符。鉴于Q公司收取租金的行为延续至2004年11月，而此前双方亦曾为续租的相关事宜多次进行过协商，故O公司、B公司、Q公司以A公司未能及时提出续租申请为由，主张其已放弃续租权显然与事实相悖。此外关于转租问题，双方曾在九八会议纪要中约定，如有转租行为的，按市房产局有关协议租金规定执行。据此应当认定，O公司在该纪要中已赋予承租人享有转租权。O公司、B公司以A公司无权转租为由要求与A公司终止租赁合同亦与上述合同约定相悖。关于本案的转租租金问题，由于A公司对原审法院判决所涉期间转租租金的处理不提出异议，是其真实意思表示，与法无悖，故对原审法院就该部分所作判决，本院一并予以维持。据此在2008年7月28日，二中院作出（2008）沪二中民二（民）终字第XXXX号民事判决：驳回上诉，维持原判。

4、根据上述现已生效的（2008）沪二中民二（民）终字第XXXX号民事判决书确认以下事实；

（1）1984年12月30日，M公司经营部与上海市杨浦区L办公室签订联建协议，约定建房基地为上海市W路R路东侧，同时约定，商品综合楼建成后，除归还居民和补偿拆迁单位的用房（折抵金额）外，净增商品房屋出售后，经过核算结余资金，按M公司经营部60％、L办公室40％的比例分成，协议另约定，原拆迁单位安置后的房屋产权处理，原有房屋所属系统产权，新建后仍属系统所有；如属公管房屋，产权属联合双方所有。

（2）1987年6月5日，上述两单位签订《关于N大楼基地拆除商业网点的补偿面积问题的会议纪要》（以下简称八七会议纪要），内容为由于原定大楼使用功能的变化和对涉及的商业网点动迁难度较高，如果按原协议拆一补一实践证明无法进行，经双方讨论一致认为必须作调整，但也要有一个幅度，总共拆除旧房3721平方米，待新楼建成后按6300平方米建筑面积进行补偿列入总成本，归L办公室统一平衡掌握使用。

（3）1994年8月17日，O公司与上海市杨浦区L办公室签订《N大楼联合筹建领导小组会议纪要》（以下简称九四会议纪要），明确联建的N大楼于1994年第一季度已基本竣工验收，以及应补偿6300平方米建筑面积（含公建配套面积500平方米）商业用房的结算办法。

（4）1996年8月，上述两单位签订《会议纪要》（九六会议纪要），明确双方联建的X基地住宅小区和公建配套商业用房迄止1995年底已基本完成，并就该基地拆一还一和公建配套商业网点用房的交接和结算事项等进行了商定。

（5）1995年7月25日，L办公室向A公司开具《房屋调拨单》，将上海市R路X号底层及地下室、415－X号二楼、X号三至五楼房屋共1259.62平方米建筑面积调拨给A公司作商业用房使用。同年7月31日Q公司与A公司按《上海市X镇公有房屋管理条例》签订《公有非居住用房租赁合同》，租赁部位为上海市R路X－X号二层、X号地下室、底、二、三、四、五层房屋，每月租金为5318.70元，在租赁期内，本市租金标准作新的调整，按调整后的标准执行。合同期限自1995年8月1日至1998年7月31日止，合同期满三个月前，如A公司需继续租赁的，可向Q公司提出书面申请，Q公司应予同意。1998年1月10日，Q公司与A公司续签了《公有非居住用房租赁合同》，租赁部位不变，租金每月为9866.20元。合同其余内容未变。2001年2月27日，双方就继续租赁上述部位又签订《公有非居住用房租赁合同》，租赁期自2001年1月1日至2003年12月31日止，合同其余内容不变。

（6）1998年10月28日，O公司与区L委（原L办公室）签订九八会议纪要，约定根据九四纪要，N大楼基地实际建有商业用房面积5812.59平方米，扣除应还区L委下属企业拆一还一的商业用房与按市府有关公建配套政策之规定应交区L委的公建配套商业用房二类产权面积后，余下面积按双方联建该基地时所商定的四六分成原则，O公司应得60％商业产权房面积1818.95平方米，区L委应得40％商业产权房面积1212.64平方米。纪要另约定区L委下属企业使用O公司产权房的，在本纪要后尚未签订租赁协议的，应补订租赁协议，租金按市房地局现行有关公有非居住用房租金标准规定执行，已签订租赁协议的，协议到期后，也按以上原则办理，如有转租行为的，按市房地局有关协议租金规定执行。

（7）1999年7月30日，O公司与Y办联合发函给杨浦区房地产登记处，提出因“N大楼基地商业用房情况表”中未表明上海市杨浦区R路X－X号地下室计1095.67平方米产权归属，现经双方共同确认上海市杨浦区R路X－X号地下室计1095.67平方米产权归属O公司，要求给予登记办理产权证。在房地产部门备案的“N大楼基地商业用房情况表”中反映：上海市杨浦区R路X－X号二层、X号地下室、底、二、三、四、五层共1259.62平方米商业用房的使用单位为A公司，上海市杨浦区R路X号底层、X号二层共569.94平方米商业用房的使用单位为杨浦区粮食局，上海市杨浦区R路X号底层商业用房的使用单位为建材店，上述商业用房的产权归O公司。

（8）1999年8月2日，O公司向上海Z公司请示，与其他企业共同发起设立B公司，上海Z公司于同月5日批复同意设立，其中O公司以实物出资（包括杨浦区商业网点用房即原告租用的房屋）。

（9）1999年8月，A公司进行了改制，由原来的全民所有制改为由自然人、法人和其它组织出资（注册资金300万元）的有限责任公司。改制时对A公司进行了资产评估，A公司帐面净资产为11,788,698.67元，S办公室作为A公司的投资单位，收回进行评估确认的10,178,927.39元，余50,000元作为对A公司的投资。2003年9月S办公室、A公司等出让人通过上海产权交易所对A公司的40％股权进行了产权转让交割，实际交割金额为120万。同时A公司向杨浦工商局提出股东、股权、董事变更申请，明确下属2个分支机构随母体从内容登记调线变更至私营登记调线。

（10）2001年9月28日，区L委发函给Q公司，将原由杨浦区粮食局租赁使用的上海市杨浦区R路X号建筑面积569.90平方米的商业用房，调整给A公司租赁使用。2002年1月26日，Q公司与A公司就上述租赁部位，签订了《公有非居住用房租赁合同》，合同期限自2002年1月1日至2004年12月31日止，每月租金为2490.40元，协议租金为2542.50元，合计5032.90元。合同其余内容同上述两份租赁合同。A公司按约支付了1995年8月至2004年11月的房屋租金。审理中，被告未能提供杨浦粮食局何时与Q公司签订的租赁合同，原告则提供了由杨浦区粮食局支付Q公司1996年5月至12月的租金单据及Q公司于1996年12月开具给杨浦区粮食局1996年5月的租金收据。

（11）2001年11月27日，A公司与王甲签订《租赁合同》，由A公司提供上海市杨浦区R路X号一至五楼以及地下室，约900平方米面积商业用房供王甲经营，租赁期限为三年，起租期以开张之日起算，但最迟不超过2002年1月31日。协议到期如需续租或终止协议，则需在期满前二个月提出，第一年租金为每月人民币18,000元，第二年为人民币19,000元，第三年为人民币20,000元。2003年11月24日C公司发函给原告，称经与王甲协商，A公司与王甲签订《租赁合同》中原王甲的权利和义务现由C公司承担。后该场地由C公司实际经营使用。

2002年12月31日，A公司与上海乙商行（以下简称乙商行）签订《房屋租赁合同》，由A公司将上海市杨浦区R路X号底层1－3商业用房面积约140平方米租赁给乙商行单独经营，租赁期限从2003年1月1日至2007年12月31日止，同时约定房屋租金为每年人民币180,000元。

（12）2004年8月10日，O公司同时发函给区L委及Q公司，告知：上海市杨浦区R路X－X号二层、415－X号底层，X号全幢，413－X号地下室等房屋产权归O公司所有，并于1999年10月取得上述房屋产权证。之后，O公司将上述房屋作为实物资产注入到B公司，因R路房屋被抵押尚未到期，产权未及时转移，现正在办理中。从2000年4月1日以后，上述房屋的有关管理、经营及相关费用的追索问题均由B公司处理解决。同年9月7日，B公司使用单位发出《通知》：“你单位现在使用的房屋属我公司所有，我公司在2000年4月就已取得了房屋的所有权证，从未委托过任何单位出租房屋。为规范双方的租赁行为，维护我公司的合法权益，原你单位与其他单位的租赁协议即时作废。如你单位需租赁现经营的房屋，请于10月1日前到我公司办理租赁手续，逾期则自动放弃房屋优先租赁的权利。”2004年10月12日，Q公司向各网点租赁户发出《通知》：“按O公司通知，你户租赁商业网点房屋产权已转到上海B公司，请各租赁户速与上海B公司联系有关商业网点租赁合同变更或签约手续。”同年10月21日，区经委向被告B公司发出《关于“2004年9月23日会议纪要”意见的函》，表示鉴于O公司将R路大楼网点产权作为实物资产注入B公司，要求原告按市有关房屋租赁管理条例，与B公司办理续订手续，签订非居住用房租赁协议。并要求原告在租赁R路大楼网点时不得转租。转租应按房地产部门有关规定执行。在R路大楼网点续租事宜尚未办妥时，希望B公司与原告友好协商，双方均不宜采取不利协商的行为，一如既往做好协调工作。事后，原告及区经委虽与被告进行了协商，但未达成一致意见。

（13）2004年11月25日，B公司与C公司签订了《房屋租赁协议》，约定B公司将上海市杨浦区R路X号地下室及一至五楼商业用房出租给C公司使用，租赁期限自2004年12月1日至2005年5月30日止，月租金为人民币20,000元。

2005年6月1日，B公司与C公司续签了《房屋租赁协议》，除租期自2005年6月1日至2005年11月30日止外，其余主要内容与前份合同相同。2005年11月25日，B公司与C公司签订了《房屋租赁协议》，由C公司续租原使用场地，期限自2005年12月1日至2008年11月30日止，第一年租金为x元，第二年和第三年每年提租一次，即在上一年租金基础上提高6％。双方还对其它事项作了约定。

（14）2004年12月29日，B公司与丙公司签订《房屋租赁协议》，将上海市杨浦区R路X号底楼南部60平方米，租给丙公司，租期自2005年1月1日至2005年6月30日止，月租金为人民币5,000元。2005年6月20日，丙公司又与被告B公司续签了《房屋租赁协议》，使用至2005年12月31日止，租金仍为每月5000元。2005年12月27日，被告B公司与丙公司签订了《房屋租赁协议》，约定丙公司续租三年，即自2006年1月1日至2008年12月31日止，第一年租金为5150元，第二年和第三年每年提租一次，即在上一年租金基础上提高6％。双方还对其它事项作了约定。

（15）2004年12月29日，被告B公司与K公司签订《房屋租赁协议》，将上海市杨浦区R路X号底楼北部90平方米，租给丁公司，租期自2005年1月1日至2005年6月30日止，月租金为人民币5,000元。后K公司又与被告B公司续签了《房屋租赁协议》，使用至2005年12月31日止，租金仍为每月5000元。2005年12月27日，被告B公司与K公司签订了《房屋租赁协议》，约定K公司续租三年，即自2006年1月1日至2008年12月31日止，第一年租金为5150元，第二年和第三年每年提租一次，即在上一年租金基础上提高6％。双方还对其它事项作了约定。

（16）2005年4月18日，B公司取得上海市杨浦区R路X－X号房屋的《上海市房地产权证》，具体房屋部位为上海市杨浦区R路X－X号二层、413－X号地下室、X号底层、X号底层、X号一至五层共计3210.24平方米建筑面积。

（17）经原告A公司、被告B公司确认，A公司租赁上海市R路X－X号二层及X号地下室、底层至五层房屋共1259.62平方米建筑面积和上海市杨浦区R路X号底层254.98平方米建筑面积、二层333.75平方米建筑面积，现被告B公司已收回上海市杨浦区R路X号地下室、底层至五层及上海市杨浦区R路X－X号二层，计900平方米建筑面积和上海市杨浦区R路X号底层，计150平方米建筑面积。原告A公司承认上海市杨浦区R路X－X号二层、上海市杨浦区R路X号地下室、底层至五层的剩余的359.62平方米建筑面积和上海市杨浦区R路X号底层104.98平方米建筑面积、二层333.75平方米建筑面积，至今仍在使用。

5、在原、被告收到二中院的判决书后，原告多次发函要求与被告就系争房屋签订《公有非居住用房租赁合同》及归还问题进行协商。被告在2009年4月17日回复原告，称在2009年4月8日收到原告要求继续签订《公有非居住用房租赁合同》的函，对于原告于2008年12月9日、2009年1月19日发出的函件经查未收到。同时答复原告有关判决书的双方租金收益委托在向市房地局进行咨询核实之中，待该公司进一步确认后及时与原告联系；关于与原告签订《公有非居住用房租赁合同》事宜，将于近日对公有非居住用房租金计算标准及其他公有非居住用房租赁条件咨询市房地局，待上述信息确认后与原告洽谈合同签订事宜；关于被告与C公司签订新的租赁合同一事，被告完全是依据法院生效判决而为，属有效合同。对于原告提及的C公司装修问题，系租户单方面行为，被告不宜干涉。嗣后，双方仍协商未果。原告遂于2009年9月起诉来院，作如上诉请。

6、被告B公司已收回上海市杨浦区R路X号地下室、底层至五层及上海市杨浦区R路X－X号二层，计建筑面积900平方米和上海市杨浦区R路X号底层，计建筑面积150平方米仍有被告占用；上海市杨浦区R路X－X号二层、上海市杨浦区R路X号地下室、底层至五层的剩余的359.62平方米建筑面积和上海市杨浦区R路X号底层、二层剩余的419.94平方米建筑面积，至今仍由原告使用。审理中，被告承认在2008年11月30日B公司与C公司续签了《房屋租赁合同》，约定C公司续租上海市杨浦区R路X号地下室及一至五楼商业用房计670.31平方米，租期自2008年12月1日至2013年11月30日止，月租金为30,583元；2008年12月被告B公司与丁公司又续签了《房屋租赁合同》，丁公司续租上海市杨浦区R路X号底楼北部90平方米，租期自2009年1月1日至2009年12月31日止，月租金为6250元，自2010年1月1日至2010年12月31日止，月租金为6625元，自2011年1月1日至2011年12月31日止，月租金为7023元；2008年12月，B公司与丙公司又续签了《房屋租赁协议》，由丙公司续租上海市杨浦区R路X号底楼南部60平方米，租期自2009年1月1日至2009年12月31日止，月租金为6250元，自2010年1月1日至2010年12月31日止，月租金为6625元，自2011年1月1日至2011年12月31日止，月租金为7023元。因丙公司变更名称，为戊公司，该公司为第三人杨M个人开办，故又签订《补充协议》，对承租方主体进行变更，经营租赁主体变为杨M及戊公司。

审理中，原告表示如收回系争房屋后愿妥善处理第三人使用系争房屋事宜，并通过其他方式解决，不要求在本案中处理。

本院认为，现已生效的（2008）沪二中民二（民）终字第XXXX号民事判决书认定原告对系争房屋享有合同期满后的续租权，在签订的租赁合同期满后仍可按上述约定进行续租。O公司、B公司认为，自九八会议纪要签订后，其已取得系争房屋的全部产权，其已无义务将系争房屋继续出租于原告使用，该观点显然与上述约定不符。鉴于Q公司收取租金的行为延续至2004年11月，而此前双方亦曾为续租的相关事宜多次进行过协商，故O公司、B公司、Q公司以原告未能及时提出续租申请为由，主张其已放弃续租权显然与事实相悖。此外关于转租问题，双方曾在九八会议纪要中约定，如有转租行为的，按市房产局有关协议租金规定执行。据此应当认定，O公司在该纪要中已赋予承租人享有转租权。O公司、B公司以原告无权转租为由要求与原告终止租赁合同亦与上述合同约定相悖。因此，在终审判决书已确认原告对系争房屋享有在《公有非居住用房租赁合同》期满后的续租权的情况下，被告在2008年7月28日二中院作出终审判决后故意不与原告办理系争房屋的续租事宜，在与第三人的原租赁合同期满后仍与第三人续签租赁合同，租期为3年或5年不等，将应与原告建立公有非居住用房租赁关系而由原告承租的系争房屋房屋继续给第三人从2008年12月1日及2009年1月1日起分别租赁使用，且原告在终审判决书下达后向被告发出了要求签订《公有非居住用房租赁合同》的函，被告亦回复原告表示要等向有关部门咨询后再洽谈，但被告一直拖延，被告的行为显属恶意，在二中院作出终审判决后被告已无权与第三人就原出租给第三人的场地再续签租赁合同。现原告要求确认被告与第三人签订的租赁合同无效，并要求被告与原告建立公有非居住用房租赁关系、交付系争房屋的诉请，本院应予支持。审理中原告表示如收回系争房屋愿妥善处理第三人使用系争房屋事宜，并通过其他方式解决，不要求在本案中处理。本院认为在第三人已实际使用系争房屋的情况下，原告的要求并无不妥，故可由原告与第三人另行解决，本案不作处理。至于被告提出本案应适用“一事不再理”的原则，应裁定不予受理的抗辩，本院认为，原、被告虽曾于2005年就系争房屋使用权而涉诉，但该案仅解决原告主张至2007年12月止的利益被侵害问题，现原告以生效的判决为依据，要求与被告恢复建立公有非居住用房租赁关系并将系争房屋交付原告的诉请并无不当，故本院对被告的抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第二百一十四条之规定，判决如下：

一、被告上海B公司与第三人上海C公司签订的租期从2009年1月1日至2013年11月30日止的《房屋租赁合同》无效；

二、被告上海B公司与第三人上海K公司签订的租期从2009年1月1日至2011年12月31日止的《房屋租赁合同》无效；

三、被告上海B公司与上海市杨浦区丙公司经销部签订的租期从2009年1月1日至2011年12月31日止的《房屋租赁合同》及与第三人杨M签订的《补充协议》无效；

四、被告上海B公司应于本判决生效之日起十日内就上海市杨浦区R路X－X号二层、X号地下室、底层、二、三、四、五层计建筑面积1259.62平方米房屋与原告上海A公司建立公有非居住用房租赁关系，并同时将上述房屋交付原告上海A公司使用；

五、被告上海B公司应于本判决生效之日起十日内就上海市杨浦区R路X号底层、X号二层计建筑面积569.94平方米房屋与原告上海A公司建立公有非居住用房租赁关系，并同时将上述房屋交付原告上海A公司使用。

本案受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告B公司股份有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员张军

书记员陈洁