原告河南某某投资管理咨询有限公司。
法定代表人刘某某。
委托代理人王某某、陈某某。
被告郑州市某某房地产营销策划有限公司。
法定代表人孙某某。
委托代理人郭某某。
委托代理人王某某。
原告河南某某投资管理咨询有限公司与被告郑州市某某房地产营销策划有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某某、陈某某，被告委托代理人郭某某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年11月21日,原、被告签订一份《房屋租赁合同》,约定:原告将其开发的坐落在某某路X路交叉口(项目名称“xx—xx街区”)的房屋共x栋楼的1、X层出租给被告公司,根据被告公司的需要,双方协商改变设计进行大通间改造,并提高了消防等级,由消防栓变为喷淋。为此，原告公司为房屋大通间改造及消防设施改造而增加投入x.33元。而在原告履约完毕后，被告却告知不再租赁该房屋，后经双方与五洲某某市场的商户协商，签定了《补充协议》，被告退出某某类市场的经营。由于被告的违约，不仅使原告工程的施工增加了本不应该增加的费用，而且致使原告按照商场大通间的形式改造的1、X层房屋至今无人租赁，给原告造成了极大的损失。2009年7月9日，被告向原告移交商铺租赁合同时，其收取的商户租金尚有x元未移交。原告就上述损失与被告协商未果，故请求法院依法判令被告支付原告为房屋改造及消防设施改造增加的投入x.33元；判令被告向原告移交商铺租赁商户租金x元。
被告辩称，一、原告请求判令被告承担房屋改造及消防设施改造增加的投入x元，毫无道理，不能成立。本案中，原告所称的2008年11月21日签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，事实上双方实际履行的是2008年11月3O日签订的代理《招商协议》。被告与原告之间系代理招商法律关系而非房屋租赁法律关系。原告隐瞒了案件的真实情况。从2008年4月开始原告针对本案所涉商铺的经营策略和方案不断更改和变化，为此被告与原告之间签订了多份合同和协议，2O08年4月24日原告与被告签订了《房地产营销代理销售承包合同》，该份合同是让被告为其代理销售商铺，均价每平方米2600元，2008年10月30日原告与被告签订了《招商协议》，该份协议是让被告为其代理招商出租商铺，由原告支付代理佣金，2008年11月21日原告又与被告签订了《房屋租赁合同》，该份合同是让被告租赁其商铺，9天之后即2008年11月30日原告再次与被告签订《招商协议》，让被告为其进行商铺招商，由原告向被告支付代理佣金。被告有充分的事实证据足以证实双方之间实际履行的是代理招商协议，而非房屋租赁合同。首先，双方于2009年6月30日终止合作关系后，双方在2009年7月9日签署的《商铺租赁合同移交清单》中明确约定“代理费可按原协商招租面积的两个月租金酌情支付。”其次，被告在代理招商时与商户签订的租赁合同也是根据《招商协议》的约定条款实施的。第三、被告在2009年6月30日前已根据实际招商进度向原告移交代理招商的商户租金80多万元，这也足以说明了双方之间履行的是代理招商协议而非房屋租赁合同，因为如果双方履行的是《房屋租赁合同》，那么该合同第二条、第三条明确约定“租金起算时间为2009年4月1日，从租金起算日起原告给予被告6个月的优惠免租期”，据此约定可知在2009年9月3O日前被告是不应向原告交付分文租金的。虽然双方在2008年11月21日签订的《房屋租赁合同》中协商过“改变原设计，按照大通间的商场形式重新进行底商的改造设计”，但9天后原告已否定了《房屋租赁合同》而改签了2008年11月30日的《招商协议》，而原告改变设计和消防设施是在签订2008年1l月30日的《招商协议》之后而非此时间之前，这完全是原告出于自己的经营需要而作出的自主决定和选择，无论因此是否增加了投入和费用，均与被告无关。原告要求被告承担所谓的房屋改造及消防设施改造增加的投入x元，既没有事实根据，也没有法律依据，原告的此项请求不应支持。原告在起诉书中称在其改造完毕后，被告告知其不再履行《房屋租赁合同》，纯属自欺欺人的谎言；双方与商户签订《补充协议》是由于原告要求接管市场和终止《招商协议》的结果，根本不存在被告违约。被告是被迫终止招商代理工作，而非退出某某市场的经营。被告已代理招商多家商户入住，原告称由于被告违约致使其施工增加了本不应该增加的费用，而且致使大通间改造的房屋至今无人租赁给其造成了巨额经济损失，更是颠倒黑白，混淆是非。二、原告请求判令被告移交房屋租赁商户租金x元，金额不实，被告剩余未移交的商户租金已用于支付商铺不锈钢玻璃门制作安装款、开业庆典费用、楼顶广告牌喷绘等费用，最后剩余的几万元尚不够原告应支付被告的招商代理佣金；原告的该项诉讼请求同样不能成立，不应支持。在代理招商过程中，被告根据招商进度已先后向原告移交商户租金80多万元，期间由于原告资金紧张，不能按《招商协议》约定时间交房，被告根据原告的安排从代理招商的商户租金中支付商铺不锈钢玻璃门制作安装款x元，另垫付开业庆典费用x元、楼顶广告牌喷绘等费用x元；在扣除这几项费用后，被告仅剩余商户租金几万元，而根据被告截止2009年6月30日完成的招商面积和《招商协议》约定的佣金标准，原告应支付被告的佣金为x元；可见所剩商户租金尚不够被告应得的招商佣金，根本不应再移交和支付，原告的该项诉请不能成立,也应依法驳回。
经审理查明：2008年11月21日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，载明：原告将自身与郑州管城回族区X乡X村合作开发建设的坐落在郑州市X路X路交叉口(项目名称暂定“五洲&#x;某某街区”)底商的房屋共X栋楼的1、X层，建筑面积约x平方米，出租给被告作专业的某某类市场使用；由于本租赁房屋在签订本合同时为在建工程,根据工程进度计划并考虑竣工验收手续,双方约定原告从2009年2月1日起将出租房屋交付被告使用，至2018年3月31日收回；原告自交房之日起给予被告2个月的的装修期，租金起算时间为2009年4月1日。如原告提前交付房屋供被告使用，不再追加租金；本合同的有效期限为:2008年l1月21日至2018年3月31日合同期满后，如原告仍继续出租房屋的，被告拥有优先承租权；租金形式为分期递增，租金起价按每平方米18元/月进行总核算，递增率为15%，每3年一个递增周期，递增方式为累积递增；租金支付方式为提前3个月预支付,每次支付6个月的租金。从租金起算日起原告给予被告6个月的优惠免租期；原告因使用需要,在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到原告同意后方可施工；对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定:所有权归出租方所有；被告有下列情形之一的，原告可以终止合同，收回房屋:(1)擅自将房屋转让、转借或与他人调剂交换的;(2)利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;(3)拖欠租金满1个月的。交房标准:根据被告经营需要，双方协商需改变原设计，原告按照大通间的商场形式重新进行底商的改造设计，原告负责保证消防设计符合国家要求，消防设备齐全完好，原告不负责底商室内部分的装修改造。因施工改造而引致交房时间延后不属违约，交房时间按实际交房日期起算，相关的租金、装修期、优惠期顺延。双方约定，本租赁标的物的物业管理费标准为2元/月/平方米，优惠免收期为2年，优惠期限自租金起算之日起起算；被告出租房屋时，必须将原告对被告出具的委托书作为合同附件，保证三方的权益明晰。合同落款处加盖有双方印章，及双方代理人闫某某和张某某的签字。
原、被告双方分别于2008年10月30日和2008年11月30日签订《招商协议》一份，其中，2008年11月30日《招商协议》载明：1、客户签约时间不低于3年，前两年租金不变，一层每月每平方25元，二层每平方每月15元，第三年租金增长不低于原租金10%，每年递增。2、租金收取:第一年客户交纳9个月租金，使用1年，在签订正式租赁合同的同时，客户需交纳6个月的租金，在正式交房再付清余下3个月租金；第二年、第三年客户交纳9个月租金，使用1年，个别重点客户优惠另行约定，第四年所有客户都交纳全年租金；从第二年起，租金提前一月按季度收取。3、代理任务:招满商场总面积80%以上(实际租赁总面积约x平方米)，其中一层6600平方以上，二层7000平方算完成任务；第一批客户正式进驻时完成总任务额的50%以上，在商铺正式开业前完成总任务的80%以上。4、佣金提取:完成任务后，被告收取2个月租金作为佣金，租金标准按实际招商月租算；未完成招商任务时，代理费提取按照实际招商面积，被告收取一个月租金作为佣金，租金标准按实际招商月租算，商户进驻后五日内结算代理费，如逾期结算，每逾期一天原告需向被告每日支付应结代理费的1%违约金。5、开业时间：交工时间原告保证2008年12月31日前达到商户进驻条件,2008年12月31日前原告不能保证正式交房,被告招商时间相应延长；交房标准等见附加条款(后附)。6、被告保证业态80%家具类，20%作为其他。该协议之后所附的附加条款载明：原告交房标准：1、一层商铺的隔墙做好，水电入户；2、一层商铺的前后门安装完毕，前门为不锈钢玻璃门，后门为塑钢单玻门窗；3、二层商铺上下楼梯施工完毕；3、商铺消防设施按国家标准铺设到位，验收合格；5、门前地面硬化施工。
原告提交2008年10月22日《五洲某某广场商铺招租合同》及收据各三份，载明：合同出租方为被告，承租方为商户。并对双方权利义务进行了具体约定。合同落款处处加盖有被告印章及商户的签字捺印。后被告预收取商户一年的租金并出具收据。
被告提交原告出具的《变更声明》一份，载明：“五洲某某市场从二○○九年六月三十日起，由河南某某投资管理咨询有限公司正式接管。原郑州市某某房地产营销策划有限公司与商户签订的商铺租赁合同的权利义务全部移交给河南某某投资管理咨询有限公司。市场的经营管理权由该公司行使。该公司接管后，保证按章办事，尽心服务，给商户营造一个良好的经商环境。特此声明。”
被告提交2009年7月9日《商铺租赁合同移交清单》一份，载明：“经甲乙双方友好协商，乙方将现已招租商铺整体移交给甲方经营管理，乙方所收租金按收据全部移交给甲方。代理费可按原协商招租面积的两个月租金，达到招租面积的80%后酌情支付。客户清单附后。”该清单加盖有双方印章。
原告提交2009年7月22日原告出具的《商函》及被告出具的《关于某某公司租金起算‘商函’的回复》各一份，前者载明：“某某公司:你公司承租的五洲某某街区XX楼商铺,目前还未明确租金起算日期,我公司是2009年4月X号举行了开业仪式。经我公司董事会研究给贵公司从2009年5月1日起算租金日期,请贵公司在2009年7月28日前回复租金起算日期。如果未按期回复,所造成的经济损失由某某公司负责。”后者载明：“根据我公司与你公司签订房屋租赁合同，约定你方正式交房时间为2009年2月1日,给予我方两个月装修期，租金起算日期为2009年4月1日。而根据合同约定，因施工改造而引致交房时间延后的，交房时间按实际交房日期起算，相关租金、装修期、优惠期顺延。而贵公司商函所述2009年4月28日举行开业仪式，2009年5月1日起算租金，是单方面决定，我方认为你公司至今并未出具任何房屋交付使用相关手续，消防验收合格证明等，未正式交房，致使我公司招商进度受阻，且与商户未约定租金起算日期，应承担主要责任，并负担所造成的经济损失。请贵公司在接到回函后7日内回复。”
2009年7月31日，原、被告与各商户三方签订《补充协议》，载明：“甲方:河南某某投资管理咨询有限公司，乙方:郑州市某某房地产营销策划有限公司，丙方:五洲某某市场商户，甲乙丙三方经协商一致达成以下条款，用于变更郑州市某某房地产营销策划公司(以下简称某某公司)与五洲某某市场(以下简称商户)商户及河南某某投资管理咨询有限公司(以下简称某某公司)三方权利义务的变更(详见变更声明)补充，此补充协议与原协议有矛盾的条款，应以本补充协议为准，三方为补充该协议，达成下列条款，三方应共同遵守:一、原某某公司与商户订立的协议，某某公司独自承担和享有某某公司与商户订立的协议约定的权利和义务。某某公司应在原合同上签字并加盖公章。二、某某公司与商户约定，商户的租金从2009年7月1日起开始起算。三、某某公司保证市场标志(一号楼北山墙顶市场标志)于2009年10月l日前施工完毕，某某公司独自负担所有费用。若某某公司未在约定时间内达成如上承诺，某某公司保证商户对已租赁的商用房免租金六个月。某某公司保证在85路公交车上做公交车体广告。四、某某公司变更为五洲某某市场出租方后，与某某公司之间经济纠纷与各商户无关，某某公司和某某公司双方的经济纠纷不影响某某公司和商户之间对原合同的执行与延续。如因某某公司和某某公司的纠纷造成商户的经济损失，则由某某公司承担。五、某某公司保证完善物业管理服务。六、本补充协议由甲乙丙三方签字盖章后生效。七、本补充协议一式三份,甲乙丙三方各执一份,具有同等效力。”
原告提交郑州市某某工程建设监理有限公司于2009年9月18日出具的《关于河南某某投资管理咨询有限公司施工情况的说明》一份，载明：“我公司于2007年接受河南某某投资管理咨询有限公司的委托，2007年1I月5日进场对河南某某投资管理咨询有限公司的“五洲•某某街区”项目进行监理。现就施工情况说明如下:一、“五洲•某某街区X路X路交叉口。二、我公司派驻项目负责人是:吴某某梁某某。三、因一、二层改变使用功能,接建设单位的通知，一、二层消防图纸变更，消防栓变更为喷淋，现场施工按变更后的图纸施工。四、因一、二层改变使用功能，X号楼一区、三区填充墙已完工，接建设单位通知进行拆除。五、因一、二层改变使用功能，原设计1、X号楼二层预留洞口，因改造进行封堵，接建设单位通知，1、X号楼一层增加消防楼梯，大楼梯3个，小楼梯8个，增加卫生间2个。”用以证明1、X号房屋改造事实、消防等级提高、部分工程量和计价标准。
原告提交收据11份，所载金额共计x元，用以证明1、X层房屋大通间改造所增加的费用。
原告提交郑州市管城建筑安装工程有限公司于2009年10月11日制作的《安装工程预算书》二份，载明：郑州管城安置区国际广告物料市场住宅楼消火栓工程一区和二区的工程造价分别为x.53元和x.87元；河南省永阳建筑安装有限公司于2009年7月18日制作的《工程决算书》一份，载明国际广告物料市场2#住宅楼工程一区、二区消防部分工程造价为x.2元、三区消防部分工程造价为x.32元；2009年3月10日其与河南利达消防设备有限公司签订的合同书一份及河南利达消防设备有限公司制作的《建筑安装工程预算书》一份，载明：国际广告物料市场商住楼消防改建工程造价为x.7元。
原告提交客户统计表一份，用以证明被告所收房租中有部分未移交给原告。
被告提交2008年4月24日《房地产营销代理销售承包合同》一份，用以证明原告委托被告销售商铺，双方结算价每平方米2600元；闫某某、刘某某系原告代表人和负责人；该合同销售商铺未实际履行。
被告提交河南利达消防设备有限公司于2009年5月28日出具的《告知书》一份，用以证明直到2009年5月28日消防验收尚未完成，严重超出了《招商协议》约定的2008年12月31日前原告应保证达到商户进驻条件，2008年12月31日前原告不能保证正式交房，被告招商时间相应延长。
被告提交证人刘某某、闫某某出具的书面证人证言及证人刘某某当庭所作证言，刘某某的书面证言载明：“我叫刘某某，男，汉族，X年X月X日出生。2007年4月至2009年8月在河南某某投资管理咨询有限公司工作，任部门经理，负责外联和销售及招商协调工作。2009年1月份，由于我公司所建‘五洲某某街区’一楼商铺前后门窗都没安装，给商户承诺的交房日期临近，郑州某某公司非常着急，与我们商量可否先把一楼的门窗和隔墙做好，让商户及时入驻。当时为了节省时间，我们同意郑州某某公司用收来的租金组织施工，做一楼前面不锈钢玻璃门，我公司做后面塑钢门窗和隔墙。郑州某某公司的做门款在以后应交的租金中抵扣。包括前期郑州某某公司给市场做的广告牌和我公司举行的开业仪式部分费用，都是郑州某某公司先期垫付的。”闫某某的书面证言载明：“我叫闫某某，男，汉族，X年X月X日出生。2007年5月至2009年5月在河南某某投资管理咨询有限公司工作，任总经理，负责公司日常管理工作执行董事会决议。关于我公司营建的‘五洲某某街区’一楼商铺门窗制作问题，2009年1月份，由于我公司资金周转困难，不能按约交房，商户又急着入驻，在某某公司的再三请求下，我公司同意某某公司用收商户的租金做一楼前面不锈钢玻璃门，做门的费用在以后应交的租金中抵扣。我公司做一楼后门和隔墙，同时施工抓紧交房。还有前期郑州某某公司给市场做的楼顶广告牌和我公司举行的开业仪式部分费用，也是郑州某某公司先期垫付的。”
被告提交《五洲商铺不锈钢玻璃门制作协议书》、《结算清单》、照片8张及收条6份，所载金额为x元，用以证明被告支付制作不锈钢玻璃门款项，该款应从未移交商户租金中扣减。
被告提交开业庆典费用收据3张、收条2张，所载金额为x元，用以证明被告垫付开业庆典广告宣传、餐饮招待费用，该款应从未移交的商户租金中扣减。
被告提交楼顶广告牌条幅制作协议各一份及制作广告牌条幅收据共四份，所载金额x元。用以证明被告垫付制作广告牌、条幅的费用，该款应从未移交商户租金中扣减。
庭审中，经双方确认，原、被告之间的合作关系于2009年7月9日终止，被告共收取租金x元，向原告移交x元。
以上事实有原告提交的2008年11月21日《房屋租赁合同》一份、《变更声明》一份、《补充协议》三份、《关于河南某某投资管理咨询有限公司施工情况的说明》一份、郑州市管城建筑安装工程有限公司于2009年10月11日制作的《安装工程预算书》二份、河南省永阳建筑安装有限公司于2009年7月18日制作的《工程决算书》一份、2009年3月10日原告与河南利达消防设备有限公司签订的合同书一份及河南利达消防设备有限公司制作的《建筑安装工程预算书》一份、收据11份、2008年10月22日《五洲某某广场商铺招租合同》及收据各三份、2009年7月22日原告出具的《商函》及被告出具的《关于某某公司租金起算“商函”的回复》各一份、客户统计表一份，被告提交的《招商协议》二份、《变更声明》一份、《五洲商铺不锈钢玻璃门制作协议书》、《结算清单》、照片8张及收条6份、开业庆典费用收据3张、收条2张、楼顶广告牌条幅制作协议各一份及制作广告牌条幅收据共四份、证人刘某某和闫某某出具的书面证人证言及证人刘某某当庭所作证言各一份、2009年5月28日《告知书》一份、2008年4月24日《房地产营销代理销售承包合同》一份、2009年7月9日《商铺租赁合同移交清单》一份，本院所作的询问笔录及本案开庭笔录在案佐证。
本院认为：对于原、被告之间的法律关系，原告主张为租赁合同关系，提交有双方签订的租赁合同为凭，被告主张为招商代理关系，提交有双方签订的招商协议为凭。结合原、被告的举证，双方虽签订多份合同，但在实际履行中，被告与原告签订房屋租赁合同，又以自己的名义与各商户签订商铺招租合同，其中并没有任何代理原告进行招租的意思表示，而被告于2009年7月22日向原告出具的《关于某某公司租金起算“商函”的回复》中也对双方的租赁关系进行了确认，故本院认定原、被告的法律关系为租赁关系，被告应和合同约定支付原告相应的租金。根据原、被告与各商户于2009年7月31日签订的补充协议，原告与商户之间的租金是从2009年7月1日起开始起算，而原、被告之间的租赁关系于2009年7月9日终止，故被告所收取的商户一年租金应移交给原告。因被告共收取租金x元，已向原告移交x元，根据原告方工作人员的刘某某和闫某某的证言，被告垫付的不锈钢玻璃门款、广告牌及开业仪式的费用共计x元，应在移交的租金中扣除，下余x元，仍应移交给原告。故对原告请求判令被告向原告移交商铺租赁商户租金x元，本院予以部分支持。对于原告主张为房屋改造及消防设施改造增加的投入x.33元，系由二部分费用组成，即房屋大通间改造所增加的费用x元和消防设施改造增加的费用x.78元，根据双方于2008年11月21日签订的《房屋租赁合同》的约定“根据被告经营需要，双方协商需改变原设计，原告按照大通间的商场形式重新进行底商的改造设计，原告负责保证消防设计符合国家要求，消防设备齐全完好”，合同仅对消防改造作了符合国家要求的规定，并未作出特殊约定，而符合国家规定的消防要求，也是出租方即本案原告提供出租用房所必须具备的条件，否则不能对外出租，因此，该部分费用不应由被告承担。对于因大通间改造所增加的费用x元，确实系因被告经营需要，而改变原设计，原告按照大通间的商场形式重新进行底商的改造设计，根据郑州市某某工程建设监理有限公司于2009年9月18日出具的《关于河南某某投资管理咨询有限公司施工情况的说明》一份，载明因一、二层改变使用功能，消防栓变更为喷淋；X号楼一区、三区填充墙已完工，接建设单位通知进行拆除；原设计1、X号楼二层预留洞口，因改造进行封堵；1、X号楼一层增加消防楼梯，大楼梯3个，小楼梯8个，增加卫生间2个。原告根据被告的要求投入资金进行大通间改造后，双方协商解除租赁合同，被告不再继续承租该房产，原告也未能将剩余的房屋出租出去，给原告造成经济损失，被告应赔偿原告相应的损失，但考虑到改造后的工程归原告所有，并能继续使用，如果上述增加的工程款项全部由被告承担，有失公平，本院认为该项损失由双方分担较为适宜，因双方协商解除租赁合同，被告在履行合同过程中并不存在过错，且改造后的成果由原告所承受，故认定被告应承担原告30%的经济损失计x元。对原告该项请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告郑州市某某房地产营销策划有限公司向原告河南某某投资管理咨询有限公司返还商铺租金九万八千四百四十五元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告郑州市某某房地产营销策划有限公司赔偿原告河南某某投资管理咨询有限公司损失一十四万三千一百元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万三千六百零三元，由原告河南某某投资管理咨询有限公司负担一万五千元，被告郑州市某某房地产营销策划有限公司负担八千六百零三元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长陈某菲
审判员赵宜勇
代理审判员李建涛
二○一○年七月七日
书记员孔艳霞
