原告张某甲，男，生于1954年

委托代理人张某乙，女，生于1981年

委托代理人张平均，禹州市法律援助中心律师。

被告张某丙，男，生于1973年

委托代理人蔡慧娟，河南光宇律师事务所律师。

被告宋某某，女，生于1957年

原告张某甲诉被告张某丙、宋某某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原告张某甲于2010年4月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2010年8月26日公开开庭审理了本案。原告张某甲及其委托代理人张某乙、张平均、被告张某丙的委托代理人蔡慧娟、被告宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某甲诉称，1986年7月2日，原告母亲王凤云（已故）与原告三叔张书岭（已故）达成分家析产协议。原告家分得北屋楼房三间、东屋瓦房二间，共五间房产。原告三叔分得二间楼房。之后，张诗观被告宋某某夫妇继承了张书领的北屋楼房两间房产。原告家的房屋为共有财产。全院面积390多平方米，并且东西各有一条路。2009年3月7日，二被告在原告不知情的情况下，私自达成联建合同。并于2010年2月动用铲车将原告家房产全部夷为平地。为此，请求人民法院判令被告停止侵权，恢复原状或赔偿损失10万元，依法确认二被告所签联建合同无效。

被告张某丙辩称，关于原告张某甲诉被告宋某某、张某丙签订的联建合同无效，被告张某丙予以认可。但对于原告要求对其房屋恢复原状或赔偿10万元经济损失，被告认为没有根据，拆除原告张某甲、被告宋某某及案外人共有的房产不是侵权的结果，而是包括原告张某甲之妻在内的共有权人一致同意的折旧建新行为。被告张某丙并没有强行拆扒，拆扒是合同行为，不是侵权行为，因此，应当驳回原告的诉讼请求。

被告宋某某辩称，签订合同建房协议是多数共有人同意的，虽然原告张某甲不在场，但他妻子在场，可以代表他。如果认为协议不公平，可以按法律规定要求被告张某丙给我们合适的补偿。

原告张某甲为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、X号房屋买卖契约一份，用以证明原告楼房的来历及产权归属。2、1986年7月2日分单一份，用以证明原告张某甲之母王凤云现与其叔张书岭分家析产的事实。3、原告张某甲自绘草图一张，用以证明原告房产座落及该宅院面积情况。4、照片三张，用以证明原告房产被毁的事实。5、联建合同一份，用以证明原告房产被被告拆除前，被告所签联建合同瓜分原告房产的情形。6、公证书一份，用以证明原告房宅面积。7、禹管字[2010]X号文件，用以证明原告楼房系文物。8、村委会证明，用以证明原告的房宅及家庭基本情况。

被告张某丙未向本院提供证据。

被告宋某某未向本院提供证据。

对于原告张某甲提供的证据1、2、4、5，因各方当事人均无异议，且不违反法律规定，本院依法予以确认。

对于原告提供的证据3、6、7、8，经审查认为，原告张某甲自绘的宅院平面草图，虽然不十分精确，但能够基本反映其宅院的平面现状，本院依法予以采信。禹州市文物管理委员会下发的禹文管字[2010]X号文件中，仅将“东仓街薛氏民宅、蔡京家老宅”纳入居委建设规划，进行保护，未明确原告家宅院为“蔡京家老宅”部分，因此，对证据7，本院不予以采信。证据6为公证文书，本院确认其证据效力，证据8加盖有禹州市X街道办事处东街社区居民委员会的印章，有证明单位负责人的签字，且与原告提供的其他证据相印证，本院予以采信。

综合上述证据，本院确认以下案件事实：1986年7月2日，原告之母王凤云与其叔张书岭达成分家析产协议，王凤云分得位于禹州市X路南张家宅院中，北屋楼房三间、东屋瓦房两间的房产。张书岭分得北屋两间楼房。因张书岭无子女。王凤云之四子张诗观继承了张书岭的房产。王凤云共有四子一女，长子张诗松（2009年去世），次子张诗淼、三子张某甲、四子张诗观（已去世），女儿张桂莲。王凤云已故，其所分房产即北屋楼房三间，东屋瓦房两间为其子女共有财产。2009年3月7日，张诗松、被告（张诗观之妻）宋某某与被告张某丙签订房屋联建合同，约定由被告宋某某提供宅基一处，并负责提供该宅基地国有土地证，由被告张某丙负责办理承建手续及一切建筑材料。建成后分给被告宋某某4套房子（480平方米）及4个10平方米的储藏室等。2009年11月28日，被告张某丙开始折扒房屋，现原告张某甲、被告宋某某等所有的房屋已被拆扒完毕。诉讼中，原告放弃了对其损失部分的请求。

本院认为，房屋联建应属房地产建设开发范围。从事房地产开发的经营者，应当具备房地产开发企业法人条件。本案中，被告宋某某以与原告张某甲等共有的房产，在未经得原告等所有权人同意，且未按规定办理相关土地使用权登记等手续的情况下，与被告张某丙签订合资、合作开发房地产合同，侵犯了其他所有权人的合法权益。同时，被告张某丙不具备房地产开发的主体资格，其与被告宋某某所签的合同违反了我国相关法律的强制性规定。现原告张某甲作为二被告所签合作开发房地产合同中土地使用权及房产所有权的所有权人之一，要求确认二被告所签合同无效，于法有据，本院应予支持。被告张某丙在与被告宋某某签订合同后，将原告张某甲等人所有的房产拆扒，侵犯了原告张某甲的房屋所有权，并给原告造成了一定的财产损失。但因其损失数额暂时无法确定，诉讼中，原告放弃了该项请求，待具体损失数额确定后，另行主张。故依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十九条之规定，判决如下：

被告宋某某2009年3月7日与被告张某丙签订的联建合同无效。

本案诉讼费2300元，由被告宋某某、张某丙各半承担，暂由原告张某甲垫付，待执行判决时一并支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

审判长：李俊杰

代理审判员：朱琳

人民陪审员：王闯

二○一○年九月十六日

书记员：钟高航（代）