原告张XX，女，19XX年X月XX日生，汉族，住上海市XX区XX镇XX村XX号。

委托代理人陈XX，男，19XX年X月XX日生，汉族，住上海市XX新区XX镇XX中路XX弄X号X室。

被告费XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX北路XX弄XX号XX室。

被告陈XX，男，19XX年X月XX日生，汉族，住上海市XX区XX镇XX村XX号。

被告唐XX，男，19XX年X月XX日生，汉族，住上海市XX区XX镇XX村X组。

原告张XX诉被告费XX、被告陈XX、被告唐XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邵忠华独任审判，于2009年9月29日、11月21日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2010年5月21日公开开庭进行了审理。原告张XX的委托代理人陈XX、被告费XX、被告陈XX、被告唐XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX诉称，被告费XX与被告陈XX于2002年9月14日签订购房协议，约定被告陈XX将坐落于奉贤区X镇X村X号自建宅基地房屋转让给被告费XX，转让价款为（人民币，下同）30,000元。嗣后，被告费XX与被告陈XX均履行了各自义务。被告费XX与被告唐XX于2009年7月27日签订房屋转让协议书，被告费XX又将上述宅基地房屋转让给被告唐XX，价格为130,000元，后被告费XX与被告唐XX也履行了各自义务。原告认为，被告之间的买卖标的物涉及集体土地，且未取得相关政府部门的批准。本案受让人被告费XX系非农业户口，违反相关法律规定，故被告之间的房屋转让行为属无效行为，且损害了原告的合法权益，故原告起诉至法院，要求法院判令被告费XX与被告陈XX签订的购房协议及被告费XX与被告唐XX签订的房屋转让协议书均无效，并各自返还财产。

原告张XX对其诉称的事实提供了下列证据：

1、被告费XX与被告陈XX签订的《购房协议》1份，证明被告费XX与被告陈XX双方存在宅基地房屋买卖关系的事实。

2、被告费XX与被告唐XX签订的《房屋转让协议书》1份，证明被告费XX与被告唐XX双方存在宅基地房屋买卖关系的事实。

3、奉贤县X村宅基地使用权审核表复印件及奉贤区X镇X村民委员会证明各1份，证明原告及被告陈XX系讼争房屋的共同所有权人。

4、奉贤区X镇X村民委员会证明1份及电费发票1份。

被告费XX辩称，双方之间是自愿发生买卖行为，是原告不讲诚信。买下后我对房屋装修过，将后面的小屋一层改造成二层，大约花费了20,000元。2009年7月27日已将房屋转让给被告唐XX，转让价130,000元，原告应该找被告唐XX，与我无关。被告费XX对其辩称的事实提供了被告费XX与被告唐XX签订的《房屋转让协议书》1份，旨在证明被告费XX与被告唐XX之间转让讼争房屋的事实。

被告陈XX辩称，房屋是我转让给被告费XX的，转让时原告不在家。

被告唐XX辩称，自己从被告费XX处以130,000元的价格买下的，我也粉刷过，现在要赎回房屋，应当退还我130,000元房款。

审理中，经原告申请，本院根据上海市高级人民法院指定，委托上海国城房地产估价有限公司对涉案房屋进行估价鉴定，该公司向本院出具《房地产估价报告》，最终估价结论为：建筑物重置价格为人民币80,000元。

对上述估价报告，经当庭质证，原、被告对估价报告均无异议，故本院对此估价报告予以认定。

经庭审质证，三被告对原告提供的证据均没有异议。原告对被告费XX提供的证据有异议，对130,000元转让款不认可。本院经审理后认证如下：原、被告提供的上述证据均真实、客观，且对本案有关联性，本院均予以采纳。

经审理查明：坐落于上海市奉贤区X镇X村X号，宅基地使用证号为奉宅510－15－361的三上三下房屋及后面平房一间、西面灶间一间原为原告和被告陈XX所有。2002年9月14日，被告费XX与被告陈XX签订购房协议，约定被告费XX购买上述宅基地房屋，房屋转让价款为30,000元。协议签订后，被告费XX支付了款项、接收了房屋，2008年，被告费XX将后面的平房由一层改造成二层。2009年7月27日，被告费XX与被告唐XX签订房屋转让协议书，被告费XX又将上述宅基地房屋转让给被告唐XX，价格为130,000元，双方亦履行完毕，但被告唐XX未实际居住。现系争房屋估价值为人民币80,000元。

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村X组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村X村经济组织的农民集体所有的，由村X村集体经济组织或者村X组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织经营、管理。宅基地使用权是农村X组织成员应享有的权利，未经有关部门和组织的批准，本集体经济组织成员以外的人无权享有。根据《上海市X村个人住房建设管理办法》第二十一条的规定，符合农村个人建房用地条件的农村居民，可向乡（镇）人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。本案中，被告费XX系非讼争宅基地房屋所在地的集体经济组织内农村村民，故双方之间的宅基地房屋买卖行为违反了相关的法律、法规规定，被告费XX与被告陈XX签订的《购房协议》无效。至2009年被告费XX又将该房屋转让给了被告唐XX，被告唐XX取得房屋后也未实际居住。据此，根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故原告请求确认被告费XX与被告陈XX签订的《购房协议》及被告费XX与被告唐XX签订的《房屋转让协议书》无效的主张，于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告唐XX应当将本案系争房屋返还给原告及被告陈XX，原告及被告陈XX应将其所收取的房款予以返还给被告费XX，被告费XX亦应将其所收取的房款予以返还给被告唐XX。原告及被告陈XX作为出卖人在出卖本案系争房屋时理应明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。基于本案系争房屋价值已上涨，而且被告费XX也对系争房屋进行过修缮，本院考虑到本案中被告费XX购房的时间和被告唐XX购房的时间节点，系争房屋的该上涨部分（未含土地增值部分）由被告费XX所得为宜，若由原告及被告陈XX享有部分房价上涨的利益，明显是其因无效合同而得益，不符合公平原则。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

一、2002年9月14日被告费XX与被告陈XX签订的《购房协议》无效。

二、原告张XX及被告陈XX于本判决生效后十日内返还被告费XX房款人民币XX元。

三、2009年7月27日被告费XX与被告唐XX签订的《房屋转让协议书》无效。

四、被告费XX于本判决生效后十日内返还被告唐XX房款人民币XX元。

五、被告唐XX于本判决生效后十日内返还原告张XX及被告陈XX坐落于上海市奉贤区X镇X村X号（奉宅510－15－361）房屋。

六、原告张XX及被告陈XX于本判决生效后十日内赔偿被告费XX人民币XX元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币XX元，评估鉴定费人民币XX元,由被告陈XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

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审判长顾建春

代理审判员邵忠华

人民陪审员丁辉

二○一○年八月九日

书记员蔡翠峰

审判长顾煜麟

审判员邵忠华

书记员蔡翠峰