原告刘某甲（反诉被告），男，X年X月X日出生，身份证号码：x，汉族，湖南省祁东县人，初中文化，农民，住（略）。

委托代理人李元宝，湖南恒诚律师事务所律师。

委托代理人张少凡，湖南恒诚律师事务所律师。

被告刘某乙（反诉原告），男，X年X月X日出生，身份证号码：x，汉族，湖南省祁东县人，初中文化，居民，住（略）。

委托代理人陈增元，湖南真诚律师事务所律师。

原告刘某甲为与被告刘某乙房屋租赁合同纠纷一案，于2010年2月1日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年3月17日、5月10日两次公开开庭进行了审理。原告刘某甲及其委托代理人李元宝、张少凡、被告刘某乙及其委托代理人陈增元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2009年1月8日与邹尚志、管言秀签订转租协议，邹尚志夫妇经被告同意将其承租的房屋以x元转租给原告。2009年7月，被告以租金过低为由要求原告增加租金x元，原告不同意，双方应按原协议履行。同年8月14日，被告采取停电、断水等手段要求原告增加租金，原告于当晚拨打110请公安局予以调解，但被告不接受调解结果，原告被迫关门歇业。被告断水、停电的行为造成原告物品、员工工资损失5000元，可得利润损失x元，转租费损失x元。现请求人民法院判令解除原告与被告的《租房协议》，退还原告押金2000元，赔偿原告经济损失x元。

原告为支持自己的诉讼主张，向法庭提出如下证据：

1、《租房协议》，证明原、被告之间存在租赁关系。

2、《收条》一份，证明原告承租被告房屋时支付的转租费用x元。

3、《合股协议》，证明原告与他人合伙从事餐饮行业。

4、《税务登记证》，证明原告租赁被告房屋从事餐饮行业进行税务登记。

5、《接处警案件登记表》，证明原、被告为租金之事发生纠纷。

6、证人刘某兵出庭证实，证人与原告系合伙关系，原、被告间产生纠纷的原因是因为被告要求提高租金，原告不同意，被告就停水、停电，致使原告无法营业，造成经济损失5000元，月平均利润损失x元。

7、证人刘某华出庭证实，刘某华证明的内容与刘某兵证明的主要内容一致。

8、证人王某清出庭证实，其证明的内容与刘某兵证明的内容相似。

9、营业清单，证明原告的月平均营业额。

10、进货清单，证明原告的月平均进货额。

11、物品损失照片，证明被告采取停电、断水措施后，原告的物品损失。

12、证人肖祥军（城东派出所民警）出庭证实，2009年8月14日中午，应刘某兵的要求，参与调解原、被告的纠纷，在调解中得知，被告要增加房租，不能少于3万元，并发现餐馆里没有水电，当日调解没有成功。同年8月21日证人还到餐馆拍过照。

13、证人伍育民出庭证实，证人在原告所开的餐馆不远处也开了一个与原告的餐馆规模差不多的餐馆，平均日收入有1000多元，2009年8月14日下午四、五点钟，原、被告发生吵架，刘某兵质问被告为什么要断水、停电，被告说房租没有x元，就是他父亲都不会租。

14、证人肖晓利出庭证实，证人与原告曾经是雇佣关系，是王某清的表妹，是原告餐馆的点菜员，原告所开的餐馆生意不错，2009年7月底，房东要加租金，因为停水、停电到2009年8月份而没有经营。

15、证人王某某出庭证实，证人曾租住被告房屋，2009年8月14日上午，证人听到房主说要停电停水。

16、《催缴电费通知》，证明2009年11月21日，电力局曾向原告送达过催交电费通知。

17、管言秀、邹尚志的书面证词，证明他们转租给原告的房屋转租费为x元。

18、餐厅营业额单据，证明原告的经营状况。

19、原告委托代理人调查彭小军、石梅花、谭顺民、陈建华、陈群英、肖高明的调查笔录，证明原、被告发生纠纷的有关情况。

20、押金收条一份，证明被告收到王某清的押金1000元。

21、领条一份，证明被告领到原告水电押金1000元。

被告答辩并反诉称，原告刘某甲于2009年1月8日转租邹尚志、管言秀承租原告的门面开办齐辉餐馆，由于生意一直清淡，加之合伙人内部不够协调，到2009年8月中旬，连水电费都交不起，而被水电供应部门停水停电。原告自2009年7月31日至2010年7月30日这一年度的房租至今未交给被告。原告的行为是对合同义务的完全不履行，已构成根本违约，原告作为根本违约的承租人，没有任何理由请求被告为之承担任何民事责任。原告支付给邹尚志、管言秀的x元的转租费，实质上是对邹尚志、管言秀全部餐馆设施、设备和工、用具的折价收购，这些物品自2009年1月8日起已属原告等人，如何处置是原告自己的事，与被告无关，至于员工工资损失更是不存在。因此，原告的诉讼请求既无事实依据，又无法律依据，请人民法院依法驳回。原告违反合同约定，未按时支付房屋租金，请求人民法院依法判令反诉被告支付反诉原告2009年7月31日至2010年7月30日的房屋租金x元及逾期付款利息2190元。

被告为支持自己的答辩观点及反诉请求，向法庭提出如下证据：

1、《租房协议》，证明2009年1月8日原告接手邹尚志、管言秀的租赁房屋之租金只交到2009年7月30日；2009年7月31日至2010年7月30日的下个合同年度的租金应于2009年7月30日届满时交付；房屋租凭范围是迎宾路X号门面及其二楼的7间房屋。

2、齐辉餐馆门面照片。证明齐辉餐馆被原告关门的情景。

3、对证人陈百花的调查笔录，陈百花证明了她在店期间，齐辉餐馆的生意很不稳定。

4、对证人陈建华的调查笔录，陈建华是齐辉餐馆的合伙人之一，齐辉餐馆生意平淡，证人投资额2万元，只拿回8460元，二楼的7间房于2009年7月下旬曾出租给他人办按摩学习班。

5、6、7、8、对证人陈夏、刘某阳、刘某情、陈洪德的调查笔录，证明齐辉餐馆生意清淡，从去年关门一直到现在。

9、原告的齐辉餐馆欠水费《欠费通知单》，被告本人的水表《抄表（欠费）通知》及自来水销售发票和由供电部门出具的电费《客户明细帐》，证明原告所用水表的客户编号是x；被告的水表客户编号为x-01，二人各有各的水表，是分别计费的，原告所欠水费202.54元、电费461.62元，水、电供应部门因用户拖欠水电费而采取停水停电措施。

10、《电费通知单》两张，被告一家三口人的常住人口登记卡，刘某乙的《结婚证》，证明房屋租赁的双方各有各的电表，分别计费，互不相干。

11、《祁东县供水公司催交水费通知》，证明原告因欠水费而被供水公司催交。

12、刘某丙出庭证实，原告餐馆的生意不好，到2009年8月中旬就关门歇业了。

13、祁东电力局《客户明细帐》一份，证明原告刘某甲所开齐辉餐馆在2009年9月1日欠电费461.62元。

14、曾艳云、周欢喜的书面证明，证明陈建华于2009年7月21日将迎宾路X号二楼出租给周欢喜开肓人按摩店，租金为1000元，8月9日陈建华退回房租500元。

15、周艳军的书面证明一份，证明其于2009年4月20日到齐辉餐馆作服务员，工资是刘某兵、王某清、陈建华发放。

16、陈百花的书面证明一份，证明其于2009年4月10日到餐馆作服务员，工资是8月4日发，店老板系刘某兵、王某清、陈建华三人。

17、自来水公司欠费通知单，证明迎宾路X号x-X号水表于2009年8月3日欠水费202.54元。

18、陈洪德出庭证实，其常在齐辉餐馆旁打牌，对齐辉餐馆生意的好坏并不清楚。

经庭审质证，被告刘某乙对原告刘某甲提供的证据1、2、3、4、5、16、17、20、21未提出异议，原告对被告出示的证据1、2没有异议，对双方无异议证据，本院予以确认。被告对原告提供的证据6、7、8有异议，认为证人刘某兵、刘某华、王某清与原告是合伙关系，证人的证言不真实；证据9、10、11、18是原告作假做出来的，原告营业额应以税务部门的纳税计税依据为准；证据12、13中的证人肖祥军、伍育民作的是伪证；证据14中，证人肖晓利是原告合伙人王某清的表妹，其证言不真实；证据15中证人王某某的证言亦不真实，证据19中的证人证言都不真实。经审核，本院认为，证人刘某兵、刘某华、王某清与原告系合伙关系，与本案有利害关系，其所证明的内容若无其他有效证据佐证，其证言不予采信。刘某兵、刘某华、王某清证明刘某乙违反协议约定，要求增加房租引起纠纷的证言与原告提供的证据5的内容相吻合，该部分内容本院予以采信。三人证明齐辉餐馆转租的时间、转租费与证据17相吻合，该部分证言亦可采信。证据9、10、11、18系原告提供的营业额清单、进货清单和物品损失照片，这些单据因出自原告方，且原告自认票据不齐，又无利害关系第三方证实（职能部门核定），缺乏证明力，本院不予采信。证据12、13、14、15系证人证言，主要证明被告刘某乙要单方增加房租，原告方不同意，被告便采取停水、停电措施，致使原告方无法营业，被告刘某乙虽否认其采取停水停电措施，但无证据推翻证人的证词，结合本案的其他证据，本院对上述四证人关于被告采取停原告的水电来达到增加房租的目的证言予以采信。证据19系六份调查笔录，证明的内容与证据12、13、14、15相似，能印证证据12、13、14、15的真实性。原告对被告提供的证据3、4、5、6、7、8、14、15、16有异议，认为证人应当出庭作证，本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，上述证人均未出庭作证，同时结合前面已确认的被告为增加房租采取停水、电行为的事实，本院不予采信上述证据。原告对被告提供的证据9、10、11、13、17有异议，认为该证据不能证明原告餐馆的生意好坏，与本案无关。本院认为该证据虽不能证明原告餐馆生意的好坏，但可以证明原告餐馆用水用电的有关情况，该证据系原件，客观真实，本院予以采信。原告对被告提供的证据12、18有异议，认为证人刘某丙的证言不能证明原告餐馆生意的好坏，证人陈洪德当庭作证的证言与被告代理人对其所做的调查笔录中的陈述不一致。本院认为，原告的异议成立，因为证人陈述的是在中午和晚上原告餐馆有人打牌，有人在餐馆打牌，不能认定原告餐馆生意的好坏，况且证人陈洪德当庭陈述他对原告餐馆生意是好是坏不清楚。

经审理查明，2009年1月8日，邹尚志、管言秀夫妇经出租人刘某乙同意将原承租被告所有的祁东县X镇X路X号双壕门面及二楼房屋以x元（含6个月租金x元）转租给原告刘某甲。原告刘某甲承租后与他人合伙开办齐辉餐馆。被告刘某乙于当日收取原告水电押金1000元，同年3月28日被告又向原告合伙人王某清收取房屋押金1000元。2009年7月，被告刘某乙以租金过低为由要求原告增加年租金，原告刘某甲不同意，认为应按照原《租房协议》的相关规定，在2010年7月30日前应按照协议约定的金额支付租金。2009年8月14日，被告采取停水、停电等措施要求原告增加租金双方因此发生纠纷，原告于当晚拨打110请求公安局予以处理，祁东县公安局城西派出所调解未果。次日原告关门歇业，尔后该案经相关部门多次调解未果。

本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷，根据我国合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，原承租人与出租人达成的《租房协议》，合同期限为五年，即自2005年7月31日至2010年7月30日止。合同约定“租金按年份计算，年租金为x元，五年不变”。2009年1月8日，原承租人邹尚志、管言秀夫妇在进行转租时，三方约定年租金为x元，应按变更后的协议履行，当第四个合同年度届满时，被告擅自要求提高年租金，在原告不同意增加租金的情况下，被告采取停水、停电等措施，致使原告的餐馆无法经营，被告的行为已经妨碍了原告对租赁物的正常使用，属于违法行为，依法应当承担违约责任，给原告造成的经济损失，被告应当承担赔偿责任。原告要求解除《租房协议》，由被告退还押金2000元，因该合同时至如今已无法继续履行，故应当解除《租房协议》，在扣除原告所欠的水电费后，被告应返还原告的押金。原告承租被告的房屋开办餐馆从事饮食服务业。因被告的行为致使原告只经营了6个多月，造成原告转让费损失x元，被告应予赔偿。原告要求被告赔偿因停水停电所造成的食品及员工工资损失5000元，因无职能部门的鉴定和无其它有效证据予以证实该损失的大小，况且原告有义务采取相应措施防止损失的扩大，可以将食品转存、变卖或分给合伙人等等。故原告的该项请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿可得利益损失x元。本院认为，原告开办餐馆从事饮事服务行业，同样有经营风险，是亏本还是盈利，无法预料，原告的该项请求无合法有效证据证实，本院亦不予支持。在双方发生争议后，原告被迫关门歇业，由于被告的行为导致原告不能正常营业，无法取得营业收益，鉴于反诉原告在本案的过错，对反诉原告刘某乙要求反诉被告刘某甲支付房屋租金及利息损失的反诉请求，本院不予支持。被告关于“因原告经营不善，交不起水电费而导致停水停电，并拒绝交纳2009年7月31日至2010年7月30日租金而违约”的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。案经调解不成，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告刘某甲与被告刘某乙房屋租赁协议，原告刘某甲在本判决生效后五日内返还租赁房屋给被告刘某乙；

二、被告刘某乙在本判决生效之日起五日内赔偿原告刘某甲转让费损失x元，并返还原告房屋押金、水电押金2000元（应扣除原告已欠水电费用，凭水、电力部门登记的欠费单结算）；

三、驳回原告刘某甲的其他诉讼请求；

四、驳回反诉原告刘某乙要求反诉被告刘某甲给付房租x元及其利息2190元的反诉请求。

逾期未付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，依照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，加倍支付延期给付期间的利息损失。

本案受理费3562元，由原告负担1562元，被告负担2000元；反诉费360元，由反诉原告刘某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判长周铁军

人民陪审员何鑫

人民陪审员罗桂军

二O一O年七月十五日

代理书记员曾兰清

附本判决所适用的相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。