原告上海某投资开发有限公司，住所地上海市某区。
法定代表人高某，董事长。
委托代理人吴某，上海A律师事务所律师。
委托代理人李某，上海A律师事务所律师。
被告席某，男，X年X月X日生，户籍所在地（略）。
委托代理人徐某，上海B律师事务所律师。
原告上海某投资开发有限公司诉被告席某土地租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月4日立案受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判。被告在提交答辩状期间对本案提出管辖权异议，本院于2010年3月24日裁定驳回被告的管辖异议，被告不服裁定上诉，上海市第一中级人民法院于2010年5月11日裁定驳回被告的上诉，维持原裁定。本院于2010年6月7日公开开庭审理此案，原告的委托代理人吴某、李某，被告的委托代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某投资开发有限公司诉称：原、被告双方签订《租用土地合同书》，约定被告租赁原告大棚和15亩土地，租期自2000年4月20日至2020年4月19日止，年租金52,500元。先付后用，每年分二次付，任何一方违约，应向对方支付违约金10,000元。合同签订后，被告自2009年起未按时向原告支付租金，已拖欠2009年度租金59,000元及2010年上半年度租金29,500元。为此，原告于2010年1月14日向被告发函催讨租金，但未果。同月19日，原告再次发函通知被告于2010年1月19日解除租赁合同，并要求其返还租赁物并支付租金。后被告回函确认拖欠租金事宜，但仍拒付租金。据此，原告为维护自己的合法权益，诉请判令：一、解除原、被告间签订的《租用土地合同书》；二、被告将花卉大棚、土地和办公室恢复原状后予以返还原告；三、被告支付拖欠的租金（自2009年1月1日起开始计算，至2010年1月19日止为62,114元）；四、被告支付自2010年1月20日起至租赁物返还之日止的使用费；五、被告支付违约金10,000元；
被告席某辩称：原、被告间《租用土地合同书》约定的二十年租期未满，故不同意解除租赁合同。租赁过程中，被告种植的花卉因暴雨遭受损失，原告要给予部分的补偿。原告尚欠部分货款还没有支付，应当经双方对账结算后在其需要支付的款项中予以扣除。被告于2009年底已支付了部分的款项，应予以扣除，2010年底的费用尚在支付期内，被告可以随时支付。被告不存在违约行为，无需支付违约金。若原告执意要解除合同，则应承担违约责任。
经审理查明：原、被告于2000年开始发生土地租赁关系，并在此后补充签订了《租用土地合同书》一份，该合同约定由被告向原告租赁某农业经济园区大棚和土地15亩，租赁期限为20年，自2000年4月20日至2020年4月19日止。合同第三条约定，被告按每亩大棚土地年租金3,000元，配套设施费补偿500元/亩，合计3,500元/亩，第一年支付给原告17,500元，第二年起每年支付给原告租金为52,500元，租金每年分二次支付，第一次年租金50％，于当年6月30日之前付给原告，其余50％租金至当年12月31日之前付清，先付后用，直至协议终止，从第五年开始，租金标准每三年递增5％。合同第五条约定，任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务不负责任，但必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失；遇有不可抗力的一方，应在24小时内将事件的情况以书面形式通知另一方，并且在事件发生后7日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行理由的报告。合同第六条约定，原、被告双方正常履行协议时不得违约，如任何一方违约，应向对方支付违约金10,000元。合同对其他租赁事宜亦作出相应的约定。
上述合同签订后，双方均按约履行了义务，被告在租赁所在地注册成立了上海市某区某园艺场,从事花卉盆栽种植业务。被告自2008年开始，存在迟延支付租金的行为，截至本案起诉之日，被告已拖欠2008年度租金1,060元，2009年度租金59,000元及2010年上半年度租金29,500元。为此，原告于2010年1月14日向被告发函，催促被告在收函后3日内支付拖欠的租金89,560元，逾期则将解除租赁关系。至期，被告未履行支付租金义务，原告遂于2010年1月19日再次向被告发出“通知函”，通知双方间租赁合同于2010年1月19日解除，要求被告“于收函后十五日内将承租的花卉大棚、土地和办公室恢复原状后予以返还，并且付清拖欠的全部租金”。同日，被告也向原告发函申明其迟延支付租金的三项理由。一、双方间有往来帐目未结算；二、原告于2009年4月与被告接洽商讨租赁物拆迁事宜，导致被告计划生产的项目没敢实施，造成极大经济损失；三、2009年8月的莫拉克台风，因原告失职造成被告盆花被淹损失数十万元，原告承诺的补偿未兑现。故被告认为原告无权单方解除合同。
另查明，2009年8月9日至10日间，因受莫拉克台风影响，被告承租的部分大棚进水导致部分花卉盆栽被水淹后死亡，被告认为大棚进水的原因系原告提供的排水泵无法工作所致，遂于2009年8月12日向原告发出“灾情汇报“，要求原告给予经济补偿，但交涉未果，被告遂拒付自2009年起的租金。原告催交租金未果，遂成讼。本案审理期间，被告也另案提起诉讼，要求判令原告承担不适当履行合同义务致被告花卉盆栽被淹损失395,000元，本院经审理后判决驳回了被告的诉讼请求，现该案尚在二审审理中。
又查明，2008年1月至2009年2月间，原告方工作人员王忠军多次从被告处提取若干花卉盆栽。被告为此在庭审中提供了五份由王忠军署名的出库单，出库单载明的金额合计为25,250元。原告质证认为其与被告间不存在花卉买卖关系，该些出库单与原告无关。
再查明，本案诉讼期间，被告于2010年6月12日将截至2010年底的租金119,060元以银行转帐方式支付给原告，但原告于同月17将该款全部退回被告。
诉讼中，双方均确认自2004年起年租金均以59,000元计算。
另，原告在诉讼中自动撤回要求被告对租赁物恢复原状的诉讼请求。
以上事实，除当事人庭审陈述外，由原告提交的《租用土地合同书》、催交租金“函”、解除合同“通知函”、租金发票，被告提交的“回函”、“灾情汇报”、照片、银行贷记凭证等证据证实，并经与原件核对无异，本院予以确认。
本院认为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原、被告间签订的租用土地合同书，系双方当事人协商后真实意思的表示，内容并不违背法律或行政法规的强制性规定，双方均应恪守。根据合同约定，租金应采取先付后用、每半年支付一次的方式，然被告自2008年起未按约支付租金，拖欠租金1,060元，又拖欠2009年度及2010年度上半年租金，其行为已构成违约，在原告向被告发出限期支付租金函后，被告仍拒绝支付租金，故原告于2010年1月19日发函通知被告即日解除合同，于法有据。虽然被告在诉讼中向原告清偿拖欠的租金，但并不能改变其迟延支付租金已构成违约的事实，也不能改变原告已行使法定解除权且已解除合同的事实。
合同解除后，被告已丧失占有使用租赁物的合同依据，故应当向原告返还租赁的大棚和土地，并支付租赁合同解除前的租金及合同解除后至返还租赁物之日止的使用费。使用费可以参照合同约定的租金标准计算。同时，被告应当按照合同约定支付违约金。故原告的诉请，于法有据，本院予以支持。诉讼中，原告自愿撤回要求被告恢复租赁物原状的诉请，系其自行处分民事权利的行为，于法不悖，应予准许。
对被告提出其迟延支付租金的抗辩理由，本院阐述如下。第一，案外人王忠军向被告提取价值二万余元的盆栽花卉，没有证据证明其行为系受原告委托或授权的职务行为，且原告也不予承认，故被告以双方间存在买卖关系尚未结算为由而迟延支付租金之抗辩意见，本院不予采纳。退一步而言，即使原、被告间存在二万余元花卉款尚未结算的事实，被告也只能就此款额向原告行使债务抵销权，然被告在收到原告催交2009年度及2010年度上半年租金的通知后，仍拒绝支付到期的全部应付租金，显然不合情理，也于法无据，已构成根本违约。第二，2009年8月的莫拉克台风使被告花卉受灾遭受的经济损失，该损失性质与本案被告应交付的租金属不同种类、品质的债务，而且该经济损失的数额及原告是否应承担赔偿责任尚未明确，故被告以花卉损失抵销租金，没有合法依据。因此，被告以原告未赔偿其花卉损失为由而迟延支付租金之抗辩意见，本院也不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：
一、原告上海某投资开发有限公司与被告席某间签订的《租用土地合同书》于2010年1月19日解除；
二、被告席某于本判决生效之日起三十日迁出其租用的某农业经济业园区内的大棚和15亩土地，并返还给原告上海某投资开发有限公司；
三、被告席某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资开发有限公司自2009年1月1日起至2010年1月19日期间的租金62,114元；
四、被告席某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资开发有限公司自2010年1月20日起至实际返还大棚和15亩土地之日止的使用费（按每年59,000元标准计算）；
五、被告席某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资开发有限公司违约金10,000元；
如果被告席某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告上海某投资开发有限公司支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,763元，减半收取881.50元，由被告席某负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员俞贵荣
书记员顾伟琴
