原告萍乡市健力物业服务有限公司，地址：峡山口萍钢建材大楼内。

法定代表人李某某，董事长。

委托代理人邓某某，原告单位职工。

委托代理人刘序体，江西广予律师事务所律师。

被告姚某某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，现住（略），萍乡市经济开发区柳源管理处干部。身份证号：x。

原告萍乡市健力物业服务有限公司与被告姚某某租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员汤建萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓某某、刘序体，被告姚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2004年9月原告与被告签订了《协议书》和《建材大楼三层租赁补充协议书》。2007年3月16日双方又签订了《建材大楼租赁补充协议》，2007年3月18日双方又签订了《房屋租赁协议书》约定原告将建材大楼三层、五层的一部分及建材大楼后面机修厂旁的一栋两层平房的第一层的锅炉房和水井房租给被告使用，用于经营洗浴服务。约定了租期从2004年9月3日起至2014年8月31日止，租金每月7500元，并约定了违约条款等其他内容，截至2008年11月底止，被告欠8个月租金共计x元，现起诉要求与被告解除合同，并要求被告支付所欠租金x元和违约金x元。

被告辩称，我租原告的房子，按协议约定至2008年11月底止尚欠原告租金x元属实。但在2008年12月1日我将所开的天天洗浴城返租给原告，在返租协议中约定了所欠租金x元冲减所交的x元押金后，剩余的x元原告自愿放弃，不需要我缴交。所以不存在交x元租金和x元违约金的事。因原告未付返租的租金给我，因此，现在我也不同意解除租赁合同。

在本案审理过程中，原告萍乡市健力物业服务有限公司就起诉的事实及诉讼请求向本院提交了以下证据材料：

证据1，2004年9月双方签订的《协议书》和《建材大楼三层租赁补充协议书》，证明原告将建材大楼三楼及建材大楼后面机修厂旁一栋二层平房的一楼租给被告使用，租期从2004年9月3日起至2014年8月31日止。

证据2，2007年3月16日双方签订的《建材大楼三楼租赁补充协议》，证明双方对租赁期间的水、电、煤气等使用做了约定。

证据3，2007年3月18日双方签订的《房屋租赁协议书》，证明双方对租赁的房子范围、租金支付、押金缴交、违约条款、合同的解除、合同期满设备等财产的处理等事项作了明确约定。

证据4，2008年12月1日原、被告双方协议的《经营协议书》，证明双方对2008年11月以前被告欠原告租金数额的确定及如何支付，以及被告将“洗浴城”返租给原告等事实。

经法庭质证，被告对原告的证据1至4的质证意见为：对证据1的两份协议无异议；对证据2无异议，认为罗绍坚是代表自己签的字，且认为按此协议的第三条，原告严重违了约；对证据3无异议，且认可罗绍坚是代表自己签的字；对证据4无异议，且认为协议第一条、第二条的内容正好说明自己欠原告x元租金冲抵自己交的x元押金后所欠原告的x元不需要再交了，正好证明他不需承担原告关于支付x元租金和x元违约金的责任。

被告姚某某未就自己的答辩意见提供证据。

对原告提供的证据，本院结合庭审质证对双方当事人的质证和经本院询问所作出的陈述综合认证如下：

对原告提供的证据1至4，因被告无异议，本院予以认定。

依据上述有效证据，并结合双方当事人的陈述，本院认定如下法律事实：

2004年9月，原、被告签订了《协议书》和《建材大楼三层租赁补充协议》，约定被告租用原告建材大楼三楼用于开洗浴中心。约定租期从2004年9月3日起至2014年8月31止，协议签订后原告将房子交付给被告使用，到2007年3月16日；被告委托罗绍坚与原告签订了《建材大楼三楼租赁补充协议》，协议中对被告使用原告的水、电、煤气的价格等作了约定。2007年3月18日原、被告双方又签订了《房屋租赁协议书》，协议约定了被告租赁原告房子的范围，即建材大楼三层整层、五楼一部分及院内后面机修厂旁一栋两层平房的第一层的锅炉房、水井房。租赁期从2004年9月3日起至2014年8月30日止，从2006年10月1日起月租金7500元。每月底交付下月租金，逾期按每日千分之一收取滞纳金，且原告方有权解除合同，追索租金。被告向原告交了押金x元，不计息，在最后一年的租金中冲减。租赁期满后，被告投入的装修等不动产归原告方所有。另外，还约定了转租等有关条款，且约定了以前所签的三份协议全部废止。截至2008年11月底止，被告欠原告8个月的租金计x元。2008年12月1日，原、被告双方又签订了《经营协议书》，约定被告将自己所租原告房子开办的“天天洗浴城”交原告经营（即“返租”给原告），经营期限从2008年12月1日起至2009年2月28日止，每月原告付给被告物资折旧费x元。“返租”期间原告不收被告租金，返租期满被告有权拆走现有设备和经营物资。其中第一条还约定了被告欠原告租金x元冲减已交的押金x元，剩余x元被告在原告经营（返租）期间暂不归还。第二条约定原告在经营期间同意被告转让、转租“天天洗浴城”，如果被告转让成功则必须补交所欠原告x元租金，如果被告转租则甲、乙双方另行协商所欠房租的还款方式。协议还约定了协议期满后，如被告不能转租、转让，又未与原告达成其他协议，则被告有权拆走现有设备和经营物品，其时间按原告的通知执行，此期间物品的保管由被告负责，原告不计房租。该经营协议中对双方以前是否违约及违约如何处罚未作约定。被告将“天天洗浴城”返租给原告期间，被告既未转让也未转租。“返租”期满后，原告就解除合同及缴交所欠租金等问题与被告协商未果。原告来院起诉，要求解除与被告的租赁合同，并要求被告支付所欠租金x元及违约金x元。

本院认为，原、被告2007年3月18日签订的《房屋租赁协议书》和2008年12月1日签订的《经营协议书》，合法有效，是处理该纠纷的依据。按照约定被告欠原告的租金为x元（原告实欠x元，冲减押金x元）未付，被告已构成违约，应付本案的全部责任。现应支付原告租金x元。原告要求与被告解除合同的诉讼请求，根据双方2007年3月18日的协议第三条“被告逾期未付租金，原告有权解除协议”的约定，本院对该请求也予以支持。被告关于按2008年12月1日双方所签的《经营协议书》中的第一、二条规定认为自己不需支付所欠原告的x元租金，这是对协议内容的理解错误。因为“暂不归还”不等于永远不需归还，因为返租期间被告未转让、也未转租，所以不需要协商所欠房租的还款方式，即便转租了也是协商支付租金的方式问题，而不是支不支付租金款的问题。因此，对被告该辩称意见本院不予采纳。原告要求计算违约金x元的请求，因经营协议中对双方以前是否违约及违约是否要处罚未作约定，应视为当时原告已放弃，且未附条件。因此，现原告该请求本院不予支持。因调解不成，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定判决如下：

一、解除原告萍乡市健力物业服务有限公司与被告姚某某2007年3月18日签订的《房屋租赁协议书》;

二、被告姚某某欠原告租赁房屋的租金x元，限被告在判决书生效之日起10日内付清。

驳回原告其他诉讼请求。

受理费x元，由被告负担x元，由原告负担600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。

如果未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如义务人在本判决书规定的期限内未履行其义务的，权利人可以在判决书生效后，上述履行期的最后一日起两年内向本院申请执行。

审判长汤建萍

二〇〇九年三月二十六日

书记员黎霞